過(guò)去30年中國(guó)高速增長(zhǎng)在普惠于民方面的不足，造成改革釋放出的正能量漸漸衰減。社會(huì)對(duì)此批評(píng)很多，而房地產(chǎn)領(lǐng)域背負(fù)的罵名最多。上世紀(jì)90年代，住房市場(chǎng)化改革是政府職能改革和國(guó)有企業(yè)改革的重要前提，目的是脫下政府和國(guó)企“辦社會(huì)”的包袱，為轉(zhuǎn)變政府職能和國(guó)企改革掃清道路，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要路徑。但在住房市場(chǎng)化改革過(guò)程中，政府對(duì)于市場(chǎng)失靈的矯正不到位，這被認(rèn)為是近年來(lái)住房領(lǐng)域弊病叢生的根源。

 

事實(shí)上，住房市場(chǎng)化改革要與政治社會(huì)領(lǐng)域的政府職能、中央和地方關(guān)系等改革以及財(cái)政稅制改革、收入分配改革、要素市場(chǎng)化改革等領(lǐng)域的改革結(jié)合起來(lái)配套推進(jìn)，才能收到好的效果。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)改革深化能否順利推進(jìn)和政治、社會(huì)領(lǐng)域改革能否有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)是重要的前提。不卸掉政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的職能，不改變中央對(duì)于地方GDP增長(zhǎng)的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，不解決地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)失衡的現(xiàn)狀，就難以消除地方政府推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在激勵(lì)。目前，在義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、農(nóng)田水利建設(shè)和住房保障等投入方面，中央和地方的義務(wù)邊界劃分都還是一筆糊涂賬，住房保障的投入不足、供應(yīng)的有效性難以提升也就不意外了。同樣，以流轉(zhuǎn)稅為主的間接稅制向以所得稅財(cái)產(chǎn)稅等直接稅為主的稅制轉(zhuǎn)變、反壟斷等收入分配改革等無(wú)法實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，就難以建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，市場(chǎng)投機(jī)炒作成風(fēng)的現(xiàn)象就會(huì)存在，資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的趨勢(shì)就不會(huì)改變，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)就會(huì)漸行漸遠(yuǎn)。

 

因此，房?jī)r(jià)上漲并非是民生受損的原因，而是民生受損的表現(xiàn)之一。房地產(chǎn)調(diào)控，功夫更多在詩(shī)外！房地產(chǎn)只是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制、政治社會(huì)體制鏈條上偏下游的一個(gè)結(jié)點(diǎn)，也是上游改革不到位的矛盾爆發(fā)點(diǎn)。目前，關(guān)鍵在于樹立改革的全局觀，打通經(jīng)濟(jì)體制、政治社會(huì)體制鏈條上的各個(gè)節(jié)點(diǎn)。近年來(lái)，特別是實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)就是單向的，是一種強(qiáng)調(diào)堵塞資源向房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)分集中的思路。這些政策措施都是在房地產(chǎn)領(lǐng)域本身“打轉(zhuǎn)”。同時(shí)，短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又依賴房地產(chǎn)，管理層沒有決心出臺(tái)力度非常大的措施（如像香港地區(qū)2011年出臺(tái)“九招十二式”、2012年出臺(tái)超額印花稅那樣），更沒有決心出臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌的徹底打死投資需求的政策。調(diào)控政策在執(zhí)行過(guò)程中被地方政府以各種方法消解了許多，限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行兩年有余后已經(jīng)產(chǎn)生“抗藥性”。近期，主要城市房?jī)r(jià)在連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲的同時(shí)，同比在2012年最后一個(gè)月扭轉(zhuǎn)下跌。2012年12月百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了0.03%，40個(gè)限購(gòu)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了0.16%，而在限購(gòu)執(zhí)行最為嚴(yán)厲的一線城市，房?jī)r(jià)則環(huán)比上漲了0.94%。

 

新一屆管理層執(zhí)政應(yīng)當(dāng)是一個(gè)分水嶺，過(guò)去30年留下的問(wèn)題需要得到全面解決。在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸的同時(shí)，必須尋找到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力，并平穩(wěn)過(guò)渡到新一輪增長(zhǎng)。要解決的問(wèn)題有收入分配、市場(chǎng)準(zhǔn)入和政府職能等。目前，收入分配、戶籍制度、征地制度、要素市場(chǎng)化、行業(yè)準(zhǔn)入等方面的改革有破冰的跡象。解鈴還須系鈴人，由于這些領(lǐng)域的改革效果如何，直接決定了房地產(chǎn)調(diào)控的績(jī)效，因此受到了廣泛關(guān)注。如果這些領(lǐng)域改革能夠獲得突破，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將出現(xiàn)“解除枷鎖”良性效應(yīng)。

 

但是，經(jīng)濟(jì)體制和政治體制改革非常艱難，效果顯現(xiàn)具有長(zhǎng)期性和滯后性，而城市化依舊在快速推進(jìn)，新型城鎮(zhèn)化也將成為未來(lái)主題，房地產(chǎn)的需求也依舊旺盛，而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素也一直沒有消退。但是，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中樞長(zhǎng)期回落和體制改革不斷推進(jìn)，再考慮近幾年來(lái)二三線和三四線城市土地放量供應(yīng)，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)庫(kù)存壓頂之勢(shì)難改，房?jī)r(jià)再現(xiàn)快速上漲的大環(huán)境不復(fù)存在。

 

因此，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)已經(jīng)發(fā)生變化，即從通過(guò)一切手段抑制房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)換到回歸行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的時(shí)期，具體有以下幾點(diǎn)：一是住房市場(chǎng)要適應(yīng)需求增長(zhǎng)而增加供應(yīng)規(guī)模，對(duì)于包括改善性需求和合理投資需求（促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展）也要給予支持，如北京公積金購(gòu)買二套住房新規(guī)；二是住房保障在確保開竣工規(guī)模的基礎(chǔ)上，更加重視供給的有效性，如在2013年保障房建設(shè)任務(wù)中，加快配套設(shè)施建設(shè)擺在更加突出的位置。第三，一線城市和部分二線城市由于資源聚集能力強(qiáng)，庫(kù)存壓力?。ㄏ芷谄毡樵?-8個(gè)月，而二三線城市很多在1-1.5年），限購(gòu)后形成了需求的“堰塞湖”，2012年主要發(fā)生在這些城市的“暖冬”會(huì)順延至一季度，不排除2013年一季度針對(duì)這些城市的政策加碼，但力度不會(huì)很大。（作者單位：深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心）