統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份前19天里北京新房的成交就達(dá)到9302套，突破萬(wàn)套門檻已無(wú)懸念，成交甚至有可能創(chuàng)下今年的新高峰。

但這樣的場(chǎng)景很可能難以持續(xù)到明年1月份，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，1月可能入市的新盤大幅縮水，只有12個(gè)項(xiàng)目有入市計(jì)劃，并且這些樓盤均位于五環(huán)以外。供應(yīng)的大幅萎縮難以支撐成交的上升，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年成交高峰應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)在兩三個(gè)月后，而新盤定價(jià)也會(huì)出現(xiàn)停漲，以避免遭到更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

最后一月成交或創(chuàng)今年新高 小戶型最搶手

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月1-19日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交9302套，突破萬(wàn)套門檻已沒(méi)有懸念，并且12月份的樓市成交很可能超過(guò)今年9月份，創(chuàng)下新的紀(jì)錄。

成交套數(shù)雖然大幅上升，但值得留意的是，成交面積反而出現(xiàn)了下滑，前19天里新房成交面積約為92.06萬(wàn)平方米，下滑了5.2%。之所以出現(xiàn)這樣的差異，正是由于在許多新開(kāi)盤的項(xiàng)目中，90平方米以下的戶型最為搶手，成了最先售罄的部分，這些中小戶型產(chǎn)品的集中成交拉低了樓市的成交面積。

“90平方米以下的兩居室或三居室在開(kāi)盤當(dāng)天就賣完了，如果不超預(yù)算的話，您可以考慮考慮我們100平方米的三居,性價(jià)比很高。”位于大興區(qū)的中國(guó)水電云立方的銷售人員表示，此次推出的都是適合剛需的中小戶型產(chǎn)品，可以說(shuō)是一搶而光，只有少量較大面積的產(chǎn)品在售。

無(wú)獨(dú)有偶，12月里陸續(xù)開(kāi)盤的大興區(qū)的龍湖時(shí)代天街[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、房山區(qū)的金域緹香、順義區(qū)的東亞·創(chuàng)展國(guó)際等項(xiàng)目均不約而同地主推90平方米以下的中小戶型，并且都在開(kāi)盤當(dāng)天引發(fā)搶購(gòu)。

其中龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]時(shí)代天街在今年一直主力銷售160平方米的四居室，直到12月份才拿出僅存的85平方米復(fù)式兩居，開(kāi)盤當(dāng)天便售罄，而同時(shí)銷售的160平方米戶型房源還比較充足。

對(duì)于成交集中在中小戶型產(chǎn)品，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，限購(gòu)和曾經(jīng)的70/90政策，使得北京商品房的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了質(zhì)的改變，三居室由以往的140平方米以上壓縮到90-100平方米，兩居室則由100-120平方米左右減小到70-80平方米，緊湊的戶型設(shè)計(jì)減少了總購(gòu)房款，加上市場(chǎng)上流行的贈(zèng)送面積，使得中小戶型的使用率大大提高，吸引了購(gòu)房人出手。另外，相比上半年的售價(jià)，大部分樓盤的價(jià)格在年底都出現(xiàn)了上漲，90平方米以內(nèi)的中小戶型，總價(jià)較低、功能齊全，更容易獲得購(gòu)房人接受。

此外，12月以來(lái)新盤的入市數(shù)量也達(dá)到了今年的最高峰水平，前20天里就有25個(gè)項(xiàng)目入市銷售，共提供商品住宅5987套。不僅如此，12月下旬還將有10個(gè)左右項(xiàng)目即將開(kāi)盤，全月供應(yīng)量最高將達(dá)到40個(gè)，支撐了樓市成交在年底的翹尾。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市雖然已經(jīng)整體出現(xiàn)回暖，但低總價(jià)、高性價(jià)比的中小戶型依舊是開(kāi)發(fā)商銷售走量的“硬通貨”，尤其是對(duì)于萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、龍湖等大型房企來(lái)說(shuō)，年底在土地市場(chǎng)上的跑馬圈地，急需新的資金注入，因此加推新品，尤其是最被市場(chǎng)認(rèn)可的中小戶型就成了回籠資金的重要手段。

1月預(yù)計(jì)12個(gè)項(xiàng)目入市 下一個(gè)旺季在兩三個(gè)月后

綜合亞豪、北京中原等地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，12月樓盤的扎堆入市并未延續(xù)到明年1月份。明年初北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有12個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中有包括K2·玉蘭灣、順鑫·山語(yǔ)溪、京投銀泰上林灣等在內(nèi)5個(gè)純新盤，以及包括富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]童話時(shí)光、北京城建·世華龍樾、金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園在內(nèi)的7個(gè)老項(xiàng)目后期。

從入市項(xiàng)目純新盤與老項(xiàng)目的比重來(lái)看，1月份這兩類幾乎是不分伯仲。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在經(jīng)歷了一年的去化之后，大量在售樓盤都已經(jīng)取得較好銷量，因此銷售壓力相對(duì)較?。坏羌冃卤P項(xiàng)目由于尚未有收益出現(xiàn)，相對(duì)成本壓力較大，再加上部分項(xiàng)目由于限購(gòu)的影響，已多次推遲開(kāi)盤計(jì)劃，例如京投銀泰上林灣推遲開(kāi)盤時(shí)間已一年有余，而順鑫·山語(yǔ)溪?jiǎng)t是延期開(kāi)盤，一直拖到如今變成現(xiàn)房發(fā)售。一直以來(lái)的推遲入市一方面受到成本壓力的影響；另一方面也會(huì)流失大量積蓄的購(gòu)房人，因此年底純新盤入市比重明顯增多。

但總體上來(lái)說(shuō)，由于12月份的成交旺盛再加上年初傳統(tǒng)節(jié)日的因素影響，開(kāi)發(fā)商在1月份推新的熱情還是明顯下降了。某房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，“由于開(kāi)發(fā)商普遍看好明年市場(chǎng)，預(yù)計(jì)春節(jié)后明年3、4月份的推盤量還是會(huì)比較大，價(jià)格仍將維持上漲的態(tài)勢(shì)。”

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，由于限購(gòu)并未放松，建委嚴(yán)查購(gòu)房資格等因素導(dǎo)致12月份的成交趨勢(shì)難以在明年初持續(xù)，新的成交高峰可能要等到兩三個(gè)月后，春暖花開(kāi)之時(shí)。

漲價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)停滯 12個(gè)項(xiàng)目全部位于五環(huán)外

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，12月前19天里，北京商品住宅成交均價(jià)為20419元/平方米，相比上月同期下調(diào)了7.3%，連續(xù)多個(gè)月的漲價(jià)勢(shì)頭似乎得到了遏制。

在1月預(yù)計(jì)開(kāi)盤項(xiàng)目的定價(jià)情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也多較為謹(jǐn)慎。12個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，有7個(gè)公布了預(yù)計(jì)售價(jià)，其中6個(gè)與前期開(kāi)盤時(shí)保持一致，例如地處亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園，此次報(bào)價(jià)為28000元/平方米左右，與其10月份二次開(kāi)盤時(shí)的均價(jià)保持一致；富力童話時(shí)光報(bào)價(jià)12800元/平方米，與其8月開(kāi)盤價(jià)格保持一致。只有首開(kāi)常青藤此次報(bào)價(jià)為23000-24000元/平方米，相比前一期價(jià)格略有上漲。

除定價(jià)謹(jǐn)慎之外，1月入市項(xiàng)目還有另外一個(gè)特征，即12個(gè)項(xiàng)目均地處五環(huán)以外，而順義金寶城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、順鑫·山語(yǔ)溪與首城匯景灣三個(gè)項(xiàng)目更是位于六環(huán)以外。這很大程度上也反映了樓市成交集中在五環(huán)外的現(xiàn)狀。

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月20日，2012年全市新房（不含保障房）交易結(jié)構(gòu)中，五環(huán)外成交量占比高達(dá)83%，比去年同區(qū)域占比提升9個(gè)百分點(diǎn)。

并且，與去年相比，五環(huán)外房?jī)r(jià)的漲幅也是最小的。我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，2012年北京市各環(huán)線成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度上漲，其中三、四環(huán)漲幅最大，達(dá)到17.5%，五、六環(huán)漲幅最小，約為0.4%左右。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，隨著今年以來(lái)北京住宅郊區(qū)的不斷發(fā)展，五環(huán)外已經(jīng)逐漸成為主戰(zhàn)場(chǎng)，而1月份12個(gè)項(xiàng)目均位于五環(huán)外就是一個(gè)絕對(duì)化的表現(xiàn)，未來(lái)五環(huán)外甚至六環(huán)外項(xiàng)目所占比重仍將不斷加大，直至占據(jù)市場(chǎng)全部。而隨著人們接受程度的不斷提高，郊區(qū)也不再僅僅是首置型剛需客群的選擇，部分大戶型或定位高端的項(xiàng)目也紛紛落戶近郊區(qū)，例如五環(huán)外的金茂府、金茂悅、龍湖長(zhǎng)楹天街[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等都以100多平方米以上的大戶型三居產(chǎn)品為主，而新盤中的K2·玉蘭灣更是表示是要打造通州的高端住宅產(chǎn)品。