打造房價穩(wěn)定閥

2013年03月08日 15:39
來源:新華社-瞭望東方周刊
房價調(diào)控應(yīng)盡量運(yùn)用市場機(jī)制,但在市場已成為一個重大民生問題的情況下,如果市場機(jī)制不能有效降低房價,政府就理應(yīng)果斷出手。
 
本屆政府任期的最后一次國務(wù)院常務(wù)會議,把目光聚焦于房地產(chǎn),研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作,顯示了政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格回升的警覺和關(guān)注。
 
國家統(tǒng)計局最新公布的1月份全國72個大中城市的房價調(diào)查表明,52個大中城市房價上漲。雖然新建住房漲幅不大,但二手房呈量價齊飛局面。而且,自2012年6月以來,已連續(xù)8個月保持上漲。其中一線城市成為此輪房價上漲中的領(lǐng)漲者。
 
在國家實施有史以來最嚴(yán)厲調(diào)控措施后,房價在去年上半年有過一個短暫下調(diào)后再次上漲。有一種解釋認(rèn)為,龐大剛需經(jīng)過一段時期的政策觀望,見調(diào)控未有明顯效果,于是集中殺入市場。再加上2012年較為寬松的貨幣政策使得房企的資金流有好轉(zhuǎn),這些因素共同促成了房價上漲。而對消費(fèi)者而言,買漲不買跌的心理,又會進(jìn)一步助推房地產(chǎn)市場的上漲氣氛。此種情形下,房價上漲若成為一種趨勢,對政府的調(diào)控努力無疑是一種傷害。
 
因此,此次國務(wù)院常務(wù)會議再聚焦房價,出臺調(diào)控措施,被視為勢在必然。被輿論稱為新“國五條”的措施---擴(kuò)大房產(chǎn)稅實施范圍、設(shè)置所有主要城市的年度住房價格目標(biāo)、增加住宅土地供應(yīng)、加快保障房建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管---基本是對原有調(diào)控的重申,具體措施似乎并無更大突破,但調(diào)控本身表明,政府更著眼于影響預(yù)期。也就是說,中央政府通過這次調(diào)控是要向市場傳達(dá)如下信息:政府不會容忍房價持續(xù)上漲下去,若房價上漲過快,隨時會采取一些力度更大的手段來抑制房價上漲。從這個意義上講,是一種預(yù)期調(diào)控。
 
房價取決于供需形勢。隨著城鎮(zhèn)化的開展,從長期看,房價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上會呈現(xiàn)一個溫和上漲態(tài)勢。然就現(xiàn)階段而言,由于房價較大幅度背離了多數(shù)人的收入比關(guān)系,要緩解多數(shù)人的買房焦慮,當(dāng)下就難免要采取非常之策。
 
首先,對多數(shù)一線城市和其他房價上漲過快城市,有必要采取強(qiáng)力行政手段抑制房價快速上漲局面。一般情況下,房價調(diào)控應(yīng)盡量運(yùn)用市場機(jī)制,但在市場已成為一個重大民生問題的情況下,如果市場機(jī)制不能有效抑制房價,政府就理應(yīng)果斷出手。比如,暫停預(yù)售制,預(yù)售制作為中國住房市場特有的制度,其存廢爭議頗大,但顯然,該制度有利房企而不利消費(fèi)者。除此外,還可針對投資需求,暫停二套房貸款政策,或?qū)μ囟ㄗ》块_征和提高個人交易的土地增值稅和契稅等。
 
其次,加快個人住房信息聯(lián)網(wǎng)制度建設(shè)。從目前曝出的各類“房姐”、“房嬸”、“房媳”、“房叔”、“房爺”來看,官員群體擁有的住房數(shù)量,超過其占人口的比重,已不能簡單用一般的投資來解釋了。十八大后,社會對官員財產(chǎn)申報和公開的呼聲很高,其中一個建議就是從公開官員房產(chǎn)開始。不少意見認(rèn)為,若此建議付諸嘗試,可能會有一些官員拋售房產(chǎn),效應(yīng)不光是市場的,還會有良好的政治效應(yīng)。
 
第三,增加保障房建設(shè)。保障低收入家庭有房可居本是政府之責(zé),國家在這方面還欠賬不少。對于地方政府來說,出于財力或其他因素,對推進(jìn)保障房建設(shè)始終有所顧慮。而已有的保障房,部分也存在位置偏遠(yuǎn)、價格偏高等問題。本次“國五條”除要求全面落實已有任務(wù)外,強(qiáng)調(diào)2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘U戏秶?。對此,國家須加?qiáng)對地方的財力支援,地方亦需加大對保障房的土地供給,在這方面是不能打折扣的。
 
第四,全面推進(jìn)房產(chǎn)稅的開征。新“國五條”最大亮點(diǎn)是擴(kuò)大房產(chǎn)稅實施范圍。長期以來,中國房地產(chǎn)的稅收大部分集中于開發(fā)和交易環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)稅收較少,此乃推動房價高漲的主因之一。假如針對保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅,一定程度上可將房價控制住。從未來看,限購作為行政手段終究不能長久實行,房產(chǎn)稅遲早要替代限購發(fā)揮調(diào)控主作用。
 
上述四大非常措施之實行,取決于政府如何平衡民眾住房需求和住房作為支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)系,取決于政府撬動既得利益的力度。
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