“站在長風8號項目前，面對跨距45米的小區(qū)正門庭，蔣群，這位雅戈爾(600177,股吧)置業(yè)負責人頗感欣慰："項目基本實現(xiàn)了原來的想法。"雖然這是雅戈爾在上海的第一個項目，但顯然他對上海異常熟悉。"長風8號作為雅戈爾在上海的處女作，有它獨特的使命感。“我們想用超前的眼光打造出一個地標性建筑，畢竟雅戈爾置業(yè)為此投入了幾十億元。"”
從2004年至今，雅戈爾置業(yè)多次赴上海考察。最終在2010年的土地拍賣會重拳出擊一舉拿下長風8號地塊。
蔣群坦言，在2010年9月拿地時，他們考慮得最多的是，如何才能將雅戈爾置業(yè)上海的第一個項目打造成名副其實的標志性產(chǎn)品。
在如今房企巨頭爭霸的大變局時代，隨著長風8號的亮相，雅戈爾置業(yè)在上海迎來了它全新的品質(zhì)地產(chǎn)時代。重點城市深耕細作，雅戈爾或?qū)⒊蔀樯虾鞘兄袠O具競爭力的新勢力。
“天生麗質(zhì)”
2010年9月，雅戈爾以33.93億元拿下長風8號地塊，以26000元/平方米的價格創(chuàng)下長風板塊單價地王紀錄。甬商巨子雅戈爾置業(yè)正式落子長風核心區(qū)。
雅戈爾·長風8號樣板房開放后，其區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)的10000平方米大草坪、簡約大氣的空間型豪宅樣板房，令雅戈爾在業(yè)內(nèi)聲名鵲起，也更令雅戈爾確信當年重金拿下的長風8號地塊物有所值。
“從拿地到現(xiàn)在，我們一直非?？春瞄L風板塊，雖然長風8號地塊的土地面積不是很大，但一次性投入約50億元的投資，在內(nèi)中環(huán)區(qū)域內(nèi)也難得一見。”蔣群說。
在他的眼中，長風8號地塊是當年少見的優(yōu)質(zhì)地塊，有助于讓雅戈爾在上海市場上打造品牌。這是中環(huán)以內(nèi)，尤其是浦西不可多得的一個住宅地塊，能夠營造一個相對大型社區(qū)的住宅地塊。
“畢竟內(nèi)環(huán)已以商業(yè)地塊為主，即使拿到住宅地塊，能做的社區(qū)規(guī)模也很小。而長風8號是在中內(nèi)環(huán)之間，能夠營造一個較為大型社區(qū)的住宅地塊，我們比較珍惜它。”可以看出，雅戈爾在重金拿地的背后，有著自己縝密的思考和獨特的視角。
“普陀區(qū)把曹楊路一帶邊緣都開發(fā)了，而長風板塊就一直"養(yǎng)"起來。”蔣群笑言，長風板塊就是普陀區(qū)養(yǎng)在深閨的寶地。
長風板塊在上海的生態(tài)環(huán)境屬于市區(qū)內(nèi)比較好的，有公園有蘇州河，成熟度甚至比江灣板塊更好，這也是他當年比較看好，兩年后的今天更看好長風板塊的原因所在。他甚至用“天生麗質(zhì)”來形容長風8號。
另外，長風8號離市區(qū)和虹橋區(qū)域都很近，因此當?shù)卣言摰貕K放在最后再拿出來，拿出來后其全新的規(guī)劃起點也很高，全以高檔的住宅與商務辦公、購物中心、酒店的開發(fā)建設為主，而市民體育中心與市民服務中心更與該地塊成為近鄰。
“長風8號我們投入比較大，因為我們看好該地塊前景，而且長風8號的土地方正，是上海主城區(qū)非常罕見的具備開發(fā)大型花園式社區(qū)條件的地塊，并獨有30米寬800米長的公共綠化帶環(huán)繞，所以對長風來說也只有我們的項目有條件這樣做。”
“未來這里將成為普陀區(qū)新的中心，可以說普陀區(qū)對長風板塊的高起點規(guī)劃，通過這一兩年的建設，其面貌都已陸續(xù)展現(xiàn)。”蔣群說。
然而對于在這塊地上所建造的長風8號，蔣群表示：“我們并不追求把長風8號打造成上海最奢華的豪宅，但我們希望把它做成上海最有味道、最有感覺、最舒適、最實用、最符合上海人生活理念的高端住品。”
蔣群認為，從多年來高端產(chǎn)品開發(fā)的經(jīng)驗看，人潛在的改善型居住需求總在不斷被激發(fā)出來。他進一步指出：“能夠撬動高端購買力的最關(guān)鍵因素，就是地段和產(chǎn)品。我們只要滿足這兩個需求，高端客戶就會購買。”
因此，無論是花費巨大精力的正門庭，還是全白色頂級葡萄牙砂巖的外立面，或是犧牲了大面積土地而設計的內(nèi)花園，乃至做到戶戶“長面寬，短進深，擁有內(nèi)飄窗”的戶型變化，這種大膽的創(chuàng)新取舍和敢于投入，都讓高端消費者審視的目光發(fā)生改變。
上海情結(jié)
雖然雅戈爾進入上海的時間較晚，但雅戈爾卻一直都有進入上海的計劃。
“雅戈爾的領(lǐng)軍人李如成總裁是上海知青，雅戈爾在改革開放初期更是通過與上海一些服裝企業(yè)聯(lián)營而得到迅速發(fā)展，我們和上海有著分不開的緣分。”蔣群笑著透露雅戈爾不為人知的上海情結(jié)。
“同時，從發(fā)展戰(zhàn)略角度，雅戈爾專注于長三角重點城市深耕細作，上海是長三角乃至全國的經(jīng)濟中心之一，扎根并做好上海市場，更是雅戈爾置業(yè)長三角戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)。”
“于理于情，我們都一直有進入上海市場的考慮。” 蔣群說。
不過，進入上海市場卻并非當年預計的那么簡單。他表示，類似長風8號的優(yōu)質(zhì)地塊是可遇不可求的，加上雅戈爾在長三角的布局一直較為穩(wěn)健，所以雅戈爾遲遲沒有貿(mào)然進入上海市場。“我們希望雅戈爾在上海市場的處女作能夠給市場帶來驚喜，這就要求必須有一宗資源、地段相對優(yōu)越的地塊，能夠充分展現(xiàn)雅戈爾的產(chǎn)品打造能力，加上2004年進入蘇州、2007年進入杭州，如果在短期內(nèi)連續(xù)進入新的城市，可能因為我們的管理能力跟不上，而無法達到持續(xù)將品牌做精做強的愿望，因此也在一定程度上推遲了我們進入上海市場的時間。”
拿地思路
在業(yè)內(nèi)，雅戈爾的拿地魄力一直為人稱道，雅戈爾的拿地方式也讓外界好奇。
“這是不同的企業(yè)思路，雅戈爾一直堅持市場化的拿地原則。”蔣群解釋道，雅戈爾的開發(fā)區(qū)域集中在長三角一、二線城市，這些城市土地比較貴，而雅戈爾又擅長打造優(yōu)質(zhì)地段高端住宅，地價就會更高。同時，雅戈爾一貫以招拍掛的競價形式公正、公開地拿地，而市場化的拍賣拿地，永遠只能是價高者得。
“高價地當然對后續(xù)的開發(fā)和銷售會帶來很大的壓力，要求我們在產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營管理上做得更好。這就倒逼我們不斷提升打造產(chǎn)品的能力，進一步形成和加強自己的核心競爭力。”蔣群說。
在蔣群的思維中，市場化的招拍掛拿地雖然可能會貴一點，但它至少說明，全行業(yè)都認同其地塊價值。
蔣群表示，就如藝術(shù)品市場，即使地攤有可能會有運氣“揀漏”，但這種碰運氣的幾率可能只有萬分之一，而參與拍賣的藝術(shù)品則基本上都經(jīng)過行業(yè)專家認可，它的價值已經(jīng)歷過市場檢驗，與“揀漏”的價值大不一樣。
但蔣群也認同市場有波動?；剡^頭看， 2010年是樓市的高峰，也是土地市場的高峰。他笑言：“市場會有波動，我們沒有做到巴菲特式的"大家恐懼的時候我貪婪，大家貪婪的時候我恐懼"，我們做不到這種高明，既然做不到，那么我們就只能順勢而為。”
蔣群坦承，2010年雅戈爾確實和其他房企一樣，大幅增加了土地市場的投入，“當時由于銷售很好，比2009年翻了一番多，不拿土地大量資金就會閑置，后續(xù)經(jīng)營就有問題。企業(yè)要發(fā)展，就要求我們必須不斷拿地，貨如輪轉(zhuǎn)。”
面對2012年地產(chǎn)江湖殺得“腥風血雨”的現(xiàn)狀，許多2011年年初以前爭拿地王的房企都對眼下的局面應對乏術(shù)，然而，雅戈爾似乎在這段時期內(nèi)活得很好。
憑借著地段和產(chǎn)品的優(yōu)勢，銷售良好的雅戈爾去年借款就還掉了幾十個億。蔣群表示，隨著2013年上海雅戈爾·長風8號的入市，他甚至又將重新面臨“錢要怎么用”的新問題。
至于長風8號的大額投入是否會有風險，他笑著表示，風險就是如何才能把這一無價之寶打造成名副其實的區(qū)域內(nèi)居住標桿。
“從雅戈爾歷年的銷售來看，我們對自己的產(chǎn)品很有信心，也正因為如此，我們對長風8號未來的市場表現(xiàn)也充滿期待。”蔣群說。
持續(xù)發(fā)展
“和房地產(chǎn)行業(yè)整體趨勢類似，由于2010年我們拿地相對多一些，這兩年雅戈爾置業(yè)放緩了拿地的節(jié)奏，加快消化前兩年拿的土地。” 蔣群說，“因為雅戈爾置業(yè)每進入一個城市，投入的資金量都比較大，我們看準了一個地方，都是準備長期經(jīng)營下去的，其中當然也包括上海。”
在大變局的時代，類似雅戈爾置業(yè)這樣區(qū)域深耕型的地產(chǎn)巨頭，展現(xiàn)出了完全不同于全國布局的房企的發(fā)展思路。
蔣群表示，相對來說，雅戈爾和全國其他知名房產(chǎn)商在經(jīng)營戰(zhàn)略上還是有一定區(qū)別，與其他全國范圍內(nèi)數(shù)十個城市快速布局的房企不同，雅戈爾更適應重點突破、扎根經(jīng)營這樣的方式。
“2011年初，國家及時出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這是非常有必要的，我們同樣認為房地產(chǎn)按2009-2010年這樣瘋狂的速度發(fā)展下去，對于整個行業(yè)是不利的，而且回過頭來看，這樣的剎車帶來的效果更好，行業(yè)變得更加規(guī)范、理性和可持續(xù)。”
“而隨著行業(yè)這幾年的調(diào)整變化，我們也對公司的整體策略不斷進行反思，做出調(diào)整，讓發(fā)展更有持續(xù)性。2012年雅戈爾置業(yè)回籠資金超過82億元，歸還了23億元的借款，有息負債從95億元下降到72億元，應該說企業(yè)的庫存結(jié)構(gòu)和發(fā)展速度已經(jīng)調(diào)整到一個比較理想的狀態(tài)。”蔣群說。
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