市場關(guān)于房價上漲的預期已經(jīng)形成

 

2013年伊始，關(guān)于房價上漲的預測就像漫天的霧霾，籠罩在市場上空。

 

近日，中國科學院預測科學研究中心發(fā)布了《2013年中國經(jīng)濟預測與展望報告》，預測2013年全國商品房平均銷售價格將提高到接近6200元/平方米，同比上升7.6%。

 

房價上漲的預測并非空穴來風。“其實自2012年下半年開始房價就沒有跌過，一直在緩慢上漲。”恒大地產(chǎn)人士告訴《上海國資》。

 

直觀反映市場對未來房價走勢的樓市景氣指數(shù)近期也再創(chuàng)新高。2012年12月，瑞信發(fā)布預測稱，預期房價上漲的受訪者高達55%，環(huán)比增加14%，同比大增49%；預測房價下跌的僅為5%，余下40%預期房價持穩(wěn)。

 

房地產(chǎn)開發(fā)商的信心指數(shù)也在上升。據(jù)住宅銀行房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心預測，今后6個月的房地產(chǎn)開發(fā)商預測經(jīng)營信心指數(shù)將攀升到三年來最高水平。

 

“穩(wěn)中有升將成為2013年房地產(chǎn)市場的總基調(diào)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]表示。鏈家分析師張旭亦同樣認為，在市場長期回暖的趨勢下，調(diào)控政策并沒有持續(xù)加碼，購房者對房價普遍看漲。

 

從眾多機構(gòu)的預測來看，市場關(guān)于房價上漲的預期已經(jīng)形成。

 

延續(xù)回暖趨勢

 

2012年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的V型走勢。

 

一季度時，在嚴厲的調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)市場哀鴻遍野，不少樓盤紛紛打折促銷，以價換量。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國房價實際上從2011年9月份開始出現(xiàn)跌勢，此后連續(xù)9個月環(huán)比下降；在2012年6月份止跌回穩(wěn)，25個城市的房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，并超過了前五個月上漲城市的總和；7月份，這個數(shù)字又翻了一倍。進入第四季度，回暖的趨勢愈加明顯，尤其是12月份，一二線城市的交易量和交易價格幾乎逼近房地產(chǎn)調(diào)控前的水平。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房價指數(shù)，當月中國70個大中城市中，有54個城市房價環(huán)比上漲，漲勢分布之廣創(chuàng)年內(nèi)新高。而漲幅最大的依然是一線城市，依次為廣州、深圳、北京以及上海。二手房市場的翹尾效應(yīng)同樣顯著。70個大中城市中，二手房房價上漲的有46個，占到66%，同比增加了30%。至年末，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)提前完成了全年銷售指標。

 

2012年樓市的“逆襲”，無疑給開發(fā)商打了一劑強心針，久違了的地王爭奪戰(zhàn)再次上演。12月26日，上港集團旗下的威旺置業(yè)有限公司以56.8億元的價格成為2012年全國總價地王，并刷新了上?？們r地王的歷史紀錄。

 

與此同時，各大公司的銷售目標也大幅提高。恒大集團2012年的銷售目標為800億，實際銷售金額為923.2億元，同比增長14.8%，其2013年合約銷售目標提高到1000億元，增幅為25%。綠地集團也將房地產(chǎn)的銷售目標提高了30%。

 

根據(jù)萬科集團原董事長王石的判斷，目前一線二線部分城市所面臨的壓力是如何讓房價不要上漲過快，基本上沒有下調(diào)的空間。

 

但從細分來看，房地產(chǎn)市場的漲跌越來越難以一概而論。“前9年的房價是一個勁兒地往上漲，但是現(xiàn)在漲的方式改變了，有的地方漲，有的地方不漲，同一個城市不同地區(qū)的漲跌也不一樣。”華東師范大學教授華偉表示。

 

在華偉看來，大城市對于年輕人的吸引力更強，每年數(shù)以萬計的畢業(yè)生涌入一線城市，這些潛在的大量購房需求與一線城市房源的供應(yīng)不相匹配，房價維持現(xiàn)狀或者上漲是必然趨勢。“中國的住房市場只有這些地方具有好買好賣的投資屬性，而絕大多數(shù)地方并不具備短買短賣的投資環(huán)境。”預計未來三到五年，一線城市的房價將會結(jié)構(gòu)性地上揚，有價值的地段快速上漲，但比重會逐年降低，整體將呈現(xiàn)溫和上漲的態(tài)勢。

 

開發(fā)商融資兇猛

 

剛性需求始終存在，決定房價實際走勢則取決于開發(fā)商這個要素。從其資金、融資成本、庫存等諸方面，都能窺見未來房地產(chǎn)市場的繁盛程度。

 

今年一月份以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外的融資呈現(xiàn)出劇增的勢頭，不到一個月，融資量已超過400億元，接近于2012年全年融資總量的一半。恒大地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園、世茂等多家房企相繼宣布了海外融資計劃，融資方式既包括海外上市，也有直接發(fā)債，平臺大都選擇香港資本市場。1月16日，上實控股表示，將發(fā)行39億港元的可換股債券；17日，恒大宣布進行股權(quán)增發(fā)，配售10億股，金額高達43.5億元；29日，曾經(jīng)奄奄一息的綠城集團發(fā)布公告，將發(fā)行4億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為8.50%，2018年到期。而江蘇金輪天地也于一月份在香港掛牌，融得資金7.56億港元；萬科公布了B股轉(zhuǎn)H股方案，擬在港上市，綠地集團亦打算分拆業(yè)務(wù)赴港上市。

 

除了繞道香港融資，內(nèi)地銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策也開始松動。“2012年8月份以后，很多大的房企都不打折售房了，因為中央出臺了一項政策，使其貸款額度可以保持穩(wěn)定，這意味著大型房地產(chǎn)企業(yè)可以暫時不用還本，只需支付利息。例如房企在成都還貸50億元，便可到上海再借貸50億元，這讓地產(chǎn)商的負債率保持在一個穩(wěn)定的水平。”華偉表示。

 

整體融資情況的好轉(zhuǎn)，減緩了大型房地產(chǎn)商的資金壓力。“這些房企已經(jīng)看到了政策的轉(zhuǎn)變，開始大規(guī)模融資拿地，所以未來還會有一波房地產(chǎn)發(fā)展的高潮。”華偉表示。

 

數(shù)據(jù)顯示，今年年初土地市場持續(xù)火熱，地價漲幅明顯。30個重點城市的土地成交平均價格環(huán)比漲幅近15%，同比漲幅超七成。萬科、保利、世茂、證大等房企均紛紛出手。

 

不少業(yè)內(nèi)專家為此感到擔憂，認為充裕的資金來源將打破目前房價的穩(wěn)定平衡狀態(tài)，刺激地產(chǎn)商出手拿地，繼而引發(fā)地價高漲，房價難以控制，也使得兩年的房地產(chǎn)調(diào)控成果付之東流。

 

調(diào)控何去何從？

 

面對市場對于未來樓市的樂觀情緒，當政者仍然堅定調(diào)控政策的基調(diào)。

 

2012年12月16日中央經(jīng)濟工作會議上，中央再次強調(diào)要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。次日，北京市規(guī)定補繳社保在購房資格審核中不予認可，回擊了“北京變相松動限購政策”的傳言。國土資源部也明確表態(tài)，將采取切實措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價。

 

地方政府也紛紛“振臂疾呼”，“嚴格”控制房價。上海市委書記韓正即表示，必須嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施，防止房價反彈。北京市副市長陳剛更是聲稱，房價上漲論是開發(fā)商的“忽悠”，政府對于房地產(chǎn)調(diào)控還有手段。

 

對此,楊紅旭分析認為,盡管目前一線城市限購非常嚴格，但實際上信貸和相關(guān)稅費方面還有調(diào)控的空間。例如,提高二套房的首付或貸款利率，商業(yè)銀行下調(diào)首套房貸款優(yōu)惠等，或者提高房屋買賣的契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等。

 

然而,曾被寄予厚望的房產(chǎn)稅可能面臨難以推廣的境地。“我們預測，房產(chǎn)稅不大可能全面推廣,因為房產(chǎn)稅不會增加地方政府的總收入，也難以調(diào)控房價,更不會成為救市的良藥。”華偉說。

 

對于限購政策，華偉則認為，政府不會以否定的方式退出，而會采取加以完善的方式，逐步將其掏空。“我們的投資需求和剛性需求太旺盛，政府可能會分層限購，分區(qū)限購，分類型限購。”

 

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，房價的漲幅如果超過政府的承受上限，政策加碼的可能性非常高。