面對全國多數(shù)地區(qū)的房價的再次抬頭，有必要梳理一下過去的調(diào)控的情況，看看到底是什么原因?qū)е铝诉^去的房價下跌，又是什么原因?qū)е铝俗罱姆績r上漲，更重要的，看看這次的房價調(diào)控是否有必要堅(jiān)持，是否要增加新的調(diào)控手段等。
近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，11月，一手樓市出現(xiàn)全面上漲。新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。
這個數(shù)據(jù)不是孤立的。最近全國多地的樓市量價連續(xù)數(shù)月上漲，“暖冬”已經(jīng)成了定局，同時“地王”再次頻出。按照目前的趨勢，全國多數(shù)地區(qū)的樓市價格追平去年的高點(diǎn)是有可能的。有鑒于此，18日有關(guān)部門召開新聞通氣會，重申將從嚴(yán)從緊調(diào)控樓市，遏制“地王”抬頭。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，從2010年年底開始的歷史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控是有成效的，全國多數(shù)地區(qū)的房價出現(xiàn)過停止上漲和下跌現(xiàn)象，上海的二手房指數(shù)從2011年10月起到2012年5月，連續(xù)8個月環(huán)比下跌。面對全國多數(shù)地區(qū)的房價的再次抬頭，有必要梳理一下過去調(diào)控的情況，看看到底是什么原因?qū)е铝诉^去的房價下跌，又是什么原因?qū)е铝俗罱姆績r上漲，更重要的，看看這次的房價調(diào)控是否有必要堅(jiān)持，是否要增加新的調(diào)控手段等。
這次的調(diào)控，主要可以概括為“限購”和“限貸”的“雙限”政策。限購，杜絕了炒房，市場上只剩下了剛需和改善性需求。而限貸，極大地減弱了房地產(chǎn)市場的杠桿效應(yīng)，縮小或杜絕了泡沫存在。這次調(diào)控導(dǎo)致的連續(xù)數(shù)月的全國多數(shù)地區(qū)的房價下跌，可以說是雙限措施起到了作用。
雙限政策，其實(shí)是需求限制政策。目前來說，全國多數(shù)地區(qū)，尤其是一線地區(qū)仍然在嚴(yán)格地執(zhí)行雙限的政策。因此，最近數(shù)月樓市的回暖，應(yīng)當(dāng)不是需求因素突然增長導(dǎo)致的。而房地產(chǎn)市場，是由供需兩個因素組成的，所以，從邏輯上來說，這次樓市回暖，應(yīng)當(dāng)是供給方面的因素導(dǎo)致的。調(diào)控該從“賣方”入手了。
供方因素，只有土地供應(yīng)、建材、稅費(fèi)、開發(fā)商利潤等等。那么，有必要看看這四個因素是誰造成了房價的上漲，調(diào)控也應(yīng)當(dāng)拿這些因素下手。
建材價格在2012年上半年是下跌的，最近基本持穩(wěn)。所以，全國樓市的回暖，并不是建材價格導(dǎo)致的。開發(fā)商利潤，長期以來對于廣大的消費(fèi)者來說是個“謎”，有研究人員披露，2011年在主板及中小板上市企業(yè)分布的22個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)凈利率為11.78%，不算太高。
土地成本和稅費(fèi)，屬于各地政府控制的因素。最近全國地王頻出，從動機(jī)和獲利來說，還是各個地方政府。畢竟，去年下半年和今年上半年，由于土地市場遇冷，讓各地財(cái)政捉襟見肘。同時，有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，商品房從拿地開發(fā)到賣給購房者，其中涉及向各級政府繳納的稅費(fèi)占整個房屋銷售金額比例低則50%，最高甚至超過70%。所以，高房價的主要因素應(yīng)當(dāng)是清楚的。
既然這次房價的重新抬頭，問題出在“賣方”，那么加強(qiáng)調(diào)控或者是出臺新的調(diào)控措施，不應(yīng)當(dāng)針對需求方，而是要針對供給方。而供給方的因素中，土地成本和稅費(fèi)占絕對的大頭，所以調(diào)控也應(yīng)當(dāng)主要針對這兩個因素。因此，除非徹底地“禁購”，任何企圖再拿需求方因素下手，比如試圖開征“房產(chǎn)稅”等，是抑制不了房價上漲的。
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