影片《霍比特人：意外之旅》是比爾博與巫師甘道夫和13個矮人旅行橫越中土大陸，尋找一個被惡龍搶占的屬于矮人珍貴寶物的探險故事?；舯忍厝耸侵Щ秒娪啊吨腑h(huán)王》中的一個種族，是一幫又矮又可愛的家伙，一幫友愛、快樂的男人，他們并不漂亮，但脾氣絕好，眼睛寬闊而明亮，面頰紅撲撲的，嘴巴最適合發(fā)笑和吃喝。而在2012年北京的二手房市場上，要想賺到錢就要脾氣絕好，笑臉相迎的二手房中介人員，就經(jīng)歷了一場市場反彈的意外之旅，從年初的市場蕭條，從業(yè)人員大量流失，到3月份以后的市場穩(wěn)步回暖，絕大多數(shù)堅持下來的中介，最終得到了意外的銷售回報。

市場走勢出乎意料

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2012年北京市二手住宅成交14.3萬套，同比增長18%。成交量在連續(xù)兩年下降后首現(xiàn)增長，被限購壓抑的需求在今年開始釋放。2011年以及2012年，限購實施期間年均成交量為13.3萬套，仍明顯低于2010年的19.7萬套。

從年內(nèi)的成交走勢看，3月成交量由年初的低谷突然拔高，市場開始出現(xiàn)明顯回暖跡象。7月和12月成交量超過1.7萬套，是最明顯的需求集中釋放期。

之所以給2012年的二手房市場配以“意外之旅”的稱號，一方面是年初之時，行業(yè)內(nèi)外都未曾想到之后反彈的堅挺。另一方面，金九銀十的疲軟和年末翹尾的強勁，也是出乎很多人意料之外。

成交量兩次沖高

2012年年初的北京樓市并不明朗，依舊籠罩在2011下半年樓市量價齊跌的陰霾中。但是春節(jié)過后，積蓄已久的剛性購房需求開始率先回暖，在首次置業(yè)的剛需購房需求支撐下，北京二手房交易量開始穩(wěn)步回暖。5、6月份樓市調(diào)控將要放松，房價將要上漲的謠言，又進一步推動了二手房交易量連續(xù)三個月上漲，并在7月份達到全年的峰值。

面對樓市交易量的大幅上漲，為了防止樓市的失控，一方面，中央派督察組到各地督查樓市調(diào)控執(zhí)行情況；另一方面，住建部、國家發(fā)改委、中國銀監(jiān)會等中央多部委相繼發(fā)布聲明否定房地產(chǎn)調(diào)控放松的言論，并多次重申將從嚴樓市調(diào)控。受此以及上半年剛需嚴重透支的影響，北京二手房成交量連續(xù)三個月回落，“金九銀十”的交易量也大失成色。

但是，隨后相關(guān)部門一再重申之前的調(diào)控基調(diào)，并未使房產(chǎn)交易量一路下滑至年底。在經(jīng)歷了“金九銀十”的低谷后，11月份，來年開春的婚房需求，以及年底的改善置業(yè)需求，推動了北京二手住宅成交量的年底爆發(fā)。

這樣的波折，也讓大多數(shù)二手經(jīng)紀公司持相對謹慎的態(tài)度，記者從北京二手房市場排名前六位的幾家公司了解到，2012年成交量雖然回暖明顯，但是各家公司的門店擴張都比較謹慎。

■業(yè)內(nèi)分析

成交量仍呈上漲趨勢

●林倩（鏈家集團副總裁）

2012年價格出現(xiàn)了明顯的漲幅，目前的價格已接近歷史最高價。從2012年的市場表現(xiàn)看，即使限購政策將投資投機性需求擋在市場之外，在北京這樣的一線城市，合理的自住型購房需求依然較為龐大，這使得需求的釋放是一個長期的過程。且限購對于需求的抑制會隨著時間的延長而效果減弱。預(yù)計2013年成交量上漲的趨勢仍會延續(xù)。

2012年是限購以來的第二年，政策對于供應(yīng)的抑制作用已開始顯現(xiàn)。但基于2012年市場反彈，限購難松，供需矛盾在短期內(nèi)難以得到緩解，推動房價上漲的根本因素依然存在。但相比2012年房價從低位拉高，以及房價上漲后購房能力相對減弱，預(yù)計2013年的房價走勢會更加平緩。

2013年市場將高開？

●胡景暉（偉業(yè)我愛我家集團副總裁）

2012年二手房成交量比2011年有明顯增長。從2012年成交量具體走勢來看，存在一些擔(dān)憂，從月度成交量來看，沒有出現(xiàn)金九銀十，但年底翹尾比往年要高。往年翹尾出現(xiàn)在11月份，12月就結(jié)束了?，F(xiàn)在12月還在翹尾，是否意味著2013年初的高開。

我覺得2013年的關(guān)鍵點，是3月初會出什么政策。過去一年多都是在反復(fù)強調(diào)調(diào)控，產(chǎn)生很多猜疑，希望能補充更多調(diào)控細化的內(nèi)容，市場就會有一個更明確的方向。

■記者述評

數(shù)字與現(xiàn)實錯位

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2012年全年二手住宅成交均價23047元/平方米，同比下降4.7%。而其他經(jīng)紀公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也顯示2012年全年價格出現(xiàn)下降。

但是，這與大家的感覺截然相反。據(jù)記者了解，2012年五環(huán)內(nèi)的絕大多數(shù)區(qū)域和郊區(qū)的核心區(qū)域，二手房價格都上漲了20%到30%，很多區(qū)域的成交價格超越了歷史最高點。

但為何數(shù)據(jù)統(tǒng)計會出現(xiàn)下降呢？業(yè)內(nèi)人士表示。一方面是由于全年統(tǒng)計中，把市場還處于低迷中的1月和2月納入統(tǒng)計，拉低了均價。另一方面是隨著住宅的郊區(qū)化，成交房源逐漸外延，導(dǎo)致了絕對價格的下降。而同區(qū)域同質(zhì)量的房源，價格則呈明顯上漲趨勢。

供需矛盾加劇

隨著成交量的走高，價格也持續(xù)上漲。此外，今年二手房供需矛盾較為突出，也是推動價格持續(xù)上揚的一個重要因素。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2012年12月，北京市二手房市場供需比為1:3.3，到年末供需比達到1:4.5。隨著供需壓力的增大，議價空間也由年初的4%下降到年末的2%左右。上調(diào)掛牌價的業(yè)主也明顯增加。

有業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年住宅用地成交量的大幅萎縮，將導(dǎo)致明年新房市場的供應(yīng)量稍顯欠缺，部分購房需求將流向二手房市場，尤其是城市核心區(qū)二手房市場供求矛盾的激化，將給2013年二手房價的上漲帶來巨大壓力。