從2012年年底開(kāi)始，北京樓市再次出現(xiàn)了比較強(qiáng)烈的上漲沖動(dòng)。而近幾年間，不乏令人記憶深刻的樓市調(diào)控。比如，2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)后，樓市的一輪調(diào)控；2011年2月，“新國(guó)八條”出臺(tái)之后，引發(fā)的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。因此，“國(guó)五條”的出臺(tái)，是否意味著新一輪調(diào)控山雨欲來(lái)？新京報(bào)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家就此展開(kāi)探討。

 

【影響】 后續(xù)細(xì)則決定具體效果

 

新京報(bào)：這次“國(guó)五條”的出臺(tái)，您認(rèn)為會(huì)對(duì)樓市的走勢(shì)產(chǎn)生哪些影響？

 

朱中一：對(duì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，在政策層面，政府肯定堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的城市政府還會(huì)采取問(wèn)責(zé)等措施，并做好政策預(yù)案。我們認(rèn)為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境也好于去年。

 

范小沖：兩會(huì)馬上就要召開(kāi)了，后面的走勢(shì)更主要的還要看兩會(huì)的信號(hào)和之后出來(lái)的措施。我想今年也會(huì)延續(xù)過(guò)去的調(diào)控方向，政策也還會(huì)持續(xù)一段時(shí)期。

 

楊紅旭：任何一次高規(guī)格的調(diào)控，肯定會(huì)有效果。比如2011年的“新國(guó)八條”出臺(tái)之后，市場(chǎng)持續(xù)降溫。不過(guò)我們也應(yīng)清楚，多數(shù)新政出臺(tái)后，效果也僅僅表現(xiàn)為住宅成交活躍度下降，價(jià)格漲幅回落。不妨做個(gè)比喻：樓市溫度達(dá)到80度了，若無(wú)調(diào)控，則將繼續(xù)升至100度；但有了調(diào)控，溫度也只是不再繼續(xù)上升，或者一段時(shí)間后降至60度而已。高溫依舊是高溫，治標(biāo)不治本。本輪調(diào)控的具體效果還要看后續(xù)細(xì)則。我對(duì)“新國(guó)五條”的效果判斷總體不樂(lè)觀，具體情況取決于后續(xù)配套措施。

 

陳國(guó)強(qiáng)：要看清楚“國(guó)五條”的影響，需要更長(zhǎng)的時(shí)間，需要相關(guān)部委和地方政府的細(xì)則出來(lái)。不過(guò)現(xiàn)在可以對(duì)其有個(gè)初步判斷。“國(guó)五條”是和2010年以來(lái)國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)的“國(guó)十一條”“國(guó)八條”等等是一脈相承的，政策取向上是一致的，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制市場(chǎng)的非理性表現(xiàn)有及時(shí)引導(dǎo)的作用。2012年年末以來(lái)市場(chǎng)有一些異動(dòng)。“國(guó)五條”會(huì)帶來(lái)新一輪的觀望，之前打算入市的人，可能會(huì)重新評(píng)估市場(chǎng)。

 

高姍：“國(guó)五條”的出臺(tái)，表明了中央政府繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，這一方向性的政策雖然不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么實(shí)質(zhì)性的影響，但是對(duì)于地方政府起到的是指導(dǎo)性作用，在這一政策指導(dǎo)下，各地方政府將陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則。從目前趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政府仍以收緊為主，預(yù)計(jì)新細(xì)則出臺(tái)將會(huì)終結(jié)自2012年下半年開(kāi)始的這輪房?jī)r(jià)過(guò)快反彈回升的趨勢(shì)，但是基于2011-2012年土地出讓稀缺帶來(lái)的短期供應(yīng)不足，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍會(huì)有上漲趨勢(shì)，但是上漲幅度將減緩。

 

【細(xì)則】 二套房貸或進(jìn)一步收緊

 

新京報(bào)：目前北京的調(diào)控政策已經(jīng)是全國(guó)最嚴(yán)厲的了，如果繼續(xù)限制收緊，在哪些方面還有比較可行的收緊空間？

 

朱中一：“國(guó)五條”體現(xiàn)了兩個(gè)層次的要求，一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購(gòu)政策，二是意味著限購(gòu)范圍有可能擴(kuò)大。“國(guó)五條”從某種意義上來(lái)說(shuō)，是釋放了一種信號(hào)?，F(xiàn)在馬上就要召開(kāi)兩會(huì)，具體的政策會(huì)如何出臺(tái)，還要看兩會(huì)上釋放出什么樣的信號(hào)。

 

范小沖：政府只要想動(dòng)用行政手段，那是會(huì)有很多的辦法的。但是產(chǎn)生相應(yīng)的副作用也會(huì)很大。很多手段會(huì)很有效，但是會(huì)不會(huì)用，還需要評(píng)估。房地產(chǎn)行業(yè)還是要健康、持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。而不是簡(jiǎn)單地打壓下去。

 

陳國(guó)強(qiáng)：限購(gòu)的政策從嚴(yán)執(zhí)行，對(duì)購(gòu)房者資格的審核會(huì)從嚴(yán)，接下來(lái)第二套房貸款門檻可能提高，還有，對(duì)政府年度住宅用地供應(yīng)任務(wù)完成的監(jiān)督會(huì)更嚴(yán)。此外，對(duì)二手房市場(chǎng)，我想應(yīng)該給予更多的重視。

 

高姍：北京版細(xì)則如果繼續(xù)限制收緊，主要有兩方面的空間，一是對(duì)于二套以上信貸收緊，繼續(xù)加大首付款比重、上浮房貸利率等；另一方面則是加快房產(chǎn)稅實(shí)施節(jié)奏，房產(chǎn)稅的手段如果利用得當(dāng)，將能夠很好地自行調(diào)配市場(chǎng)存量，以二手市場(chǎng)彌補(bǔ)一手市場(chǎng)供應(yīng)的不足，從而能夠很好地抑制房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。

 

【建議】

 

應(yīng)合理安排推地節(jié)奏

 

新京報(bào)：“國(guó)五條”中提到要增加普通商品住房及用地供應(yīng)，您認(rèn)為在供地方面，政府應(yīng)如何更科學(xué)、更合理供應(yīng)土地？

 

范小沖：現(xiàn)在所提的，基本上還是以前的思路和辦法的落實(shí)，在執(zhí)行上面加強(qiáng)力度，這樣產(chǎn)生效果的空間是有限的。而要真正有大的變化，還是要進(jìn)行制度的改革。例如土地財(cái)政的問(wèn)題，城鄉(xiāng)土地的二元結(jié)構(gòu)問(wèn)題，民間資本是否能進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，以及容積率的問(wèn)題等，都還有很大的制度改革空間。

 

楊紅旭：供地政策方面，短期內(nèi)沒(méi)什么好辦法。長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行改革，打破地方政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷?？梢詮膬煞矫嫒胧?，一是現(xiàn)在城市土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，批而未建的用地規(guī)模巨大，對(duì)城市的這些存量用地，例如國(guó)有企業(yè)的廢棄工廠，企事業(yè)單位的閑置的土地，應(yīng)鼓勵(lì)他們自行轉(zhuǎn)讓，將土地盤活；第二，對(duì)農(nóng)村集體土地也應(yīng)允許其自行轉(zhuǎn)讓，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

 

陳國(guó)強(qiáng)：首先，對(duì)北京這樣的城市，要保證充足的供地量，不能像之前，連續(xù)幾年完不成年度住宅供地計(jì)劃。第二，土地供應(yīng)的區(qū)域、供應(yīng)的節(jié)奏要更合理、更科學(xué)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣和城中心土地供應(yīng)要有一定的組合，供應(yīng)的節(jié)奏不能再出現(xiàn)年中斷頓、年底集中推的情況。第三，對(duì)已經(jīng)成交的土地，要督促拿地方及時(shí)開(kāi)發(fā)，及時(shí)形成住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。第四，加大保障房建設(shè)用地的供應(yīng)。

 

高姍：一方面要調(diào)整地方政府對(duì)于地價(jià)的預(yù)期，合理設(shè)定起拍價(jià)格。由于地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，使得其對(duì)于出讓地塊的價(jià)格預(yù)期普遍較高，由于地價(jià)加諸在房?jī)r(jià)中的比重較大，因此地價(jià)偏高不利于對(duì)房?jī)r(jià)的控制；另一方面，政府在推地節(jié)奏方面應(yīng)合理安排，避免出現(xiàn)階段性過(guò)熱或過(guò)冷，由此帶來(lái)的供應(yīng)的過(guò)多或不足都不利于市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

 

“國(guó)五條”是和2010年以來(lái)國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)的“國(guó)十一條”、“國(guó)八條”等一脈相承的，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制市場(chǎng)的非理性表現(xiàn)有及時(shí)引導(dǎo)的作用。

 

陳國(guó)強(qiáng)(中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))

 

政府要想動(dòng)用行政手段，那是會(huì)有很多的辦法的。但是產(chǎn)生相應(yīng)的副作用也會(huì)很大。很多手段會(huì)很有效，但是會(huì)不會(huì)用，還需要評(píng)估。

 

范小沖(陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁)

 

“國(guó)五條”體現(xiàn)了兩個(gè)層次的要求，一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購(gòu)政策，二是意味著限購(gòu)范圍有可能擴(kuò)大。

 

朱中一(中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))

 

樓市溫度達(dá)到80度了，若無(wú)調(diào)控，則將繼續(xù)升至100度；但有了調(diào)控，溫度也只是不再繼續(xù)上升，或者一段時(shí)間后降至60度而已。

 

楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng))

 

政府在推地節(jié)奏方面應(yīng)合理安排，避免出現(xiàn)階段性過(guò)熱或過(guò)冷，由此帶來(lái)的供應(yīng)的過(guò)多或不足都不利于市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

 

高姍(亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理)