“國五條”細(xì)化政策3月1日發(fā)布后，滬上新房市場熱銷聲頻傳。
3月10日，位于閔行的浦江華僑城[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]售樓處人頭攢動。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，此次推出237套三房房源，均價2.6萬元/平方米，“具體折扣也就幾個點，價格在2.5萬-2.8萬元/平方米。”
據(jù)浦江華僑城的一名營銷人員介紹，該樓盤此次推出的房源位置配套更好，所以價格有提升，“去年這個時候，我們的推盤單價約為1.9萬元，下半年達(dá)到2.3萬元左右。”雖然周邊有其他樓盤分流，但昨日浦江華僑城仍售出141套房源。
除了浦江華僑城，浦東御沁園、徐匯嘉御庭、閔行嘉怡水岸、嘉定合景疊翠峰[最新消息 價格 戶型 點評]等上周末新增入市的樓盤，均傳出熱銷聲。
某外資房企總經(jīng)理稱，上周末樓市量價出現(xiàn)大幅提升，說明目前市場對價格的抗性不大。預(yù)計未來兩周，價格還將維持上行趨勢，3月樓市“小陽春”的局面一定會出現(xiàn)。
“透支性”定價
前述浦江華僑城營銷人員坦言，選擇目前這個時間加推，與“國五條”出臺關(guān)系較大。
“新政對我們一手樓盤其實還是有較大促進(jìn)作用的，很多客戶在趕末班車，想搶在地方細(xì)則出臺前出手。”這位營銷人員稱，浦江華僑城的客戶以改善型需求為主，“很多人以小孩的名義買，所以仍算首套。同時，也有一些置換型客戶，將原有房產(chǎn)賣掉后來此置換。”
據(jù)他稱，浦江華僑城是10年前拿的地，一期的房價只有6000多元/平方米，此次提價雖然取得了不錯的銷售業(yè)績，但“定價仍然存在一些透支”，“除去位置、配套的因素，實際的漲價空間在1000-2000元/平方米。”
上述營銷人員介紹，從去年底開始，該樓盤就已為此次推盤積累客戶，“預(yù)計下次推盤要到5月，客戶積累時間起碼得一個半月以上。”
上周末推出204套三房房源的浦東御沁園同樣傳出熱銷聲。
該樓盤售樓處稱，除了4套樣板房，這批房源已基本售完。預(yù)計下月還會再加推一批房源，“單價在1.65萬-1.95萬元，根據(jù)付款情況推出9.8折-9.5折優(yōu)惠。”
某港資房企副董事認(rèn)為，目前樓市仍以剛需為主，但改善型需求出現(xiàn)了趕末班車的情況。至于“國五條”地方細(xì)則落地后的影響，還要看細(xì)則的具體內(nèi)容，“其實改善型需求尤其是置換型買家，還是應(yīng)該受政策保護(hù)的。”
“恐慌性入市”
上周末新增入市的剛需樓盤同樣表現(xiàn)不俗。
據(jù)閔行嘉怡水岸開發(fā)商香港嘉華集團(tuán)一名高管昨日介紹，該樓盤此次加推了165套兩房、三房房源，均價1.6萬元/平方米，已售出153套。
“我們沒有提價，客戶基本為區(qū)域剛需。春節(jié)后才開始客戶積累，只用了3周時間。”該高管說，嘉怡水岸將在4月中旬再加推200多套兩房、三房房源，“價格仍然將維持穩(wěn)定，頂多會根據(jù)位置、樓層不同適當(dāng)調(diào)整。”
嘉定合景疊翠峰售樓處昨日稱，該樓盤此次加推的54套精裝修三房房源已全部售完，“均價1.36萬元/平方米，優(yōu)惠后總價能減個三五萬元。”
和嘉怡水岸一樣，同屬香港嘉華集團(tuán)旗下的徐匯嘉御庭亦在上周末新增入市。
據(jù)上述開發(fā)企業(yè)高管介紹，嘉御庭上周末加推了31套公寓房源，“實際均價在8.7萬元/平方米，優(yōu)惠幅度為8.5折。開盤兩天共售出21套。”該高管稱，這批總價在1200萬-1500萬元的高端房源，客戶以上海本地為主，“很多客戶以父母、小孩的名義買，所以仍可算首套。由于很多客戶原本貸款就受限，因此貸款客戶數(shù)量只占30%，貸款比例也只有一兩成。”
“從買房人的情況看，目前急著買甚至恐慌性入市的情況大量存在。”該高管說。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為，上周末的樓市表現(xiàn)說明，新政出臺后，部分購房者開始恐慌性入市，開發(fā)商則加量加價推盤。目前看，開發(fā)商都在加緊推盤，原來沒打算推的在推，原來沒打算推多少的在多推，價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，“目前成交量是對購買力的透支，一旦調(diào)控地方細(xì)則落地，沒入市的客戶將轉(zhuǎn)為觀望。”
“剛需房源漲價壓力大”
受訪開發(fā)商普遍認(rèn)為，“國五條”細(xì)化政策對一手市場刺激明顯。
某外資房企總經(jīng)理認(rèn)為，如果大戶型、改善型樓盤也賣得不錯，說明新政背景下，很多購房者開始選擇一手房，在地方細(xì)則出臺前入市，“由于二手房買賣周期較長，目前入市存在一定風(fēng)險。因此，在新政因素促進(jìn)下，已有一些二手房潛在買家轉(zhuǎn)入了一手市場。”
在他看來，一旦地方調(diào)控細(xì)則落地，轉(zhuǎn)向一手市場的購房者將更多。目前在趕末班車的購房者，就是對價格有上漲預(yù)期的。因此地方細(xì)則出臺后的短期內(nèi)，一手市場仍會出現(xiàn)價格上漲態(tài)勢。
某上市房企營銷總監(jiān)則認(rèn)為，上周末樓市大好，一方面是去年底以來的持續(xù)回暖勢頭所致，一方面新政出臺對一手市場產(chǎn)生了推動作用，導(dǎo)致剛需、改善型需求都井噴式釋放。不過，“地方細(xì)則出臺后，樓市成交會出現(xiàn)相對停滯，改善型房源的價格上升空間會變小，而剛需房源的量價表現(xiàn)則會相對穩(wěn)定。”
某港資房企副董事的觀點是，“國五條”對樓市的影響，應(yīng)該分區(qū)域看。在供不應(yīng)求的區(qū)域，確實會存在開發(fā)商趁機漲價的情況；而在供過于求的區(qū)域，則未必會造成一手房價格大漲。
“不過，目前上海的剛需房源供應(yīng)量原本就不足，所以剛需房源確實存在較大漲價壓力。”該副董事補充道。
上述外資房企總經(jīng)理亦稱，上周末漲價樓盤的去化率仍能維持在60%～70%，未漲價樓盤去化率更高，“這樣的情況會給更多的開發(fā)商提價信心。”
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