政策篇

 

出售自有住房按20%征稅 局地早有存在

 

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

 

上周五(3月1日)，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，樓市調(diào)控再度加碼，這被業(yè)界稱為 “國(guó)五條”。“國(guó)五條”要求，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

 

昨日 (3月3日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人時(shí)得知，二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)稅按20%征收政策在深圳早已有之。

 

由于目前各地尚未出臺(tái)“國(guó)五條”的具體實(shí)施辦法，此次按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”與此前各地的20%征收有何差異，目前尚無(wú)法確定。

 

20%的個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)各地一直存在/

 

在“兩會(huì)”召開(kāi)之際，近幾月樓市回暖跡象致使新的房地產(chǎn)調(diào)控政策祭出。

 

“這次調(diào)控政策的出臺(tái)與此前所提的堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖有關(guān)，政府擔(dān)憂兩年多的樓市調(diào)控政策可能成為‘空調(diào)’”。對(duì)此，深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析說(shuō)。

 

記者仔細(xì)研讀上述 《通知》發(fā)現(xiàn)，新的調(diào)控政策更多是重申繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行過(guò)去調(diào)控的措施，凸顯政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的決心。除了繼續(xù)明確各地從嚴(yán)執(zhí)行商品房限購(gòu)、差別化信貸政策、加強(qiáng)土地供應(yīng)和保障房建設(shè)之外，還規(guī)定將提高二套房首付比例和利率，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。

 

此次調(diào)控新政出臺(tái)，最引人關(guān)注的是，要求稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

 

實(shí)際上，上述20%的個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)，早在各地執(zhí)行的二手房交易環(huán)節(jié)稅收征管過(guò)程中就一直存在。值得注意的是，“國(guó)五條”并未規(guī)定具體執(zhí)行時(shí)間和期限，而此前在各地執(zhí)行的二手房交易中，已有相關(guān)個(gè)人所得稅征稅標(biāo)準(zhǔn)。

 

據(jù)了解，2011年7月，深圳推出二手房按評(píng)估價(jià)過(guò)戶征稅新政，其中就規(guī)定，二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅征收有兩種方式，即核實(shí)征收和核定征稅。核實(shí)征收方式以計(jì)稅價(jià)格與房產(chǎn)原值差額的20%征稅，而核定征稅方式是普通住宅按核定價(jià)1%征稅，非普通住宅稅率是1.5%。無(wú)論何種征收方式，自用滿5年(含5年)且是家庭唯一住房的免征個(gè)人所得稅。

 

上述《通知》規(guī)定，按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，并且能核實(shí)房屋原值的，才依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征。而各地具體執(zhí)行政策細(xì)則尚未明確規(guī)定。也就是說(shuō)，按照深圳市現(xiàn)有的政策，購(gòu)房滿5年或以上出售的仍然屬于免征個(gè)人所得稅范疇，不用繳納20%的個(gè)人所得稅。

 

對(duì)于上述政策的影響，宋丁認(rèn)為，新政增加的交易成本將被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上，沒(méi)有施行二手房按評(píng)估價(jià)征稅政策的城市，陰陽(yáng)合同等不合理現(xiàn)象可能增多。

 

深圳市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)稅按20%征收的政策早已有之，稅收調(diào)節(jié)只是樓市調(diào)控的一個(gè)方面，該政策執(zhí)行兩年多來(lái)，對(duì)深圳市場(chǎng)影響不大。

 

據(jù)悉，在實(shí)際操作過(guò)程中，深圳按核實(shí)征收方式征收個(gè)稅的情況較少，大部分均以按評(píng)估價(jià)核定征收的方式。目前國(guó)內(nèi)已有北京、上海、廣州、深圳、成都、南昌等多個(gè)城市已經(jīng)開(kāi)始試行二手房按評(píng)估價(jià)過(guò)戶征稅政策，其中按核實(shí)征收方式征稅的稅率也大多為20%。

 

或致二手房成交量下降/

 

“國(guó)五條”主要是重申從嚴(yán)執(zhí)行以往調(diào)控政策，其影響如何將視各地方政府執(zhí)行力度?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，如果二手房交易嚴(yán)格征收20%的個(gè)人所得稅，將使短期炒房行為得到遏制。

 

“二手房交易個(gè)稅的20%以及二套房首付比例提高，會(huì)增加交易成本，影響炒房者和購(gòu)房者心態(tài)，可使二手房交易短期出現(xiàn)降溫。”中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智稱。

 

據(jù)了解，2011年7月，深圳開(kāi)始執(zhí)行二手房按評(píng)估價(jià)過(guò)戶征稅政策，一周之內(nèi)二手房成交量暴跌九成。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，樓市成交量出現(xiàn)驟降，將使房?jī)r(jià)面臨巨大下行壓力。

 

對(duì)“國(guó)五條”的解讀，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)估，交易環(huán)節(jié)的稅率上提，業(yè)主將持房待售，買(mǎi)家將持幣觀望，二手市場(chǎng)短期成交量將陷入冰點(diǎn)。根據(jù)過(guò)往稅收方面的政策經(jīng)驗(yàn)，征收高額稅率(10%以上)，將減少一半的交易量。

 

此外，短期而言，新的調(diào)控政策將使二手房?jī)r(jià)橫盤(pán)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方僵持的時(shí)間超過(guò)半年，房?jī)r(jià)則會(huì)下行。中期而言，有效房源將急劇減少，加劇二手市場(chǎng)的供需失衡。

 

開(kāi)發(fā)商篇

 

細(xì)則未落地 新盤(pán)短期難降價(jià)

 

每經(jīng)記者 尚希 李怡 發(fā)自北京

 

“樓市調(diào)控國(guó)五條細(xì)則公布，賣(mài)房差額按20%征稅。”手機(jī)上的一行字讓北京通州某樓盤(pán)銷(xiāo)售劉敏(化名)心里一緊，草草看完整個(gè)新聞，他懸著的心才稍微放松了一些。隨后，劉敏發(fā)短信向領(lǐng)導(dǎo)詢問(wèn)第二天的工作安排，得到的回復(fù)是，“一切照舊”。

 

3月2日，也就是“國(guó)五條”新政細(xì)則公布的第二天，劉敏所在樓盤(pán)如期開(kāi)盤(pán)。“這個(gè)政策對(duì)我們目前來(lái)說(shuō)影響不大。”劉敏向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示的照片顯示，燈光閃爍的沙盤(pán)四周擠滿了看房的人群。劉敏告訴記者，相比1月份首次開(kāi)盤(pán)的均價(jià)，這次上調(diào)了1000元/平方米，但看房者的熱情似乎并未受到影響。

 

價(jià)格明漲暗“降”/

 

劉敏告訴記者，由于此次新政不同于此前的“限購(gòu)令”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要集中在二手房，其所在的新房樓盤(pán)“免遭此難”。

 

3月3日，記者在該項(xiàng)目售樓處看到，由于正值周末，前來(lái)看房的客戶的確不少。售樓大廳里二十多個(gè)接待客戶的圓桌座無(wú)虛席，銷(xiāo)售人員穿梭在看房者中，不時(shí)拿出手機(jī)計(jì)算價(jià)格。

 

“昨天開(kāi)盤(pán)我們一共簽約了100多套房。”劉敏告訴記者，由于項(xiàng)目主打高端住宅，主力戶型集中在三居和四居，所以項(xiàng)目中為數(shù)不多的兩居戶型總價(jià)較低，吸引了很多購(gòu)房者。

 

劉敏稱，目前已開(kāi)盤(pán)的162套兩居室房源，已經(jīng)消化了60%。不過(guò)，記者采訪發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售人員口中的價(jià)格上漲，可能更多的是一種刺激購(gòu)房者的“營(yíng)銷(xiāo)手段”。

 

“我們一期開(kāi)盤(pán)的均價(jià)優(yōu)惠后是在23000元/平方米左右，現(xiàn)在為24000元/平方米。”劉敏告訴記者，一期開(kāi)盤(pán)時(shí)最多能享受5萬(wàn)元抵15萬(wàn)元的優(yōu)惠，而現(xiàn)在只能享受5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元。同時(shí)，據(jù)其介紹，一期貸款的客戶可以享受每平米2000元的優(yōu)惠，而目前只能優(yōu)惠1000元。

 

然而，當(dāng)記者以購(gòu)房者身份提出想要選購(gòu)一套三居室時(shí)，劉敏算出的最終銷(xiāo)售均價(jià)為22000元/平方米左右，此前提到的一期的優(yōu)惠也依然可以“特別”執(zhí)行。

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上查詢到，該項(xiàng)目的擬售均價(jià)為26938元/平方米。

 

“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷了幾次調(diào)控之后雖然預(yù)期有所改變，但一旦看對(duì)了產(chǎn)品，還是會(huì)出手的，并且此次調(diào)控主要是針對(duì)投資性購(gòu)房。”上述銷(xiāo)售總監(jiān)表示，3月份計(jì)劃推出的全新項(xiàng)目目前也并未改變推盤(pán)節(jié)奏，同時(shí)，也沒(méi)有制定特別的優(yōu)惠政策，“還是會(huì)根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)而定。”

 

推盤(pán)策略或生變/

 

昨日，記者走訪了北京多個(gè)在售樓盤(pán)，售樓處大多表示“暫時(shí)并未下調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格”，不過(guò)銷(xiāo)售人員也暗示未來(lái)是否會(huì)調(diào)價(jià)尚未確定。

 

“現(xiàn)在具體的實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有落地，不好去談策略的改變。”一位開(kāi)發(fā)商人士表示。蘭德咨詢總裁宋延慶向記者強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期的改變可能會(huì)影響部分房企的銷(xiāo)售收入，從而加大房企現(xiàn)金回籠壓力。

 

有消息人士指出，某知名房企已經(jīng)著手調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，重新制定部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃，其推盤(pán)節(jié)奏顯然已經(jīng)被新政打亂。“新政對(duì)整個(gè)樓市都會(huì)有很大影響，整個(gè)市場(chǎng)的心態(tài)都可能會(huì)發(fā)生改變，二手房首當(dāng)其沖，一手房也會(huì)受到影響”。北京一家央企開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，目前很多項(xiàng)目都在等北京版細(xì)則出臺(tái)后再?zèng)Q定推盤(pán)的策略和定價(jià)。

 

“從北京的市場(chǎng)情況來(lái)看，等3月年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)實(shí)施后，如果房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴記者。

 

記者發(fā)現(xiàn)一些樓盤(pán)打起了新政之后的 “優(yōu)惠牌”。“二套房貸的首付比例如果提升到70%，我們還有一個(gè)操作辦法可以幫您降低首付款。”劉敏神秘地告訴記者，目前項(xiàng)目針對(duì)二套房貸款購(gòu)房者可以享受首付比例低至40%的優(yōu)惠，“到一年半之后放款之前，您再補(bǔ)齊這部分首付款就可以了。”

 

“其實(shí)這樣的操作手法可以說(shuō)是打了政策的擦邊球。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，在限購(gòu)令來(lái)臨之初也有很多樓盤(pán)通過(guò)分期首付來(lái)吸引購(gòu)房者，“其實(shí)這樣也是想通過(guò)降低首付比例吸引購(gòu)房者，但這也可能是短期效果。”在郭毅看來(lái)，在市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒后，購(gòu)房者更多還是會(huì)關(guān)注其所購(gòu)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，而非首付比例。

 

郭毅告訴記者，國(guó)五條細(xì)則完全落地前，放緩?fù)票P(pán)可能會(huì)是開(kāi)發(fā)商最主要的策略，“市場(chǎng)觀望態(tài)度尚不明顯，開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不會(huì)做出價(jià)格的大幅調(diào)整，只是說(shuō)心理預(yù)期會(huì)有所降低，也許會(huì)下調(diào)價(jià)格上漲的幅度。”郭毅表示，隨著購(gòu)房者糾結(jié)情緒的加重，不排除一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)微幅下調(diào)。

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