在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議2月20日部署內(nèi)地樓市調(diào)控兩天后，香港政府也在2月22日出臺(tái)旨在遏制樓市過(guò)熱的舉措。

 

香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華22日下午宣布推出兩項(xiàng)樓市需求管理措施，包括提高買賣印花稅稅率至最高為交易額的8.5％，以及非住宅物業(yè)買賣在簽訂買賣協(xié)議后即須繳付印花稅。

 

新措施將自23日凌晨起生效，屆時(shí)，200萬(wàn)港元或以下的交易的印花稅稅率，將由100港元提高至交易額的1.5%，即最高達(dá)3萬(wàn)港元，為過(guò)去稅額的300倍。其他交易的稅率也將全面增加一倍，最高的稅率由交易額的4.25%調(diào)整為交易額的8.5%。除指定豁免外，新稅率適用于所有個(gè)人或公司購(gòu)買住宅或非住宅物業(yè)的交易。

 

隨后，香港金融管理局總裁陳德霖也宣布，金管局在22日就物業(yè)按揭貸款業(yè)務(wù)向銀行發(fā)出指引，推出新一輪的審慎監(jiān)管措施。為提升銀行風(fēng)險(xiǎn)管理和抗震能力，銀行須提高按揭貸款申請(qǐng)人的還款能力壓力測(cè)試難度，此外，所有工商物業(yè)的按揭貸款，不論是否自用，貸款的最高按揭成數(shù)一律按目前適用的上限下調(diào)10%。

 

金管局的上述新措施即時(shí)生效，但是在2月22日或以前已簽訂臨時(shí)買賣合約的借款申請(qǐng)可以不受影響。

 

樓市風(fēng)險(xiǎn)不輸97

 

此前，香港政府已于去年10月推出兩項(xiàng)樓市調(diào)控措施，即將特別印花稅（SSD）的稅率上調(diào)，最高20%，同時(shí)將SSD適用期由原來(lái)的兩年延長(zhǎng)至三年，并在香港樓市首次引入稅率為15%買家印花稅（BSD），非香港永久性居民購(gòu)入住宅物業(yè)時(shí)須適用BSD。

 

上述措施實(shí)行后，香港樓市平穩(wěn)了一段時(shí)間，但近日又再度亢奮。香港現(xiàn)時(shí)樓價(jià)與2008年的低位相比已經(jīng)高出120%。針對(duì)住宅物業(yè)的調(diào)控措施出臺(tái)后，炒樓蔓延至非住宅物業(yè)，去年香港商鋪價(jià)格上升39%，寫字樓價(jià)格上漲23%，工廈價(jià)格的升幅則高達(dá)44%。

 

而近日香港富商李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]又分拆在葵涌的酒店項(xiàng)目出售，由于非住宅物業(yè)不受買家印花稅和額外印花稅的限制，且售價(jià)較市場(chǎng)價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，吸引大批市民蜂擁?yè)屬?gòu)，其中有不少內(nèi)地買家，推出的360個(gè)房間在2天內(nèi)售罄。有買家在買入24小時(shí)不到便轉(zhuǎn)手賣出，獲利超過(guò)40萬(wàn)元。

 

曾俊華22日在宣布調(diào)控新政時(shí)，否認(rèn)新政出臺(tái)是針對(duì)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)拆售酒店一事，稱有關(guān)措施早些時(shí)候就已在醞釀。政府推出相關(guān)措施只是為了抑制炒賣，防止樓市泡沫進(jìn)一步惡化。

 

“現(xiàn)時(shí)樓市過(guò)熱對(duì)香港金融穩(wěn)定造成的風(fēng)險(xiǎn)，不小于1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)。”陳德霖22月下午宣布新政時(shí)強(qiáng)調(diào)，1997年按揭利率一般是10厘或以上，但在樓市泡沫爆破后，美國(guó)利率下跌，香港的按揭利率亦持續(xù)下降，在2004年跌低至2厘左右。

 

陳德霖指出，目前情況剛好相反，按揭利息只是2厘左右，即使低息環(huán)境如美聯(lián)儲(chǔ)局預(yù)測(cè)一樣維持至2015年，往后美國(guó)利率一定會(huì)上升至較正常水平。香港的供樓人士需要謹(jǐn)慎考慮屆時(shí)能否承受利息上升和樓價(jià)下調(diào)的雙重沖擊。

 

“香港正處于一個(gè)極度不正常的宏觀金融環(huán)境。全球先進(jìn)國(guó)家正進(jìn)行量化寬松貨幣政策，規(guī)模之大、時(shí)間之長(zhǎng)，是史無(wú)前例。”陳德霖表示，目前利率被人為地壓至極低的水平，同時(shí)大量資金流入包括香港的新興市場(chǎng)，不尋常的宏觀環(huán)境是導(dǎo)致香港樓市上升周期持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間的一個(gè)主要因素。

 

為控制按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，從2月22日開始，金管局已經(jīng)要求全港銀行，在對(duì)按揭貸款申請(qǐng)人進(jìn)行還款能力壓力測(cè)試時(shí)，將利率假設(shè)升幅由目前的兩個(gè)百分點(diǎn)提至三個(gè)百分點(diǎn)。收入來(lái)自香港的按揭申請(qǐng)人的按揭成數(shù)上限將由50%降至40%，收入非來(lái)自香港的申請(qǐng)人按揭成數(shù)上限則由40%下調(diào)至30%。車位按揭的最高按揭成數(shù)，一律定為四成，貸款年期上限亦統(tǒng)一為15年。其他適用于工商物業(yè)按揭貸款的按揭成數(shù)上限及供款與入息比率要求，亦同時(shí)適用于車位按揭貸款。

 

對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制要求也在提高。金管局決定為香港采用《內(nèi)評(píng)法》的銀行，所有在23日或以后批出的住宅按揭貸款，設(shè)立一個(gè)百分之十五的《風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)比率》下限。

 

永隆銀行按揭私人貸款中心主管蔡而全在接受采訪時(shí)表示，認(rèn)同金管局新措施，他估計(jì)非住宅物業(yè)價(jià)格不會(huì)再大幅增長(zhǎng)，甚至可能下跌5%，交易也可能轉(zhuǎn)淡，但銀行按揭利息下調(diào)空間不大。

 

同時(shí)，香港按揭證券有限公司也在22日宣布，對(duì)按揭保險(xiǎn)計(jì)劃（下稱“按保計(jì)劃”）的合資格準(zhǔn)則作出修訂，以確保審慎管理高成數(shù)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

 

目前，香港的按保計(jì)劃可接受價(jià)格600萬(wàn)港元或以下的住宅物業(yè)敘造最高九成按揭貸款。而修訂后，只有400萬(wàn)港元或以下的住宅物業(yè)才可敘造最高九成按揭貸款。

 

至于價(jià)格在400萬(wàn)港元以上至450萬(wàn)港元以下的住宅物業(yè)，將可透過(guò)按保計(jì)劃敘造最高360萬(wàn)港元，即八成至九成按揭貸款；住宅物業(yè)價(jià)格在450萬(wàn)港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計(jì)劃的住宅物業(yè)價(jià)格上限仍維持于600萬(wàn)港元。

 

永久居民首套房豁免

 

將于2月23日實(shí)行的新印花稅率，對(duì)于特定人群提供豁免。若香港永久性居民購(gòu)買住宅物業(yè)，在簽署買賣協(xié)議時(shí)并沒有擁有其他香港住宅物業(yè)，即打算只擁有一個(gè)物業(yè)的香港永久性居民，包括首次置業(yè)、已出售原有物業(yè)等待再置業(yè)，以及想換樓的人士，可獲豁免繳付新增的稅率，只須按原稅率繳付印花稅。

 

曾俊華透露，政府將修訂《印花稅條例》，使非住宅物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、工廈、車位等的交易，在簽訂買賣協(xié)議后，便須繳付印花稅，而非待簽訂轉(zhuǎn)易契約時(shí)才繳納。修例旨在讓非住宅物業(yè)的管理措施與住宅物業(yè)交易做法看齊，增加買賣非住宅物業(yè)成本，阻止炒風(fēng)蔓延至非住宅市場(chǎng)。

 

曾俊華還表示，政府將盡快向立法會(huì)提交法案，亦會(huì)要求立法會(huì)賦予權(quán)力，在適當(dāng)時(shí)間用附屬法例形式更改相關(guān)稅階和稅率。此外，當(dāng)局會(huì)繼續(xù)密切監(jiān)察樓市的發(fā)展，如果樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升，會(huì)毫不猶豫地再次推出措施。