房地產(chǎn)投資額可以看做由兩部分組成：一部分是土地購置費，另一部分是房屋施工投資額。
土地購置費相當于當期支付的土地出讓金(土地出讓金通?？梢苑制谥Ц?，因此會受到上一期，以及當期土地成交情況的影響。假設(shè)2012年土地購置費增速為10%(統(tǒng)計局公布2012年1-11月增速為7%)，預計2013年土地市場好于2012年，假設(shè)土地購置費增速為15%，則土地購置費占房地產(chǎn)投資額的比例與2012年接近，約為17%(從歷史數(shù)據(jù)看，土地購置費占房地產(chǎn)投資額的比例介于【17%21%】)。
房屋施工投資額=單位施工面積投資額×當年施工面積。單位施工面積投資額受到人工和建材成本的上升推動，一直處于小幅增長的趨勢。05-11年，增幅在0-6%之間，均值約4%，我們假設(shè)2012-2013年單位施工面積投資額增幅均為4%。13年施工面積可以按如下公式測算：13年施工面積=(12年施工面積-12年竣工面積+13年新開工面積)。從歷史上看，按此方法計算結(jié)果與實際的房屋施工面積略有差異，二者的比值大概在【98%103%】。因此，最終的施工面積需要按該比值進行修正。2012年-2013年的該比值假設(shè)為103%。
13年新開工面積主要取決于13年銷售面積，當然也受到資金狀況的影響。2012年1-11月銷售面積增2.4%，呈逐月上升態(tài)勢,由于銷售市場的回暖，我們預計13年銷售面積仍會增長，但我們預計全國范圍內(nèi)信貸政策不會出現(xiàn)明顯變化，預計需求不會出現(xiàn)大幅增長，因此假設(shè)13年銷售面積增長5%，由于近年商品房新開工面積持續(xù)大幅高于銷售面積，所以預計未來新開工面積增速大幅超越銷售增速的概率較低，在此假設(shè)增速為7%。
按照上述假設(shè)，我們的預測結(jié)果是：2012年房地產(chǎn)投資增速為17.7%，較2011年回落10.2個百分點；2013年房地產(chǎn)投資增速為16.7%，較2012年回落1個百分點，整體看趨于平穩(wěn)；從季度來看，2012年前3季度房地產(chǎn)投資增速呈逐漸下降趨勢，4季度反彈。2013年則呈逐季上升態(tài)勢，預計1-4季度房地產(chǎn)投資累計增速分別為12.6%、13.6%、16.3%、16,7%，由于基數(shù)的原因，1季度同比下滑幅度較大。
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