新天地早已成為上海的絕對商業(yè)地標(biāo)之一，這是瑞安房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)）第一個大型城市核心重建項目。正是上海新天地獲得的成功，讓瑞安房地產(chǎn)多年來專注于同類項目的開發(fā)，“新天地模式”在重慶、武漢、大連、佛山等地被復(fù)制和發(fā)展。

 

也是自1996年受政府邀請參與上海太平橋重建項目，瑞安房地產(chǎn)開始進行回報周期漫長的大地塊商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。據(jù)記者了解，多數(shù)“天地”系列項目規(guī)劃建筑面積超出百萬平方米，而且，由于規(guī)模巨大，“天地”系列項目的開發(fā)周期相當(dāng)漫長，如此大體量、周期長的綜合體開發(fā)怎么解決資金問題？

 

1月9日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下全資附屬子公司中國新天地已正式成立，計劃于今年3月1日開始獨立營運。新公司成立后，瑞安房地產(chǎn)目前開發(fā)項目中的新天地系列商業(yè)地產(chǎn)將被分拆注入新公司。與此同時，中國新天地的分拆上市申請已經(jīng)提交。

 

分拆新天地成立新公司

 

瑞安房地產(chǎn)醞釀已久的旗下商業(yè)房地產(chǎn)分拆上市事宜進展迅速。早在2012年5月28日，瑞安房地產(chǎn)就發(fā)布公告稱，擬成立一家全資附屬公司中國新天地，并會向香港聯(lián)交所提出上市申請。但此后一直未有新進展披露。

 

直到2013年的1月9日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，該公司全資子公司中國新天地有限公司正式成立，計劃于2013年3月1日開始獨立營運。據(jù)了解，同一天，在一個于上海舉行的小型媒體會上，瑞安房地產(chǎn)董事會主席羅康瑞稱，他將親自出任中國新天地的主席。黎永昌、曾國泰及黃至剛將擔(dān)任中國新天地的獨立非執(zhí)行董事。

 

公告稱，中國新天地將主要負責(zé)中國內(nèi)地城市繁華地段商用物業(yè)的管理、設(shè)計、租賃、營銷等，提升高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。首批確定注入新公司的資產(chǎn)包括上海新天地、上海企業(yè)天地、虹橋天地等瑞安房地產(chǎn)旗下目前在開發(fā)營運的全國新天地系列項目中的商業(yè)和辦公物業(yè)。

 

“這些資產(chǎn)將從瑞安房地產(chǎn)直接剝離至中國新天地。”羅康瑞說，中國新天地將首先注入瑞安房地產(chǎn)旗下的商業(yè)項目，未來新公司還會繼續(xù)收購瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)項目，以及在市場上尋找其他核心地段辦公樓、酒店、一些位置最佳但運營有困難的商業(yè)項目進行收購。

 

“目前內(nèi)地開發(fā)商一窩蜂開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不專業(yè)。這將給中國新天地帶來充分的收購機會。”而從瑞安房地產(chǎn)對大型重整項目的專長發(fā)揮來看，新公司的發(fā)展或許也會傾向于收購此類處于城市核心位置，區(qū)域經(jīng)濟水平較高的地塊。

 

候選資產(chǎn)儲備高達700億

 

瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進港透露，未來中國新天地物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模很大，目前瑞安房地產(chǎn)持有已竣工的商業(yè)項目總面積為63萬平方米，總價值為280億元人民幣。公司另有99萬平方米項目在建造中，一至兩年內(nèi)完成，預(yù)計資產(chǎn)總值將達到400億元人民幣。

 

既然新公司將先購買瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)資產(chǎn)，那么未來這些商業(yè)項目均有可能被注入中國新天地。這意味著短期內(nèi)中國新天地可選擇收購的資產(chǎn)值接近700億元。

 

關(guān)于另一個話題“上市”，羅康瑞稱，新公司尚未上市，但將按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn)營運，目前已經(jīng)在與戰(zhàn)略投資者進行洽談。不過，關(guān)于中國新天地今后IPO的融資規(guī)模，羅康瑞對此并無回應(yīng)。據(jù)報瑞安集團去年已遞交了中國新天地在港交所上市的申請，仍在等待聯(lián)交所的審批。據(jù)羅康瑞介紹，如果新天地分拆成功，中國新天地上市后，瑞安房地產(chǎn)仍將是中國新天地的大股東，持股比例在50%左右，但具體方案未定。此外，公司還將引進數(shù)名機構(gòu)投資者。中國新天地雖是從瑞安房地產(chǎn)這個母體分離出來，但將通過正常的交易手續(xù)向瑞房購買其開發(fā)的商業(yè)、辦公等資產(chǎn)，然后再進行招商、營運、管理。

 

此外分拆完成后，瑞安集團將擁有三個地產(chǎn)上市公司平臺：瑞安房地產(chǎn)、瑞安建業(yè)及中國新天地。羅康瑞表示，中國新天地將負責(zé)瑞安集團旗下所有商業(yè)資產(chǎn)的管理、營運及銷售，瑞安房地產(chǎn)則專攻物業(yè)的開發(fā)和銷售，對外仍將由瑞安出面進行拿地和開發(fā)，而瑞安建業(yè)的具體分工尚在討論。

 

“三足鼎立”的專業(yè)分工，不僅將有利于瑞安房地產(chǎn)減輕負擔(dān)，加快開發(fā)周期及資金周轉(zhuǎn)，且作為中國新天地的控股股東，瑞安房地產(chǎn)也可分享新公司的資產(chǎn)收益。

 

大地塊“先商后住”的超級重負

 

與一般綜合體先推住宅，聚攏人氣回籠資金后，再賣底商這種開發(fā)路線不同，“天地”系列項目如太平橋綜合體則是一反先開發(fā)住宅再開發(fā)商業(yè)設(shè)施的一貫做法，毅然決定先做新天地廣場商業(yè)項目。

 

太平橋改造工程是1996年瑞安房地產(chǎn)受政府邀請參與的重建項目，緊鄰當(dāng)時商業(yè)氛圍已成熟的淮海路，占地面積約52公頃，總建面約114萬平方米，內(nèi)容包括上海新天地、企業(yè)天地寫字樓和翠湖天地高端住宅區(qū)等。

 

項目從1999年開工建設(shè)，到2003年翠湖天地一期推出市場，4年里通過持有物業(yè)新天地，產(chǎn)生了大量的資金沉淀。因為前期持有物業(yè)的成功營運，區(qū)域價值得以提升，后期寫字樓及住宅的價格也應(yīng)市提高，而入駐企業(yè)及居民又為新天地提供了消費力的支撐，發(fā)揮了綜合體效應(yīng)，實現(xiàn)雙贏。

 

正是上海新天地獲得的成功，瑞安房地產(chǎn)將“新天地模式”在重慶、武漢、大連、佛山復(fù)制，也開始了回報周期漫長的大地塊商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。瑞安手里這幾個大型城市核心重建項目，包括以上海新天地為核心的太平橋地區(qū)重建項目、杭州西湖天地、重慶天地、武漢天地、大連天地及佛山嶺南天地。除西湖天地外的5個項目都是規(guī)模驚人，規(guī)劃建筑面積超出百萬平方米，其中重慶天地更達到348萬平方米。

 

如此規(guī)模巨大的綜合體項目喜憂參半。雖然瑞安以較低的成本獲得這些核心區(qū)域的土地，且長時間的培養(yǎng)為公司帶來了超過預(yù)期的回報，但瑞安房地產(chǎn)面臨的一個重要問題是，這些大體量、周期長的綜合體開發(fā)和成功先例上海新天地一樣志在追求長遠回報，但在漫長的開發(fā)過程中周轉(zhuǎn)慢、資金回流速度慢等問題一次次出現(xiàn)。據(jù)記者了解，新天地系列大部分項目從達成開發(fā)協(xié)議到取得回報需要2—3年的孵化期，且開發(fā)周期都相當(dāng)漫長，絕大多數(shù)為8年到10年。

 

以往先賣住宅，商業(yè)后期跟進的銷售模式，主要是從規(guī)避市場風(fēng)險的角度出發(fā)。先把房子賣出去，回籠了資金，便于企業(yè)的后續(xù)開發(fā)。而“新天地模式”前期投入大量資金用于開發(fā)持有物業(yè)，風(fēng)險比較大，追求長遠回報這條路似乎不好走，資金是一個甩不開的問題。

 

一手握緊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)一手催動高速周轉(zhuǎn)

瑞安房地產(chǎn)分拆新天地上市的原因不難預(yù)見。有市場人士直言，瑞安房地產(chǎn)的項目開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)緩慢，分拆新天地是一個一箭雙雕的做法，除了可以享受商業(yè)地產(chǎn)市場化后的溢價，瑞安也可以輕裝上陣，加速其開發(fā)項目的周轉(zhuǎn)率。

 

2013年1月7日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布盈利預(yù)警稱，2012年的盈利可能較2011年有明顯下降，主要原因即為交付物業(yè)較去年減少。2011年瑞安房地產(chǎn)凈利潤為34.28億元，2010年為28.09億元。中國新天地成立之后，瑞房開發(fā)完畢的商業(yè)項目，將出售給中國新天地。瑞安房地產(chǎn)的資金壓力將有效得到緩解。

 

瑞安力求提高周轉(zhuǎn)率似是大勢所趨，面對如今萬科、恒大等高周轉(zhuǎn)開發(fā)路線的內(nèi)地房企，瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進港表示：“目前瑞安所開發(fā)的項目主要都是一些大型的、綜合類的項目，今后會考慮選擇一些市中心、城市周邊的中小型項目，有利于提高資金周轉(zhuǎn)率。”

 

羅康瑞笑言：“我們進行過研究，發(fā)現(xiàn)內(nèi)地房企的周轉(zhuǎn)率都很驚人，從今往后，瑞安只做開發(fā)商，對于周轉(zhuǎn)率就再沒有借口了。”

 

上海新天地蓄勢翻番擴容

 

上海新天地擴容這個消息早在2011年6月，在瑞安房地產(chǎn)的上海新天地十周年慶典活動上已留下印記，李進港在活動中透露了一個關(guān)于上海新天地的五年計劃以新天地為核心的太平橋地區(qū)規(guī)模將從近60萬平方米，擴展到近120萬平方米。全部建成后，建筑面積增加了一倍。

 

1月10日，新天地擴容這個計劃終于邁出了第一步，新天地項目超甲級寫字樓“企業(yè)天地二期”項目正式啟動。

 

新一輪的擴容，將讓上海新天地周邊的太倉路、東臺路等變成珠寶一條街和古玩文藝一條街，類似于百老匯的歌舞劇場等也將進駐。更大的投入是“企業(yè)天地”二期項目，它將建成一幢約68層的寫字樓。該座寫字樓的外形以上海市花白玉蘭為靈感，暫定名為“白玉蘭大廈”，預(yù)計在2015年開工，建成后其將成為上海新天地的新地標(biāo)。

 

就在1月9日，瑞安房地產(chǎn)剛剛宣布擬分拆上市的“中國新天地”將在3月1日投入運營，僅過了一天“新天地”擴容大幕就拉開，這絕非巧合。瑞安高層多次暗示，上海新企業(yè)天地資產(chǎn)將是未來注入到獨立運營的“中國新天地”的核心項目。新擴容以及目前瑞安正在開發(fā)的商業(yè)項目，所有這些資產(chǎn)的注入也將為“中國新天地”引進投資者增加談判籌碼。

 

企業(yè)天地二期動工

 

企業(yè)天地二期位于太平橋項目中心位置，南依靜謐太平橋人工湖，西鄰時尚新天地，北靠繁華淮海路商業(yè)街，出入交通十分便捷。

 

項目由兩幢高層建筑“企業(yè)天地3號”和“企業(yè)天地5號”組成，總建筑面積達15.6萬平方米。兩幢樓宇地下2層至地面3層部分均為商場，商業(yè)組合將成為亮點之一：沿湖濱路規(guī)劃雙層奢侈品旗艦店；3樓配有屋頂露天餐飲設(shè)施，食客在享用饕餮美食的同時還可飽覽太平湖濱景致；地下兩個商場層面則將設(shè)置超市、美食廣場、人文藝術(shù)等生活體驗類店鋪。預(yù)計兩棟超甲級寫字樓將分別于2013年底和2014年底竣工落成。

 

有業(yè)內(nèi)人士超前預(yù)計，企業(yè)天地二期在招租完成正式營運后，將在滬上成為年稅收達十億元的辦公樓。這一推斷可回溯至項目一期的稅收成績，2010年以來，企業(yè)天地一期這座建筑面積7.8萬平方米的大廈，在滬上率先成為月稅收達2億元的樓宇，等于說全年稅收超過20億元，成為單位面積年創(chuàng)稅收全市第一，成為上海樓宇經(jīng)濟中的第一樓。而企業(yè)天地二期更不甘示弱，融入了更多的科技以及人性化的設(shè)施，比如在停車場配有為電動汽車預(yù)留的充電樁，這樣企業(yè)天地二期的兩棟辦公樓實現(xiàn)年稅收十億元是不難想見的。

 

瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)總經(jīng)理劉夢潔說，目前，太平橋項目中商業(yè)物業(yè)的整體租金每年逾7億元，企業(yè)天地二期落成并成熟后預(yù)計將創(chuàng)造每年約6億—7億元的租金收益。

 

瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進港表示，現(xiàn)在越來越多的國際頂級企業(yè)集團將總部遷至上海，“企業(yè)天地二期”正是針對跨國企業(yè)的這種需求量身定造。