濟(jì)州島，這座韓國(guó)最大的島嶼，因漁業(yè)和旅游觀(guān)光業(yè)而聞名。漢拿山噴薄的巖漿，堆積出奇特的地貌，太平洋季風(fēng)則帶來(lái)充沛的雨水和茂盛的植被。如今，中國(guó)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)是這座島嶼0.1%面積土地的新主人。
三年前，中國(guó)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始踏足這里，到目前為止，他們?cè)跐?jì)州買(mǎi)下的土地達(dá)到180萬(wàn)平方米。這支浩浩蕩蕩的中國(guó)地產(chǎn)大軍中，有綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]這樣的大型房地產(chǎn)公司，也有來(lái)自哈爾濱、南通、青島等地的中小開(kāi)發(fā)商。
他們到這里的目的只有一個(gè)：蓋房子，然后賣(mài)給中國(guó)的有錢(qián)人。
去年10月，綠地集團(tuán)總投資9億美元的“漢拿山小鎮(zhèn)”項(xiàng)目破土動(dòng)工，這是第一個(gè)也是目前唯一一個(gè)在建的中國(guó)項(xiàng)目，占地1500畝，今年4、5月份即將開(kāi)始預(yù)售。而另一家中國(guó)開(kāi)發(fā)商——青島百通集團(tuán)計(jì)劃投資2200億韓元（約14億元人民幣）、占地超過(guò)800畝的為美觀(guān)光度假村，也計(jì)劃在今年3月開(kāi)工。
“中國(guó)開(kāi)發(fā)商像洪水一樣涌入濟(jì)州。”韓國(guó)著名的公民組織Citizens’ Coalition for Economic Justice濟(jì)州分支負(fù)責(zé)人Han Yung-cho對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者形容。
涌向濟(jì)州
2010年是一條分水嶺。在此之前，這座島嶼幾乎引不起任何中國(guó)開(kāi)發(fā)商的興趣。但從2010年2月起，洪水的閘門(mén)被打開(kāi)了。
為了振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，韓國(guó)出臺(tái)了一項(xiàng)新移民政策，外國(guó)投資者凡是在獲得濟(jì)州特別自治道知事批準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)休養(yǎng)停留設(shè)施，達(dá)50萬(wàn)美元或5億韓元以上，即可獲得永久居留權(quán)。一些嗅覺(jué)靈敏的中國(guó)開(kāi)發(fā)商很快便從中嗅到了商機(jī)。
“中國(guó)有錢(qián)同時(shí)有移民想法的人太多了，他們不在乎你提供什么樣的房子，他們只需要你提供一個(gè)讓他們花錢(qián)出手的理由。”一名中國(guó)開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
50萬(wàn)美元拿綠卡聽(tīng)起來(lái)是一個(gè)很不錯(cuò)的理由。相比投資其他移民目的地，濟(jì)州較低的門(mén)檻顯得格外實(shí)惠。這里距離上海只有500公里，中國(guó)游客還可以享受免簽待遇。
“當(dāng)初決定來(lái)濟(jì)州投資，最主要看中的就是這條50萬(wàn)美元購(gòu)房即可獲得綠卡的政策。”綠地集團(tuán)韓國(guó)投資開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理董堅(jiān)峰說(shuō)，這家中國(guó)第二大開(kāi)發(fā)商曾參股開(kāi)發(fā)了一個(gè)俄羅斯項(xiàng)目，如今則要嘗試第一次在海外獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
“作為一家深受?chē)?guó)內(nèi)調(diào)控影響的中小開(kāi)發(fā)商，百通集團(tuán)來(lái)到濟(jì)州，是希望嘗試一下，找到一條出路。”負(fù)責(zé)為美觀(guān)光度假村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的百通鑫源株式會(huì)社社長(zhǎng)張凱昕解釋。
更重要的是，濟(jì)州廉價(jià)的土地?zé)o不讓這些中國(guó)開(kāi)發(fā)商怦然心動(dòng)。
董堅(jiān)峰介紹，綠地漢拿山小鎮(zhèn)項(xiàng)目的樓板價(jià)大約2000元/平方米，當(dāng)初從韓國(guó)建設(shè)交通部下屬企業(yè)Jeju Free International City Development Center (下稱(chēng)“JDC”)那里買(mǎi)到這些土地時(shí)，土地已經(jīng)做好平整。
百通集團(tuán)沒(méi)有與有政府背景的企業(yè)合作，而是從私人牧場(chǎng)主那里直接購(gòu)買(mǎi)了超過(guò)800畝土地。“一畝地的價(jià)格大約6萬(wàn)~7萬(wàn)元人民幣。”張凱昕說(shuō)。
如今，即使?jié)莸耐恋貎r(jià)格因?yàn)樵絹?lái)越多中國(guó)開(kāi)發(fā)商的涌入而水漲船高，但如果與同樣以海島風(fēng)光著稱(chēng)的海南地價(jià)相比，前者仍然只有后者的幾分之一，甚至更低。
一些早期進(jìn)入濟(jì)州的中國(guó)開(kāi)發(fā)商見(jiàn)此情況，開(kāi)始趁機(jī)囤地。但這樣的做法遭到當(dāng)?shù)鼐用竦姆锤?，也引起?dāng)?shù)卣年P(guān)切。
“來(lái)濟(jì)州投資的中國(guó)開(kāi)發(fā)商有兩類(lèi)，一類(lèi)是真的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一類(lèi)是為了囤地投機(jī)。”張凱昕說(shuō)。
事實(shí)上，除了綠地集團(tuán)和百通兩家開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工或即將動(dòng)工，其他中國(guó)開(kāi)發(fā)商在拿地后一直沒(méi)有動(dòng)靜。由于濟(jì)州島并沒(méi)有類(lèi)似中國(guó)國(guó)內(nèi)兩年閑置不開(kāi)發(fā)政府便有權(quán)收回土地的法規(guī)，這里的土地均為私人永久產(chǎn)權(quán)，除非在最初的開(kāi)發(fā)合同中寫(xiě)入開(kāi)工期限的條款，否則濟(jì)州政府拿這些囤地的中國(guó)企業(yè)也沒(méi)有更多辦法。
JDC投資策略部法律主管Kim Yong-lg告訴記者，一家黑龍江的企業(yè)——奔馬集團(tuán)在拿地后遲遲沒(méi)有動(dòng)作，JDC已經(jīng)協(xié)助濟(jì)州道道廳，前往企業(yè)中國(guó)總部考察其真實(shí)實(shí)力。“濟(jì)州道政府會(huì)繼續(xù)監(jiān)督并且支持這些企業(yè)盡早開(kāi)工。”Kim Yong-lg說(shuō)。
不確定的未來(lái)
在中國(guó)開(kāi)發(fā)商眼中，濟(jì)州島的自然資源并不輸任何國(guó)內(nèi)旅游地。2002年，這里被選定為生物圈保護(hù)地區(qū)，2007年被選入世界自然遺產(chǎn)，之后又被聯(lián)合國(guó)教科文組織的三大環(huán)境保護(hù)制度收錄在案，成為世界上唯一獲得聯(lián)合國(guó)教科文組織自然科學(xué)領(lǐng)域“三冠王”的地方。濟(jì)州島同時(shí)也是眾多韓劇粉絲心目中的“勝地”。
然而在濟(jì)州開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，究竟面臨多少風(fēng)險(xiǎn)，又有多少勝算，這仍是一個(gè)懸念。
綠地漢拿山小鎮(zhèn)位于濟(jì)州南端的西歸浦市，北望海拔1950米的漢拿山，南眺太平洋。立項(xiàng)名稱(chēng)是國(guó)際醫(yī)療健康城，分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，第一期銷(xiāo)售的是疊加別墅，二期將建成酒店、商業(yè)配套、醫(yī)療場(chǎng)所，三期開(kāi)發(fā)的為獨(dú)棟別墅。
由于綠地集團(tuán)第一次來(lái)到韓國(guó)，在當(dāng)?shù)氐你y行并沒(méi)有信用記錄，因此項(xiàng)目啟動(dòng)的資金全部來(lái)自集團(tuán)自有資金。選擇照搬國(guó)內(nèi)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，正是出于現(xiàn)金流安全、降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮。
“雖然樓板價(jià)只有2000元/平方米，但項(xiàng)目的建安成本卻比國(guó)內(nèi)高出一大截。”董堅(jiān)峰說(shuō)，“大概每平方米需要18000元。”
由于濟(jì)州政府要求中國(guó)開(kāi)發(fā)商必須將建筑工程承包給韓國(guó)本國(guó)企業(yè)，而韓國(guó)建筑工人的工資幾乎是中國(guó)建筑工的兩倍。
在項(xiàng)目承包給當(dāng)?shù)亟ㄖ毯螅?xí)慣快速周轉(zhuǎn)的綠地集團(tuán)也一直為工程的進(jìn)度感到頭疼。“集團(tuán)方面希望項(xiàng)目能夠再快點(diǎn)，可是在這里不像在國(guó)內(nèi)，韓國(guó)當(dāng)?shù)氐慕ㄖと瞬粫?huì)因?yàn)槟愣嗉铀麄児ゅX(qián)，就會(huì)同意加班作業(yè)。如果硬是提出趕工期，工會(huì)很可能就站出來(lái)罷工抗議，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度更加不利。”董堅(jiān)峰說(shuō)。
另一方面，濟(jì)州當(dāng)?shù)卣约昂献骰锇樵谥袊?guó)企業(yè)遇到困難時(shí)，也缺少如何提供幫助的經(jīng)驗(yàn)。所有問(wèn)題都要各方摸著石頭去解決，連一些看似最基礎(chǔ)的小事，可能都會(huì)變成一個(gè)大麻煩。
“當(dāng)初，為了這個(gè)項(xiàng)目，綠地要從集團(tuán)抽調(diào)人手來(lái)到韓國(guó)公司，可是這些中方工作人員的簽證如何解決，濟(jì)州政府為這個(gè)問(wèn)題花了幾個(gè)月時(shí)間研究相關(guān)法律，才得以完成。”董堅(jiān)峰說(shuō)。
相比綠地集團(tuán)，百通集團(tuán)目前遇到的麻煩則更為棘手。當(dāng)?shù)鼐用褚约肮駡F(tuán)體由于擔(dān)心項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成破壞，從去年底開(kāi)始發(fā)起了持續(xù)的抗議活動(dòng)。他們希望政府能夠更加嚴(yán)格地審批中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“對(duì)于反對(duì)的聲音，你只能心平氣和地面對(duì)。”董堅(jiān)峰說(shuō)。
對(duì)百通集團(tuán)而言，項(xiàng)目是否盈利已不再是他們最看重的因素，最關(guān)鍵的是能夠順利進(jìn)行下去。“利潤(rùn)不是我們最大的追求，我們的本意是想借這個(gè)機(jī)會(huì)，能夠拓寬投資渠道，嘗試一下度假村的模式。”張凱昕告訴記者。
但綠地集團(tuán)對(duì)韓國(guó)公司下達(dá)的命令卻是項(xiàng)目必須盈利。據(jù)董堅(jiān)峰介紹，韓國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率遠(yuǎn)低于中國(guó)國(guó)內(nèi)。綠地集團(tuán)即將展開(kāi)預(yù)售的疊加別墅，定價(jià)大約2.3萬(wàn)元/平方米，扣除2000元/平方米土地成本以及18000元/平方米建安成本，盈利的空間大約還剩3000元/平方米。
“如果用足當(dāng)?shù)貙?duì)外商投資的稅收減免政策，項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率大概能到20%。”這是董堅(jiān)峰對(duì)項(xiàng)目最樂(lè)觀(guān)的預(yù)計(jì)。當(dāng)然，結(jié)果還要等房子都賣(mài)出去后才知道。
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