樓市年底“翹尾” 引發(fā)市場恐慌 律師解讀房產(chǎn)政策 謹防簽約亂中出錯
比世界末日的謠言更令市民恐慌的，是京城樓市的動蕩。一股不知緣自哪里的恐慌性購房熱迅速蔓延，讓二手房買主紛紛出手，締造出成交量暴漲的樓市神話。
日前，市住建委相關負責人表示，房地產(chǎn)市場今年供需關系基本平衡，“恐慌性購房”系炒作，并處罰了兩家違規(guī)售樓的開發(fā)商。
面對動蕩的樓市該如何出手？買賣二手房簽合同需要注意什么？本報今天請來市律協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)法律事務專業(yè)委員會副主任金翔律師和京劍律師事務所吳瑩律師，詳細為大家解讀購房注意事項。
●律師解讀
賣方惜售違約
買方可要求繼續(xù)履行
金翔律師稱，在當前樓市火爆的情況下，有些房主見到房價上漲故意違約惜售，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同。
這種情況下，如果另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，法院一般會判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定的情形除外。
吳瑩律師稱,在合同履行過程中，一方當事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力等原因致使合同無法實現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。
因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，法院會酌情予以支持，但當事人另有約定除外。
稅費由誰承擔約定清楚
金翔律師稱，國家對于二手房買賣中的稅費承擔有明確規(guī)定，契稅由買方承擔，個人所得稅、營業(yè)稅等由賣方承擔，印花稅以及房產(chǎn)交易的手續(xù)費等由雙方共同承擔。但是如果買賣雙方在合同中約定稅費的承擔，亦不違反國家法律規(guī)定。
在實際購房合同中，大多數(shù)賣房人將營業(yè)稅、印花稅等都轉(zhuǎn)嫁到了買房人身上，所以在買房時要把這些成本也算進去。
另外，對于因政策變更增加稅費由哪方承擔也要約定清楚。
本市居民能買兩套住房
金翔律師提醒，本市對住房有“限購令”，對已有1套住房的本市居民家庭(含持有有效《北京市工作居住證》的家庭），持有本市有效暫住證、在本市無住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
銀行貸款基準利率發(fā)生變化，按揭貸款利率隨之變化。
●律師提醒
金律師認為，現(xiàn)在是年底樓市“翹尾”時期，每年到這個時候都會有一個購房小高潮。如果不是急等房用，等到明年年初再出手最好。如果現(xiàn)在急需購房，就應該做到心中有數(shù)。
吳瑩律師在此提醒大家，由于二手房買賣過程中問題繁多，國家的法律法規(guī)及政策不斷調(diào)整，市民一定要約定清楚，避免日后有糾紛，最好是在律師的指導下進行交易。
出賣人應注意事項
★出賣人大多通過房屋中介機構(gòu)尋求房屋交易的機會，建議在居間合同中約定，由居間方負責審查買受人的購房資質(zhì)，如果因買受人不符合購買資質(zhì)導致合同無法繼續(xù)履行，由居間方來賠償出賣人的損失。
★出賣人應了解買受人的資金、信用狀況，避免因買受人不具備購買能力、信貸資質(zhì)而產(chǎn)生損失。
★出賣人要關注買受人的付款方式，有貸款方式的，貸款利率調(diào)高了或買受人貸不下來款怎么辦要約定清楚。
★雙方都應當約定清楚房屋價格發(fā)生大的浮動的情況下怎么辦，房屋逾期交付、逾期付款、逾期辦理房產(chǎn)證等具體的違約定金如何約定。
買房人應注意事項
★購買前查看房屋所有權(quán)證書原件，并了解欲購買的房屋是否存在抵押、查封、租賃等情況。
★如存在抵押，應審查抵押到期或撤銷抵押權(quán)的時間。
★如存在租賃，應了解是否已經(jīng)征得了承租人的書面同意、承租人是否書面放棄了優(yōu)先購買權(quán)。
★北京市住房城鄉(xiāng)建設委規(guī)定，2012年12月18日起，非北京戶籍人補繳社保在購房資格審核中不予認可。同時重申：非北京戶籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的，應自提出申請的上一個月往前推算60個月連續(xù)在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參保狀態(tài)。
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