自從5年前，云南城投(600239,股吧)承擔(dān)了昆明市環(huán)湖東路的數(shù)萬畝土地一級(jí)整理以來，圍繞著這批巨量土地的出讓與規(guī)劃，曾歷遭曲折而不時(shí)撩動(dòng)市場(chǎng)的神經(jīng)。然而，與之前遭流拍不同的是，此次千畝土地順利出讓，因?yàn)橛姓猩獭⒅泻５绕放品科蟮膹?qiáng)勢(shì)加盟。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在昆明了解到，位于官渡區(qū)六甲街道辦總計(jì)6宗且約合995畝的國有土地低價(jià)成交，上述土地出讓總金額接近30億元，均價(jià)約為300萬元/畝，幾乎是以掛牌價(jià)被云南城投及其聯(lián)合體收入囊中。而記者查閱去年滇池附近地價(jià)成交情況，在已成交的17宗包含商務(wù)金融、普通住宅地塊中，均價(jià)在615萬元/畝。
云南城投方面表示，公司在二級(jí)市場(chǎng)拿地，是出于看好其未來市場(chǎng)潛力，至于價(jià)格，是走出讓程序綜合得出的結(jié)果。昆明多位地產(chǎn)人士表示，云南城投擁有參與一級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，但二級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，拉品牌房企加盟是為增加其開發(fā)籌碼。云南城投參與一級(jí)開發(fā)的地塊之前曾遭遇流拍歷史，因擔(dān)憂市場(chǎng)冷清，此次仍然無法順利出讓上述6宗地塊，從而造成低價(jià)成交的情況。
二三線城市地價(jià)具吸引力
值得注意的是，上述6幅成交地塊均為招商地產(chǎn)(000024,股吧)和云南城投合股公司“招商城投”、中海地產(chǎn)與云南城投合股公司“中海城投”、云南城投置業(yè)以及云南城投參股公司 “華商之家”所拿下。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事，華南城市研究院研究員吳新堅(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一線房企在二、三線城市積極戰(zhàn)略布局，并大舉抄底拿地，顯示三、四線城市包括省會(huì)城市昆明、貴陽等地的土地仍屬于價(jià)格洼地范疇，擁有成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，而且用地規(guī)模指標(biāo)、住宅甚至銷售市場(chǎng)限制較少等。
其中，招商地產(chǎn)是首度進(jìn)入昆明市場(chǎng)，所拿地塊的地塊總面積約合290.8畝，以總價(jià)87246萬元成交。從地塊位置看，招商城投所拿下的兩宗地塊位于中海城投競(jìng)得地塊以南，與中海城投的地塊形成合圍之勢(shì)，與昆明滇池國際會(huì)展中心用地相連。
而中海地產(chǎn)是第二次在昆明拿地，而且還是進(jìn)入環(huán)湖東路這一潛力市場(chǎng)區(qū)域，其所拿地塊面積為172634.96平方米，成交價(jià)格77685萬元，每畝土地價(jià)格300萬元，按容積率1.6計(jì)算，樓面價(jià)格約為2812元/平方米。
近日公布的招商地產(chǎn)2012年銷售業(yè)績顯示，1~12月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元，去年底在華南等區(qū)域的一線城市頻頻拿地。而中海地產(chǎn)2012年前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1059億港元，至此，中海地產(chǎn)已完成全年1000億港元銷售目標(biāo)的105.9%。
早在2012年12月中旬，昆明當(dāng)?shù)刂髁髅襟w某資深地產(chǎn)記者向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，云南城投已開始跟中海、招商等地產(chǎn)商洽談合作開發(fā)環(huán)湖東路的事情。
如今，這一出讓結(jié)果終于印證了當(dāng)初的說法。云南城投方面也表示，公司與招商、中海等品牌房企展開合作主要是借助其品牌，吸取其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等。
云南城投急需土地成交
云南城投此次介入環(huán)湖東路的二級(jí)土地開發(fā)，背后可能并非如“吸取品牌房企經(jīng)驗(yàn)”之說辭這么簡(jiǎn)單。
上海證券研報(bào)透露，截至目前，不包括城中村改造項(xiàng)目，公司二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目共有12個(gè)，權(quán)益建面約100萬平方米，主要分布在昆明、大理、西雙版納等地區(qū)。
去年，有業(yè)內(nèi)人士曾撰文分析，云南城投二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)即普通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，毛利率只有16.3%，遠(yuǎn)低于行業(yè)39%的平均毛利率?？梢钥闯?，二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)并非云南城投強(qiáng)項(xiàng)。云南城投雖然擁有云南大量土地儲(chǔ)備，但缺乏成熟的地產(chǎn)運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)，所以和品牌房企合作是聰明選擇。由此，被別人分一杯羹也就難免。
此外，公開信息顯示，本次掛牌出讓的6宗地塊，包括了3宗商務(wù)金融用地，3宗普通商住用地。云南城投方面表示，公司看好這幾幅地塊的未來開發(fā)。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)一位教授向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，環(huán)湖東路地塊因靠近滇池附近，應(yīng)屬于大范圍的旅游地產(chǎn)范疇，而旅游地產(chǎn)開發(fā)必須具有成本優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)賺慢錢的生意，需要一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)才有“賺頭”。
記者從國信證券研報(bào)上看到，在2012年昆明滇池附近拍賣土地一覽表上，該區(qū)域所處的17宗地塊，其出讓均價(jià)615萬元/畝，其中最低成交地塊也高于300萬元/畝，尤其是商務(wù)金融用地，其中就有達(dá)1383萬元/畝的高溢價(jià)地塊。
云南城投方面表示，對(duì)于此次成交的6宗地塊的價(jià)格，不能單從區(qū)域來判斷這些地與周邊地塊的價(jià)差，要看出讓地塊的土地性質(zhì)、容積率等指標(biāo)綜合考量，這批地塊也是走了正常的土地交易程序的。
近來，從昆明出讓的多幅土地來看，昆明土地市場(chǎng)依然冷清，而且土地供應(yīng)在去年底時(shí)曾迅猛異常。
昆明一業(yè)內(nèi)觀察人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，土地市場(chǎng)冷清只是表相，更重要的是云南城投擔(dān)心再次出現(xiàn)土地流拍，影響上市公司業(yè)績，只好“肉爛在鍋里”。而其他投資企業(yè)也怕拿地之后再次遇到規(guī)劃調(diào)整或未來市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。
國信證券去年底公布的研報(bào)顯示，到目前為止，其測(cè)算出云南城投在環(huán)湖東路一級(jí)土地開發(fā)上已支出約64.5億元，未回籠成本約55億元。Wind三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年三季報(bào)發(fā)布時(shí)，云南城投凈負(fù)債率超過100%，排在130家上市房地產(chǎn)公司的第五位。
此外，2011年6月底，云南城投原本等待了三年的1600余畝一級(jí)整理土地出讓進(jìn)入出讓環(huán)節(jié)，但結(jié)果僅成交5宗共182.7畝，交易金額僅為7.8億元，其余均流拍。至于原因，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受政策變動(dòng)影響便是其一，因涉及規(guī)劃調(diào)整，當(dāng)時(shí)已出讓地塊被收回。
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