“大家淡定淡定，先不要慌！”盡管自己也被突如其來的樓市新政弄得“摸不著頭腦”，上海一家房產(chǎn)中介的負責人還是決定第一時間先安撫員工的情緒。
上周五，國務(wù)院辦公廳公布了新國五條的實施細則，政策之嚴厲遠超外界預(yù)料，其中出售個人住房按差額征收20%個稅的條款如一劑“猛藥”，給原本火熱的樓市帶來諸多重大且微妙的變化。
“交易中心過戶人數(shù)爆棚，房產(chǎn)中介開緊急會議商討對策，有購房者與房東陷入觀望，也有人急于搶在新政細則落地前完成交易”，剛剛過去的這個周末，樓市調(diào)控新規(guī)撩動了整個樓市。
“末班車”效應(yīng)
新“國五條”細則明確，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
而此前，個人售房所得稅征收中，提供完整準確房屋原值憑證的，按差額的20%稅率征收，未提供的由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)實行核定征稅，按交易總價款的1%~3%計征，實際操作過程中，一般采用后一種計征方式。此外，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且家庭唯一生活用房的，可免征個人所得稅。
一位地產(chǎn)經(jīng)紀人給記者算了一筆賬。“以廣州大道南某小區(qū)2003年的一套房子為例，現(xiàn)在標價300萬左右，2003年業(yè)主購入時大約60萬。即便將來業(yè)主降價到280萬，比現(xiàn)在低20萬，但220萬差價的20%個稅就高達44萬。”
“細則出來前，我們要做的就是與時間賽跑。”上海一名房產(chǎn)中介告訴《第一財經(jīng)日報》記者，購房者和房東都不愿意承擔個稅新政帶來的交易成本，希望在新政落地前完成交易，促使二手房交易在短時間內(nèi)形成“末班車”效應(yīng)。
上周末，記者在上海浦東、閔行等區(qū)的交易中心看到，早上9點多，前來辦理相關(guān)手續(xù)的購房者就排出了長達幾十米的隊伍，整個交易中心被擠得水泄不通。一位房產(chǎn)中介坦言：“實在是沒法想象，太夸張了，我從業(yè)以來沒見過這場面！”
滿堂紅地產(chǎn)位于廣州市華南板塊的一個門店，看樓人流比平時大漲，所有經(jīng)紀人取消休假，全天候連軸轉(zhuǎn)地陪客戶看房。其中一位中介人士向記者透露：“兩天下來沒有歇過，一天帶幾批客戶，走到腿都快斷了。”
而活躍于廣州海珠區(qū)的一位地產(chǎn)中介李先生同樣有個繁忙的周末。他稱自己“一直在帶客戶看房，不單看，還不乏看房當天立即成交的案例。”據(jù)其透露，星期六早上一位女士在他帶領(lǐng)下看了一套總價190萬元的房子，下午便約了賣家出來簽約。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，在各地政策執(zhí)行細則未出臺之前，對房價上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價格差距較大，由于個稅按此差額征收，短期內(nèi)會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期，而房價上漲過快的區(qū)域?qū)⒂绕涿黠@。
買賣雙方博弈
據(jù)本報記者了解，目前北京、上海都還在執(zhí)行原先的個稅征收細則，即大多數(shù)交易按交易總價款的1%~3%計征。而多位接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士判斷，“滿五年唯一”的住房有可能繼續(xù)免征個人所得稅，但其他住房個稅如何征收還有待細則在地方的落地。
“滿五年，唯一一套房，趕緊來看房吧。”昨日中午，北京朝陽區(qū)團結(jié)湖路的一家房產(chǎn)中介門店內(nèi)，記者剛一進門，就聽到里屋有人如此喊道。
置業(yè)顧問張杰正對著電腦里的房源信息，給前來咨詢的一對夫妻介紹起了附近的房子：“現(xiàn)在唯一住房非常好賣，你看這個11點28分錄入的房源，下午1點多就成交了。”
記者看到，張杰所說的這套房子在團結(jié)湖東里，是面積約79平方米的三居室，總價335萬，單價約為4.25萬元/平方米，與上月的成交價格相比變化不大。
張杰解釋說，這套房子之所以這么快就能成交，是因為房本已滿五年，省了5.6%營業(yè)稅。此外，本次細則所要求的轉(zhuǎn)讓所得的20%也可免交。“這不是一筆小數(shù)目，就算賣方購進此房的價格為185萬元，那么就按150萬元差額的20%征個稅，也有30萬元呢。”
“1%征稅”條款存廢與否，讓準備換房的人著急賣出和買進之外，也讓已經(jīng)簽完購房協(xié)議但未辦完網(wǎng)簽和過戶的購房者，尤為緊張。一位北京市民在互聯(lián)網(wǎng)上抱怨：“今年剛領(lǐng)完結(jié)婚證，就迎來繳20%個稅的噩耗，定金與中介費已交，個稅由買房人承擔，我的血已經(jīng)凝固……”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，這一現(xiàn)象不一定會出現(xiàn)。他的理由是，市場降溫后，買方可能也不愿承擔這一負擔，他預(yù)計，市場強弱，決定買賣雙方博弈的結(jié)果。
關(guān)于房價變化，楊紅旭預(yù)計，由于地方細則出臺還需過程，3月交易量不會受到影響，但從4月開始到三季度，成交量將被抑制，如果四季度前降溫幅度大，則四季度有可能反彈，一二線城市的降溫幅度會超過三四線城市。價格方面，他認為，二季度房價仍有小幅上漲，下半年個別月份會出現(xiàn)下跌。但總的來說，他仍堅持“2013年市場震蕩上行”的看法。
不過，由于新政的嚴厲程度遠超預(yù)期，也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，樓市將漸漸陷入低谷。中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智向本報表示，如果真按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，將會對二手房成交量帶來沉重打擊。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心表示，根據(jù)過往稅收方面的政策經(jīng)驗，征收10%以上的高額稅率即刻會導(dǎo)致市場成交量減少一半。
深圳多家地產(chǎn)中介認為，在短期內(nèi)，新政將會導(dǎo)致二手房價橫盤，但如果買賣雙方觀望和僵持時間超過半年，房價則開始下行。
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