日前，華僑城對此前媒體曝出的“華僑城負(fù)債高速擴(kuò)張”一事作出回應(yīng)。
華僑城集團(tuán)投資發(fā)展部總經(jīng)理倪征稱，華僑城70%左右的負(fù)債率其實并不算太高。目前華僑城經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，短期債務(wù)壓力并不大，因此公司的資金壓力并不是外界想象的那樣嚴(yán)重。
而事實上，2012年以來，華僑城就相繼與與福州、深圳大鵬新區(qū)、寧波市鄞州區(qū)簽署合作框架協(xié)議。記者據(jù)此前華僑城官方公告顯示統(tǒng)計，三個簽署項目的投資額分別為不低于100億、3000萬、不低于100億。
并且，據(jù)華僑城A第三季度財報顯示，公司貨幣資金為78.3億，短期借款為68.1億，長期借款為196.9億，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為37.96億元。凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)103%。
有分析此前曾指出，華僑城的凈負(fù)債率橫向?qū)Ρ龋谕袠I(yè)中絕對處于高水平，即使是縱向?qū)Ρ绕渥陨恚@幾年也是一直處于高風(fēng)險水平。
負(fù)重“搶食”旅游地產(chǎn)
在背負(fù)巨額債務(wù)，還頻頻花費大手筆高速擴(kuò)張，且屢次傳出華僑城通過各種途徑進(jìn)行融資的情況下，華僑城方面的回應(yīng)似乎并不能平息業(yè)內(nèi)人士的諸多揣測。
一位不愿具名的分析人士就提出，“即便如華僑城所說，負(fù)債率這方面并不是問題，但未來，華僑城能否同時支撐幾個大型項目的支出，仍值得商榷”。
華僑城加快擴(kuò)張，多位業(yè)內(nèi)人士稱是一線房企競相涌入旅游地產(chǎn)惹的“禍”。
據(jù)此前統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)前100名房企中，就已至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。而2012年下半年以來，進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的房企驟然增多。萬科、雅居樂、恒大、保利、碧桂園等房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中的近七成，也紛紛搶吃旅游地產(chǎn)這塊大蛋糕。
“以限購為主旨的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，嚴(yán)厲地限制了投資和投機(jī)性住房需求。不受調(diào)控限制的旅游地產(chǎn)以其拿地成本較低的優(yōu)勢，成為各房企眼中的香餑餑”，有業(yè)內(nèi)人士分析稱。
事實上，在旅游地產(chǎn)吸金能力趨增，各一線房企搶占旅游優(yōu)勢資源之時，“作為老牌旅游地產(chǎn)房企的華僑城當(dāng)然不會坐以待斃。即使存在恐不能同時支撐幾個大型項目的風(fēng)險，為了保持在旅游地產(chǎn)中的領(lǐng)軍地位，華僑城仍選擇背重殼走旅游地產(chǎn)擴(kuò)張之路”，上述人士指出。
同質(zhì)化競爭與房企“對壘”
爭食旅游地產(chǎn)之戰(zhàn)已經(jīng)打響。2012年10月以來，華僑城分別與招商、恒大在深圳、福州火熱對壘。
2012年10月10日，華僑城公告稱與深圳大鵬新區(qū)投資控股有限公司簽訂合資協(xié)議。不久之后，招商地產(chǎn)亦宣布，計劃用5年時間在大鵬新區(qū)建設(shè)天使灣國際濱海生態(tài)旅游度假城，預(yù)計總投資近300億元。
在此之前，據(jù)相關(guān)分析透露，政府最終決定讓雙方都在前期進(jìn)入，一是想借助雙方的背景和實力；另一方面則是認(rèn)為雙方良性的競爭更有利于大鵬新區(qū)的發(fā)展。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，作為濱海項目的大鵬華僑城，如果照搬東部華僑城模式，會對大鵬華僑城的開發(fā)運營造成更大的壓力。
業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，從雙方目前公布的規(guī)劃來看，項目今后都將包括旅游度假、高端酒店、商業(yè)娛樂等項目，這必然導(dǎo)致雙方日后在產(chǎn)品方面形成同質(zhì)化競爭，項目在發(fā)展中或缺乏對游客獨特的吸引力。
僅僅時隔8天，深圳華僑城股份有限公司又與福州市政府簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，打造大型文化旅游綜合項目，總投資額不低于100億元。10月25日，恒大集團(tuán)也與福州市政府簽訂投資框架協(xié)議，欲用350億元打造福州海洋文化旅游城項目。
華僑城盡管在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域是開山鼻祖，且旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富，但恒大實力饒是不俗。然而，兩軍對壘，必分勝負(fù)。
事實上，在旅游地產(chǎn)方面，恒大已有上海威尼斯等諸多成功案例，其旅游項目已覆蓋廣東、重慶、天津等全國十多個省市。
此外，據(jù)12月31日最新公布的《2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP50榜單》顯示，恒大以923億元的銷售業(yè)績名列第五，而華僑城并未闖入50強(qiáng)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，恒大的企業(yè)實力雄厚，優(yōu)勢資源整合與運營能力極高。更何況，華僑城不盡如人意的資金實力是無法與年銷售額近千億的恒大相比。
高速擴(kuò)張恐成強(qiáng)弩之末？
不管華僑城如何與其他房企對壘結(jié)果如何，值得注意的是，高速擴(kuò)張下的華僑城目前仍將歡樂谷等主題公園作為核心旅游產(chǎn)品。
中國現(xiàn)有歡樂谷已超過5個，美國地區(qū)僅有2個迪斯尼。而如果這些主題公園一旦密集過度，便有可能造成消費者的審美疲勞。
況且，美國迪斯尼在上海的入駐對立足于本土旅游地產(chǎn)的華僑城來說，是一個不小的挑戰(zhàn)。當(dāng)旅游項目同質(zhì)化嚴(yán)重，消費者對于華僑城的旅游項目興趣缺乏之時，華僑城的高端住宅及商業(yè)項目就失去其高溢價的支撐，從而失去高額利潤。
進(jìn)而從長期來看，華僑城的旅游綜合體項目在未來將會有市場飽和的風(fēng)險，那個時候，華僑城的這種商業(yè)模式將無法復(fù)制。
宋丁也認(rèn)為，華僑城之前開發(fā)的旅游項目主要是東部華僑城模式的復(fù)制，這種模式旅游過重，導(dǎo)致經(jīng)營成本過大，負(fù)重也較高。
同時，亦有專家指出，旅游地產(chǎn)具有投資金額大、周期長、見效慢的特點。如果在背負(fù)重殼的情況下，擴(kuò)張速度過快，對當(dāng)前資金鏈比較緊張的房企來說，無疑是雪上加霜。
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