繼住宅銷售規(guī)模在2010年突破千億后，萬科營業(yè)收入在2012年首次突破千億大關(guān)，與此對應(yīng)的凈利潤則邁入百億時(shí)代。
隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌進(jìn)一步助推房企分化，作為住宅開發(fā)龍頭的萬科逐步表現(xiàn)出其狼性整合的一面。
在過去的2012年，萬科平均以每13天收購一家地產(chǎn)公司的急速對外擴(kuò)張，吞并的公司數(shù)量達(dá)到歷史最高峰。
與此同時(shí)，一直堅(jiān)持合作開發(fā)模式的萬科，在2012年合作開發(fā)項(xiàng)目比重明顯下滑，權(quán)益占比大幅回升，意味著萬科自身的議價(jià)和主導(dǎo)能力增強(qiáng)。
并購數(shù)量創(chuàng)新高
按照萬科總裁郁亮在2月28日的媒體會上所言，合作開發(fā)是萬科的發(fā)展所需要，全面合作是大的前提，這也是長期不變的策略。
但在行業(yè)洗牌加劇的2012年，萬科合作開發(fā)模式出現(xiàn)的一個(gè)微妙變化是，萬科自身的權(quán)益占比出現(xiàn)大幅回升。
記者根據(jù)公司年報(bào)整理發(fā)現(xiàn)，萬科在去年新增加開發(fā)項(xiàng)目78個(gè)，其中有46個(gè)屬于合作開發(fā)項(xiàng)目，合作開發(fā)項(xiàng)目占總項(xiàng)目的比重為60%，較2011年的73%下降13個(gè)百分點(diǎn)。
在上述新增開發(fā)項(xiàng)目中，萬科權(quán)益建筑面積占規(guī)劃建筑總面積的比重為77%，較2011年的60%大幅上升17%。
合作開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量比重大幅下滑和權(quán)益建筑面積比重大幅上升，意味著萬科的合作開發(fā)模式出現(xiàn)某種結(jié)構(gòu)性變化。
國泰君安的研究報(bào)告認(rèn)為，萬科去年拿地權(quán)益占比回升至最近5年的次高值，而權(quán)益占比的提升可以減少杠桿內(nèi)移對利潤的侵蝕，降低增收與增利之間的差額。
一方面，在萬科未來的發(fā)展路徑中，合作開發(fā)仍將會是打破土地瓶頸、進(jìn)軍低級別城市的主要方式。另一方面，權(quán)益占比的回升體現(xiàn)出在市場調(diào)整和集中度提高階段，萬科在土地市場上議價(jià)能力的增強(qiáng)，資金和品牌的優(yōu)勢將有助于其在合作項(xiàng)目中獲取更多優(yōu)勢。
作為資源擴(kuò)張的另一手段，萬科在合作開發(fā)的同時(shí)還不斷展開行業(yè)并購，其主要目的是獲取并購對象的土地資源。
年報(bào)顯示，萬科在2012年期間一共收購了28家房地產(chǎn)企業(yè)，合計(jì)支付收購對價(jià)約27.86億元，平均每13天就有一家地產(chǎn)公司被納入萬科旗下。
記者整理此前年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2005年萬科收購了13家公司，2006年以23.8億元收購了22家公司，2007年以18.7億元收購了27家公司，2008年以近30億元收購了18家公司。2009年以近18億元的代價(jià)收購了27家公司，2010年和2011年分別收購24家和21家。
這意味著萬科在去年收購企業(yè)的數(shù)量和頻率，超過了行業(yè)整合高峰時(shí)的2009年，達(dá)到了萬科歷史上的最高紀(jì)錄，顯示其控制能力進(jìn)一步增強(qiáng)。
高財(cái)務(wù)成本隱憂
毫無疑問，合作開發(fā)模式的好處在于能以更小的杠桿撬動更多的土地資源、項(xiàng)目融資和銷售擴(kuò)張，但這種模式也注定利潤增速趕不上收入增幅。
2012年，萬科首次實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入突破千億大關(guān)，達(dá)到1031億元，同比增長43.7%，實(shí)現(xiàn)利潤125.5億元，同比增長30.4%。
另一個(gè)導(dǎo)致利潤增速慢于收入增速的因素是毛利率下降，萬科去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.84%，結(jié)算凈利率13.08%，分別較2011年下降2.95%及1.93%。
實(shí)際上，今年來房企毛利多有下降，尤其是一些中小型的房企，本身吃緊的資金鏈因毛利的下降而承擔(dān)了更多的壓力。
郁亮對此表示，去年毛利水平下降是因?yàn)榻Y(jié)算主要是前一年賣的房子，當(dāng)然有價(jià)格調(diào)整因素在里面。未來地價(jià)占比越來越高，各個(gè)城市拆遷成本越來越高，土地整備成本越來越高，這些都會影響毛利率。
郁亮認(rèn)為，毛利率不應(yīng)該維持高位，毛利水平回到合理位置上是行業(yè)大勢所趨，房企毛利率水平會向制造業(yè)靠攏。
此外，由于預(yù)收賬款由2011年底的1111.0億元增長至1310.2億元，截至2012年底，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.3%，較2011年的77.1%增加1.2個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)高位。
但萬科表示，預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力。除預(yù)收賬款外，公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%。截至報(bào)告期末，萬科凈負(fù)債率為23.5%，處在行業(yè)中較低水平。
另一個(gè)明顯變化是，萬科的短期借款由2011年的17億大幅飆升476%至2012年期末的99億元，短期借款占比49.7%。同時(shí)，萬科去年全年利息總支出為58億元，平均財(cái)務(wù)成本較2011年上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至9.5%，總體上高于其他大型房企。
瑞銀研究報(bào)告認(rèn)為，在看似穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況背后，萬科的短期借款占比過大以及財(cái)務(wù)成本過高的劣勢仍未改善。
值得關(guān)注的是，萬科存貨貨值由年初的2083億元，上升23%至2552億，在國內(nèi)開發(fā)商中堪稱存貨量最多。
不過，萬科指出，在各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品為159.9億元，僅占比6.27%；包含已售出未結(jié)算產(chǎn)品的在建開發(fā)產(chǎn)品1622.2億元，占比63.57%；對應(yīng)規(guī)劃中項(xiàng)目的擬開發(fā)產(chǎn)品為767.3億元，占比30.07%。
截至2012年底，萬科所持有的貨幣資金量增至522.9億元，大大高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額355.6億元，意味著萬科仍留有余力。
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