2012年上海一手商品住宅的成交量達到77830套，環(huán)比上升22.85%。但是總價200萬元以下的剛需房僅上升了13%，而總價200萬元以上的改善房及豪宅成交量卻上升了39%。其中總價在800萬－1200萬元的金領(lǐng)改善和1800萬－2500萬元的富人改善豪宅成交量上升幅度最大，分別達到68.21%和63.3%，成為引領(lǐng)2012年樓市回升的主要動力。其中，800萬－1200萬元總價段的成交量達到2032套，超過2009年1905套的歷史紀錄；1800萬－2500萬元總價段的成交量達到485套，超過2010年368套的歷史紀錄。豪宅成交創(chuàng)紀錄和改善需求的積極入市，是帶領(lǐng)2012年樓市回升的一大動力。

 

中海紫御豪庭、萬科五玠坊、閔行星河灣等一批200平方米以上的超大戶型樓盤上市和尚東鼎、中建大公館等城市別墅的熱銷，是推動800萬－1200萬元總價段房源成交量創(chuàng)歷史新高的主要原因。濱江凱旋門、綠地海珀旭暉、浦東星河灣的低價上市，是推動1800萬－2500萬元總價段豪宅成交量創(chuàng)歷史新高的主要原因。這些豪宅的買家基本上以改善自居條件為目的，使得豪宅市場告別了高價轉(zhuǎn)手為目的的投資型需求，轉(zhuǎn)向更加貼切市場的改善需求。

 

其中，中海紫御豪庭主動低價開盤，通過以價換量取得了很好的銷售成績。項目位于普陀長風生態(tài)商務(wù)區(qū)板塊，地處長風公園西側(cè)同普路丹巴路。項目以區(qū)域內(nèi)的同普路為界，分為兩部分。在將來，軌交13號線將改善整個長風商務(wù)區(qū)的公共交通現(xiàn)狀。13號線由豐莊路到華夏西路，預(yù)計直達南京西路、新天地等，計劃于2015年左右全線開通。13號線建成后，距離樓盤最近的13號線地鐵站將是真北路站，距離項目1公里左右。另外還有規(guī)劃中的軌交15號線途經(jīng)項目，最近站點規(guī)劃為大渡河路云嶺路路口。

 

由于樓盤的定位是高端住宅，項目的購房者大多會自駕出行。如果選擇自駕，項目周圍的交通還是非常方便的，可以選擇走真北路中環(huán)線，項目到中環(huán)線入口僅1公里左右；也可以走金沙江路，直接連接內(nèi)環(huán)高架路。

 

中海紫御豪庭目前附近的配套主要分為三塊，主要由四個商業(yè)廣場組成。距離項目最近的是西側(cè)的118廣場，其中包括農(nóng)工商超市旗艦店、諸多品牌專賣店及餐飲商鋪。118廣場對面是綠洲中環(huán)中心，包括中國銀行(601988,股吧)、農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、金逸國際電影城和多家餐飲酒店。而與118廣場一街之隔將建有一個近鐵城市廣場，規(guī)模在20萬平方米左右，日后也可能會是距離項目最近的一個商業(yè)配套。在靠近大渡河路長寧路的地方還有長風景畔廣場，以購物和餐飲為主。此外還有位于威寧路的繽谷廣場。

 

項目周邊的幾大商業(yè)廣場，配套豐富齊全，包括餐飲、購物、休閑，最近的只需步行10分鐘左右。雖然休閑購物的環(huán)境非常方便，但在日常生活中，項目步行3－5分鐘范圍內(nèi)卻并沒有像便利店或者雜貨鋪這樣的“小店”，也就是說買一瓶水或者去次銀行也要步行10分鐘去商業(yè)廣場。因此周邊的生活配套算是有利有弊?？偟膩碚f，從規(guī)劃上看，長風商務(wù)區(qū)板塊的發(fā)展大有可為，中海紫御豪庭作為板塊內(nèi)的知名樓盤自然也會享受到板塊發(fā)展的紅利。

 

尚東鼎以優(yōu)良品質(zhì)位居千萬級別墅成交之冠

 

 

2012年尚東鼎以94套別墅的成交量，位居2012年上海千萬級別墅成交套數(shù)之冠，大幅領(lǐng)先于第二名中建大公館的68套，比第三名張江紫園的37套更是多出近3倍。且尚東鼎48261元／平方米的單價也略高于后兩者的47447元和47814元。

 

尚東鼎外圍憑借三橋、四隧、三軌構(gòu)建的立體交通網(wǎng)絡(luò)。從項目出發(fā)，約15分鐘直達陸家嘴(600663,股吧)、徐家匯(002561,股吧)、人民廣場等核心商圈，25分鐘抵達浦東機場和虹橋交通樞紐。

 

此外，尚東鼎坐落的三林板塊也是下一個豪宅聚集地。2010年世博盛會結(jié)束后，隨著世博商務(wù)區(qū)和前灘商務(wù)區(qū)建設(shè)，尚東鼎、萬科五階坊、金地灣流域等一批千萬級的豪宅相繼出現(xiàn)在世博三林區(qū)域全面豪宅化。在豪宅的帶動下，區(qū)域樓盤也全面向中高檔發(fā)展。近期上市的合生前灘1號精裝公寓的價格達到3.6萬元／平方米，開盤當天熱銷百套。偏角的萬科海上傳奇毛坯房價也達到了2.8萬元／平方米，開盤當天甚至創(chuàng)下了408銷房源基本售馨的紀錄。

 

正如20年前陸家嘴以十多家金融央企為杠桿翹起了上海國際金融中心的地位。未來20年，上海仍將依靠68家央企中的非金融類企業(yè)這根杠桿，在世博板塊翹起上海國際經(jīng)濟中心這個最終目標。世博會剛結(jié)束，政府就引進了中化、中鋁、中國商飛、中國黃金等13家央企進入世博板塊拿地，陸家嘴集團又宣布將投資100億元啟動前灘區(qū)域建設(shè)，一輪比陸家嘴更大的經(jīng)濟建設(shè)工程已經(jīng)啟動，巨大的資金和商機正向世博板塊聚集。

 

盡管今天的世博、前灘，與20年前陸家嘴建設(shè)初期，十多家央企大樓拔地而起和江臨天下、匯豪天下、仁恒濱江園等豪宅的相繼出現(xiàn)極其相似，但那只是陸家嘴的開始，如今“上海中心”即將超越環(huán)球金融，湯臣一品、中糧海景和濱江凱旋門等豪宅的價格也在不斷攀高。

 

今天世博三林的豪宅化和商務(wù)區(qū)建設(shè)還只是個開始，未來的潛力不可估量，因此板塊內(nèi)的尚東鼎能夠以94套銷售業(yè)績，成為2012年千萬元以上別墅的冠軍也在情理之中。業(yè)內(nèi)專家認為，尚東鼎類似上海老洋房式的社區(qū)規(guī)劃和建材配置將擁有較高的歷史傳承價值，也是高端買家選擇尚東鼎的主要原因。

 

易居中國研究總監(jiān)薛建雄認為，2012年改善型豪宅需求的啟動只是個開始。2003年房價大漲以來的近10年里，中環(huán)以內(nèi)賣出的150平方米以上戶型多達5萬套，上千萬平方米。其中的絕大多數(shù)業(yè)主如今都有置換800萬以上高品質(zhì)豪宅的實力和愿望，因此改善型豪宅的潛在需求體量巨大。相比之下，中環(huán)以內(nèi)每年新增住宅用地供應(yīng)不足50萬平方米的體量已經(jīng)非常稀缺，其中絕大多數(shù)地塊將被建成類似中海紫御豪庭、尚東鼎這樣的豪宅社區(qū)，以滿足城市改善需求。因此，2012年可以稱得上“改善型豪宅”元年。