“2013年應(yīng)該會好于2012年，全國成交面積超過10億平方米是沒有問題的，房價應(yīng)該趨穩(wěn)，不會出現(xiàn)大的波動。”在1月9日舉辦的地產(chǎn)金融會議上，住建部政策研究中心副主任王玨林表示。

暗淡了兩年的樓市，在2013年被諸多業(yè)內(nèi)人士寄予了回暖的“殷切期盼”，市場本身隱藏的需求也使2013年的樓市充滿了上升的可能。

與王玨林一樣看好今年樓市的還有申萬證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師殷姿：“2013年，購買力和購買預(yù)期應(yīng)該會導(dǎo)致整個銷售量和銷售金額出現(xiàn)一定幅度的上漲，市場整體會有5%左右的上漲。”

但是，也并非所有人對市場都心存樂觀。中房協(xié)市場委員會副秘書長陳嘯天認(rèn)為，今年的樓市暗藏變數(shù)，“2012年11、12月份反季節(jié)性的爆炸上升，讓我們對于2013年的確還是有點擔(dān)心的。”

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士丁祖昱也認(rèn)為，由于供求關(guān)系的原因，2013年上半年整體市場還會量價齊升，“但今年下半年可能會有點問題。”

半年好光景？

自2012年3月起，全國樓市便開始回暖，但真正爆發(fā)的時點是在11~12月。在2012年下半年，隨著2013年房價上漲的聲音不絕于耳，人們對后市的預(yù)期開始發(fā)生改變，需求因此被激發(fā)出來。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也順勢推出大量存貨，兩股合力導(dǎo)致成交急劇上升。

于是，在2012年前8個月全國樓市成交僅7億平方米的情況下，11~12月連續(xù)兩個月有望單月成交過億平方米。

“如果2012年底沒有11~12月份，相信2013年的總體市場會是向上走的，中央也不會過多的關(guān)注，但因為這兩個月反季節(jié)性的爆炸上升，讓我們對于2013年的確還是有點擔(dān)心的。”陳嘯天說。

政策仍然是今年樓市走向最大的變數(shù)。“十八大后的政策變化，可以概括為‘三不變’，就是房地產(chǎn)限購、限價、限貸不會變。”王玨林說。

一方面，政策放松的可能性微乎其微，另一方面，繼續(xù)收緊卻存在可能。

“從去年開始的上升期到現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了9個月，如果再延續(xù)半年就是15個月，這一上升期已經(jīng)夠長了。”丁祖昱表示，“屆時對現(xiàn)有的調(diào)控政策收緊，這是可能的。”。

丁祖昱認(rèn)為，只要對最火爆的北京、上海收緊，就會起到降溫的效果，另外就是房產(chǎn)稅可能會再次提出，“如果今年5月份，中央研究未來在存量房當(dāng)中的房產(chǎn)稅收取方式，很多人都會把手上囤的房子賣出去，這種可能性是存在的，對市場影響也是很大的；此外，如果提高稅基，交易量也就會立刻下降。”

世聯(lián)集團董事長陳勁松在公司最近發(fā)布的一份報告中也表示：“2013年會繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，所有的這些都不會退，只能是彈性，都不能硬退，只能是有的地方加強，有的地方在減，減弱一點都是在得利，所以我們覺得在調(diào)控這塊，是‘貓捉老鼠’的游戲，在2013年可能會加強，而不會減弱。”

房企如何轉(zhuǎn)型？

“房地產(chǎn)企業(yè)在2012年的情況是比較好的，去年很多人都擔(dān)心破產(chǎn)，很多人都在擔(dān)心信托產(chǎn)品會出現(xiàn)資金鏈斷裂，但是沒有想到市場突然之間變得非常非常好，這些問題都不用擔(dān)憂了，從上市企業(yè)的狀況來看資金情況也在好轉(zhuǎn)，長短期的負(fù)債比例在得到優(yōu)化，應(yīng)該是在往好的方向轉(zhuǎn)的。大家可以感覺到現(xiàn)在惡劣的經(jīng)濟環(huán)境當(dāng)中房地產(chǎn)的生存應(yīng)該是非常好的，ROE回報可以達到15%左右，過去兩年購買的高價地，利潤率水平應(yīng)該還是會有11%左右。”殷姿說。

在2012年，萬科、綠地集團、保利地產(chǎn)(保利西山林語 (論壇) 保利新茉莉公館 (論壇))、中海地產(chǎn)(中海九號公館 (論壇) (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 中海尚湖世家 (論壇) (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)) 和萬達集團(廊坊萬達廣場 (論壇) (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)) 等房企的銷售業(yè)績均創(chuàng)新高，房企千億俱樂部由此前的一家增加至五家。

“未來規(guī)模擴張仍然是‘大魚吃小魚’，房地產(chǎn)市場是以資金合作作為主要前提，我們覺得項目合作和股權(quán)收購會成為主流。”殷姿認(rèn)為。

“項目的地理位置對開發(fā)商最重要，因為現(xiàn)在處于穩(wěn)定發(fā)展階段，地理位置決定成敗，現(xiàn)在土地政策一旦收緊哭都來不及，資金全都壓進去了，項目各種各樣，靈活機動，不要光搞住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)啥都要干，因為房地產(chǎn)業(yè)不光是住宅，還有工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)有養(yǎng)老的、有旅游的、有文化的，只要掙錢就行。”王玨林說。

旭輝控股集團董事局主席林中則認(rèn)為，回歸消費屬性以及轉(zhuǎn)型快周轉(zhuǎn)模式才是開發(fā)商的生存之道。

“2013年，國家一定會在保障剛性健康的民生需求上面有很多的政策扶持，但是對于投資投機類的需求一定會壓制；二是行業(yè)回歸消費屬性，不管是住宅、商業(yè)還是辦公。”林中說，“粗放型的發(fā)展已經(jīng)不可能在這個行業(yè)內(nèi)得到成長了，不把周轉(zhuǎn)率做上去，不把成本控制住就是很難玩的，所以我們內(nèi)部叫做高周轉(zhuǎn)、低成本、標(biāo)準(zhǔn)化的運營模式。”