中國房地產(chǎn)企業(yè)2012年度銷售TOP50榜單日前塵埃落定。面對政府持續(xù)不放松的調(diào)控，2012年樓市本是預(yù)料中的寒冬，但沒想到市場先抑后揚(yáng)，品牌房企成績單搶眼。原本僅萬科一家獨大的千億俱樂部也再迎新成員。繼萬科在2012年11月宣布進(jìn)入千億俱樂部之后，綠地、保利也相繼加入。指數(shù)研究院推出的“2012中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜”顯示，萬科、保利地產(chǎn)分別突破億元大關(guān)，綠地在經(jīng)歷了“破產(chǎn)說”等一系列危機(jī)后，經(jīng)歷了整整一年的自救，年度銷售額也達(dá)到了1013億元。此外，中國海外、大連萬達(dá)、恒大地產(chǎn)的銷售額均在900億元以上，離千億門檻只有一步之遙。其在2012年的銷售額分別達(dá)到945億元、938億元、925億元。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，2012年是我國樓市宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)折年。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)政策沒有放松，但長期的平穩(wěn)過后，2012年下半年整個房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入以消費持續(xù)回歸市場為特點的“后調(diào)控時代”。在此大環(huán)境推動下，同比2011年，銷售金額、銷售面積、超額完成年度目標(biāo)“三漲”的情況出現(xiàn)并不意外。特別是在去年11月時，超過80%的大型房企就已提前完成全年銷售目標(biāo)。由于去年整個房地產(chǎn)市場大環(huán)境持續(xù)向好升溫，房企均已逐漸加大拿地力度，顯示出對于未來市場充滿信心。

萬科去年銷售額全球居首

日前，萬科公告其2012年全年累計實現(xiàn)地產(chǎn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.49%和16.2%，年銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，并成為全球首個房地產(chǎn)年銷售額超過200億美元的公司。

其中，去年12月份，萬科實現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，當(dāng)月銷售金額同比增長141.75%，環(huán)比則下降17.86%。對此，萬科董秘譚華杰表示，去年12月公司推盤較多，實際認(rèn)購面積和金額比11月更高，但由于大量推盤集中在年底，有相當(dāng)部分已認(rèn)購未簽約資源，將體現(xiàn)在2013年的簽約數(shù)據(jù)中，因此預(yù)計2013年1月份的簽約金額同比將有明顯上升。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在萬科關(guān)注的北京、上海等14個城市，2012年初成交面積同比大幅萎縮，2012年1-2月同比降幅達(dá)55%，其后同比數(shù)據(jù)逐步回升，到年中時成交漸趨穩(wěn)定。雖然2012年主要城市成交相比2011年普遍有較大幅度回升，但譚華杰認(rèn)為，這是建立在2010年、2011年市場連續(xù)兩年大幅萎縮的基礎(chǔ)上，如果與2009年相比，2012年上述14個城市的成交面積降幅仍在20%以上；此外，盡管2012年下半年的成交在一定程度上縮短了去庫存化周期，但這些城市新房庫存絕對量仍然處在近年來的高位，市場仍然面臨較大的去庫存壓力。

細(xì)分市場發(fā)育緩慢

激烈的市場競爭和風(fēng)險意識，讓過去單一住宅開發(fā)企業(yè)開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。與大型房企相比，中小房企面臨在市場規(guī)模、拿地能力、融資能力等多方面困境。

據(jù)了解，2012年，萬科、保利、恒大、中海等大型房企紛紛在全國土地市場搶地，并凸顯出強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的趨勢。截至12月份，上述4家房企拿地總金額超過1040億元。但與2009年全行業(yè)瘋狂拿地相比，2012年中小房企拿地的現(xiàn)象并不多見，凸顯土地儲備能力逐漸下降。面對行業(yè)集中度的提升和行業(yè)分化再加上調(diào)控，一些中小房企被逼無奈或主動轉(zhuǎn)型。由單一住宅向多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。深耕行業(yè)細(xì)分市場成為當(dāng)今中小房企暫避市場風(fēng)險和大型房企市場空間擠壓的選擇。

“國內(nèi)房企還未把專注細(xì)分市場作為長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，僅作為企業(yè)品牌的補(bǔ)充。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些房企在轉(zhuǎn)型細(xì)分市場過程中，管理團(tuán)隊仍然難以克服高利潤誘惑，使得細(xì)分市場發(fā)育緩慢。一向以白領(lǐng)階層為主的萬科，在產(chǎn)品開發(fā)中，也有高端豪宅產(chǎn)品配比。而一向標(biāo)榜做文化旅游綜合服務(wù)的華僑城，在其旅游項目中也依靠住宅開發(fā)獲得收益。

近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場的一大亮點。但從規(guī)模上看，一些新興的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未成型。一向?qū)Ｗa(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的華夏幸?；鶚I(yè)，2011年全年銷售額為165億元，2012年1-9月累計銷售額138.24億元，較2011年同期增長12.77%。但與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)動則數(shù)百億，上千億的銷售額相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍是襁褓中的嬰兒。

將有更多小房企被淘汰出局

在房地產(chǎn)專家韓世同看來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，千億級房企巨頭的出現(xiàn)是行業(yè)發(fā)展的必然。而隨著跨入千億俱樂部的房企越來越多，也將形成一定的行業(yè)壟斷。如果2013年的市場維持去年的狀況，預(yù)計加入千億俱樂部的房企會更多，而且排序也將發(fā)生變化。

在業(yè)界猜測較多的是，隨著保利的快速崛起，將成為行業(yè)老大萬科的最大競爭者。不過，早在去年5月份的股東大會上，萬科集團(tuán)董事長王石就直言，萬科現(xiàn)今已是世界最大的房地產(chǎn)公司，這個地位萬科和他都想保持。除了大規(guī)模拿地，萬科發(fā)布的公告也顯示，2012年11月份以來，萬科新增加20個項目。而保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新也曾對媒體表示：“在后千億時代，盡管基數(shù)已經(jīng)增大，但公司仍有信心保持每年20%-30%的增長速率。”此外，還有以利潤率見長的中海地產(chǎn)同樣蓄勢待發(fā)?？梢?013年的樓市必將是市場競爭更加劇烈的一年，而房企年度排名也因而充滿懸念。

“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的游戲規(guī)則同時也將上演。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨著千億俱樂部的擴(kuò)容，房企盈利能力持續(xù)分化，小型房企的競爭力與生存空間將進(jìn)一步縮小。據(jù)中房協(xié)與蘭德咨詢發(fā)布的《2012房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》顯示，按照過去3年房地產(chǎn)法人單位數(shù)量平均減幅推算，2011-2015年，將有41%-48%的企業(yè)被淘汰出局，其中2013-2015年或?qū)⒅辽儆?0%的企業(yè)出局。