中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2013年中國(guó)還將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

 

但是，現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)政策中確實(shí)正在出現(xiàn)“微調(diào)”，如今年以來(lái)政府已經(jīng)公開(kāi)認(rèn)可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，還有近期公積金貸款政策的微調(diào)，以及由于降息、降準(zhǔn)、等貨幣政策的定向定量寬松等。

 

“微調(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進(jìn)行，并沒(méi)有對(duì)于投資性投機(jī)性需求起到鼓勵(lì)入市的作用。當(dāng)前，政府從政策層面已經(jīng)認(rèn)可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認(rèn)可的補(bǔ)貼和鼓勵(lì)措施。

 

總體上來(lái)講，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)在執(zhí)行。

 

那么，在樓市調(diào)控政策微調(diào)的趨勢(shì)下，樓市調(diào)控目前具備進(jìn)一步放松的可能嗎？從未來(lái)的趨勢(shì)上看，調(diào)控的手段會(huì)不會(huì)出現(xiàn)什么變化？

 

從已經(jīng)出臺(tái)的樓市“微調(diào)”政策來(lái)看，落實(shí)利率優(yōu)惠、減免相關(guān)稅費(fèi)已經(jīng)在落實(shí)，降低首付比例在個(gè)別城市的公積金首套房貸款中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業(yè)貸款中也沒(méi)有體現(xiàn)，這有可能成為今后政策“微調(diào)”的儲(chǔ)備政策之一，值得我們持續(xù)關(guān)注。

 

另外，戶籍制度改革或許會(huì)成為突破“限購(gòu)”政策的方法之一。

 

在限購(gòu)限貸沒(méi)有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下，通過(guò)放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”，有可能成為未來(lái)政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。當(dāng)前不少省會(huì)城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購(gòu)房就可以落戶，那么，對(duì)于落戶的這些外地居民來(lái)講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購(gòu)買(mǎi)資格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房需求也表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類(lèi)人群的住房購(gòu)買(mǎi)資格或許成為未來(lái)政策層面的趨勢(shì)，這或許也會(huì)成為突破“限購(gòu)”的方法之一。這從總體上來(lái)講會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

 

而戶籍制度改革已經(jīng)有了突破性進(jìn)展。國(guó)辦2012年2月23日對(duì)外公布《關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），提出戶籍遷移實(shí)行分類(lèi)政策，即縣級(jí)市、地級(jí)市、直轄市落戶條件不同，落戶難易程度不同?？h級(jí)市落戶比較容易，而直轄市的落戶須“合理控制”。

 

其中，在設(shè)區(qū)的市（不含直轄市、副省級(jí)市和其他大城市）有合法穩(wěn)定職業(yè)滿三年并有合法穩(wěn)定住所（含租賃）同時(shí)按照國(guó)家規(guī)定參加社會(huì)保險(xiǎn)達(dá)到一定年限的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)登記常住戶口。

 

由此，國(guó)辦2月23日對(duì)外公布《關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知》給我們?cè)跇鞘邢拶?gòu)政策差別化執(zhí)行上有了實(shí)際的市場(chǎng)啟示意義，可以說(shuō)，如果樓市“限購(gòu)”要差別化執(zhí)行，或者定向放松執(zhí)行樓市限購(gòu)的調(diào)控政策，可以從戶籍制度改革說(shuō)起，戶籍制度的改革將成為樓市限購(gòu)放松的第一政策。

 

如拿地級(jí)市符合工作三年等條件可落戶來(lái)說(shuō)，對(duì)于于工作滿三年以上的購(gòu)房者，一旦入了當(dāng)?shù)厝爰涂梢韵硎芘c本地居民同等購(gòu)房資格，再買(mǎi)一套。這對(duì)于已經(jīng)明確執(zhí)行限購(gòu)令的地級(jí)城市來(lái)說(shuō)，很明確的“通知”是在定向放松樓市限購(gòu)政策。

 

其實(shí)，從之前出臺(tái)的樓市“限購(gòu)”政策的城市來(lái)說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)有這方面的跡象表現(xiàn)。如天津的藍(lán)印戶口、石家莊買(mǎi)房即可入戶的政策等。

 

如石家莊限購(gòu)范圍為除了正定新區(qū)之外的主城區(qū)，并且同時(shí)也放開(kāi)了戶籍制度；北京也正在研究外地來(lái)京人員憑居住證適用北京市民購(gòu)房規(guī)定的可行性。天津一些地區(qū)也在執(zhí)行購(gòu)房即可入戶的藍(lán)印戶口的相關(guān)政策。