2012年，劉邦很忙。繼《鴻門宴》之后，《王的盛宴》粉墨登場(chǎng)。雖然該片被調(diào)侃為“劉邦回憶錄”，但劉邦的命運(yùn)的確因一場(chǎng)宴會(huì)而改變，從此走向人生的輝煌巔峰，而2012年的樓市恰如這部電影。

2012年初，在連環(huán)政策調(diào)整之下，持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)急剎車，需求量萎縮，成交量低迷，樓市在新年伊始便陷入冰點(diǎn)。昔日備受購(gòu)房人關(guān)注的板塊、樓盤持續(xù)以價(jià)換量，以求自保。在開發(fā)商以價(jià)換量，首套房信貸松動(dòng)，央行首次降息等多重政策刺激下，積攢半年的剛需在去年上半年開始告別觀望，加速入市。成交量反彈促使下半年開發(fā)商“小幅提價(jià)”，樓市從年初市場(chǎng)冰凍到下半年的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，并催生出更多“千億房企”，2012年的樓市也成為眾多大房企分食的盛宴。

成交面積套數(shù)漲5成

1308.2萬平米，這是截至2012年12月31日，本報(bào)記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站及克爾瑞、亞豪等機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)整理的2012年北京樓市商品住宅的成交面積，相較于2011年創(chuàng)下數(shù)年來最低紀(jì)錄的873.9萬平米成交面積，大漲50.83%。

2012年樓市成交起伏經(jīng)歷了“低開高走”的反轉(zhuǎn)年。成交量也從年初1月的冰點(diǎn)，到3月后逐漸回暖，在開發(fā)商以價(jià)換量，首套房信貸松動(dòng)，央行首次降息等多重政策刺激下，積攢半年的剛需在2012年上半年開始告別觀望，加速入市。使得樓市成交量自5月份開始出現(xiàn)不斷上揚(yáng)，并在8月份達(dá)到14528套的高位水平，成交金額達(dá)到3178萬元。成交均價(jià)繼4月突破2萬元大關(guān)后，在11月達(dá)到頂峰，成交均價(jià)為21425元/平米。12月則實(shí)現(xiàn)成交面積和成交套數(shù)雙豐收。

從各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)來看，更加一目了然，2012年北京樓市新增供應(yīng)面積994萬平米，雖然同比下降2.72%，但商品房實(shí)際成交套數(shù)和成交金額同比分別大漲50.01%和42.35%。

2012年，北京住宅市場(chǎng)成功上演一場(chǎng)瓜分蛋糕的盛宴，隨著供需關(guān)系的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向賣方市場(chǎng)傾斜。

朝陽繼續(xù)領(lǐng)跑城六區(qū)

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2011年，朝陽區(qū)以154萬平方米的成交面積領(lǐng)跑六區(qū)；2012年，朝陽以232.2萬平方米的成交面積繼續(xù)傲視群雄。大興則以194.11萬平米穩(wěn)坐第二把交椅，昌平區(qū)成交總面積達(dá)164.29萬平方米，位列第三。值得一提的是，2011年被甩出前五的通州區(qū)在2012年卷土重來，成交面積為132.02萬平方米，同比大漲219.67%，排名第四。

從成交均價(jià)來看，東城區(qū)、西城區(qū)，因?yàn)楹诵牡囟喂?yīng)有限，且土地含金量高，仍然以單價(jià)超過4萬元的成績(jī)雄踞各大板塊之首。順義區(qū)在2012年持續(xù)受到關(guān)注，雖然全年成交均價(jià)14058元/平米較去年有所下跌，但仍超過此前熱度頗高的房山區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)展，近郊區(qū)域逐漸飽和，市場(chǎng)熱點(diǎn)向大興、順義、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)域轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象非常明顯，而這些區(qū)域軌道交通以及配套設(shè)施的跟進(jìn)也為其成為熱點(diǎn)區(qū)域提供了基礎(chǔ)。

■業(yè)內(nèi)分析

房地產(chǎn)年底翹尾

●高姍（亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理）

調(diào)控進(jìn)入第二個(gè)年頭，北京住宅市場(chǎng)一掃2011年的陰霾，成交勢(shì)頭出現(xiàn)大幅攀升，這其中最主要的原因在于今年以來大量項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整。

大興、順義和房山等區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整，直接吸引了自去年調(diào)控之后積聚的購(gòu)買人群，使得樓市成交量自2012年5月份開始出現(xiàn)不斷上揚(yáng)，并在8月份呈現(xiàn)2012年的高位。

2012年樓市上半年供應(yīng)量表現(xiàn)“不給力”，這使得北京樓市成交未能保持在高位，又由于后期市場(chǎng)價(jià)格的回漲，使得全年均價(jià)并未出現(xiàn)較大幅度的跌幅。

基于2013年市場(chǎng)預(yù)期仍存在一些不確定性，以及近期在售項(xiàng)目“真金白銀”的銷量，使得部分項(xiàng)目甚至是已經(jīng)完成全年銷售計(jì)劃的房企，開始頻頻加推房源，而2012年12月供應(yīng)的集中爆發(fā)也使得年底成交出現(xiàn)翹尾。

今年會(huì)比去年好

●顧云昌（中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）

2012年房地產(chǎn)正在軟著陸。體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售面積指標(biāo)，逐月好轉(zhuǎn)；房?jī)r(jià)環(huán)比指標(biāo)止跌回升。但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否轉(zhuǎn)向樂觀還需進(jìn)一步觀察，房屋市場(chǎng)已經(jīng)回暖，土地市場(chǎng)暫時(shí)卻沒有回暖，但是可以肯定的是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)比2012年好。

2013年的市場(chǎng)會(huì)總體相對(duì)平穩(wěn)，保持2012年發(fā)展態(tài)勢(shì)的延續(xù)。問題是在總體平穩(wěn)情況下房?jī)r(jià)出現(xiàn)冰火兩重天的勢(shì)頭?；鸬氖潜本?、上海等一線城市，而不少三四線城市目前積壓的庫存量和開發(fā)規(guī)模較大，但需求不足，導(dǎo)致壓力較大。因此，在大的宏觀經(jīng)濟(jì)政策不可能有變化的情況下，具體的調(diào)控方向和手段可能會(huì)有很大差異。

2013年，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過去的黃金十年進(jìn)入到白銀十年。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用，只要宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)持續(xù)健康的發(fā)展，有理由相信房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

■記者述評(píng)

房企的逆襲

《王的盛宴》作為一部歷史題材的影片，由于太過強(qiáng)調(diào)劉邦的發(fā)家史，弱化歷史背景，而被網(wǎng)友調(diào)侃為“屌絲的逆襲”。與電影中劉邦毫無懸念和緊張刺激的逆襲相比，樓市在2012年8月之后上演的量?jī)r(jià)反彈逆襲片則明顯精彩許多。

限購(gòu)之后，2012年一季度北京樓市成交量創(chuàng)近五年新低，樓市成交哀鴻遍野。隨后，一手市場(chǎng)開始在三四月逐漸回暖，在成交量上漲的同時(shí)，樓市均價(jià)也出現(xiàn)了上升的勢(shì)頭，2012年樓市從年初市場(chǎng)冰點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)逆襲，以價(jià)換量已經(jīng)不再是開發(fā)商用以吸引成交的保命符，年末購(gòu)房者更是不斷上演搶房大戲，為房企盛宴添酒加菜。2013年樓市盛宴是否能夠持續(xù)不得而知，但可以肯定的是回暖大勢(shì)已定。但須知盛宴有風(fēng)險(xiǎn)，饕餮需謹(jǐn)慎。