專家觀點(diǎn)
“拿過去預(yù)測未來不科學(xué)”
陳晟（中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長）：
董藩教授這個(gè)理論的正確性值得商榷，他用過去的增速推導(dǎo)未來房價(jià)的預(yù)測方式并不科學(xué)。未來25年，環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，而房價(jià)測算模式中的很多條件也發(fā)生了變化。應(yīng)當(dāng)把多種因素考慮進(jìn)去。
不管是政策因素還是市場環(huán)境等各方面的因素，都決定了未來房價(jià)不可能實(shí)現(xiàn)那么快速的增長。
影響未來房價(jià)高速增長的因素有多方面?，F(xiàn)在我們已經(jīng)在主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，把之前依靠投資拉動(dòng)的增長，轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動(dòng)的自主型增長，這就要求增速降下來。另外，隨著人口紅利的消失，土地的消費(fèi)人群減少會(huì)影響住宅的需求。而未來的土地政策和財(cái)稅政策也可能會(huì)發(fā)生大的改變。這些因素都決定了未來25年里房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)中速增長的周期，不會(huì)延續(xù)前面過高的增速。
我的判斷是，未來房價(jià)的增速一定會(huì)和GDP的增速相匹配，比GDP增速高出1—2個(gè)百分點(diǎn)是最有可能的。如果GDP能夠長期維持目前的增速，那么整體來看，房價(jià)大概會(huì)在10年翻一番。舉個(gè)例子來說，北京現(xiàn)在房子的均價(jià)21000元，10年大概會(huì)漲到42000元。至于董藩說25年后北京均價(jià)80萬，這個(gè)是不太可能的。
“除非貨幣長期通脹”
陳及（北京工商大學(xué)教授）：
從宏觀經(jīng)濟(jì)角度講，如果房價(jià)每年漲15%，那貨幣供應(yīng)量增長速度也得以這個(gè)速度增長，這樣的話，從通脹的角度看，這個(gè)價(jià)格才可能產(chǎn)生。
所以，簡單推論，在宏觀貨幣政策角度來考慮是不可能的，因?yàn)樗鼪]有足夠的貨幣供應(yīng)量的支持。貨幣財(cái)政政策不可能如脫韁之馬失去管制，中國政府包括各國政府都不允許CPI漲成這個(gè)樣子，而且還持續(xù)25年。
而且，從貨幣支持和真實(shí)購買力來看，將來中國經(jīng)濟(jì)增長也不可能維持在15%以上，過去也沒有達(dá)到這個(gè)水平。既然收入無法支持住房價(jià)格的上漲，住房價(jià)格從何產(chǎn)生呢？如果這種漲幅水平，大白菜有可能一百塊一棵了，很難想像房價(jià)漲到80萬一平方米，那相應(yīng)的人均收入就沒法估計(jì)了。所以說，這種可能性是很小的。
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和宏觀調(diào)控的不斷成熟，國家經(jīng)濟(jì)的管理是越來越到位，絕對不會(huì)允許出現(xiàn)這種情況。
