如果新房定價(jià)低過同區(qū)二手房，你會(huì)選什么？
最近，李嘉誠(chéng)“九折”出售旗下樓盤剩余單位，讓原本定價(jià)就已經(jīng)貼近區(qū)內(nèi)二手房的新盤價(jià)格略低過二手樓價(jià)，并為適用買家支付3.75%的額外印花稅支出；莊士機(jī)構(gòu)（367.HK）旗下新盤也宣布另送雙倍印花稅的半數(shù)；遠(yuǎn)東發(fā)展（0035.HK）在深水埗的新盤對(duì)首批買家提供額外印花稅補(bǔ)貼；香港小輪（0050.HK）最近推出的新盤價(jià)位也為近年難得的低價(jià)新盤。
“新一輪樓市政策公布后，發(fā)展商推盤策略已經(jīng)有所改變。”香港置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)董事王品弟認(rèn)為，一手樓盤相對(duì)于同區(qū)內(nèi)的二手房溢價(jià)已收窄至13%左右，反映出現(xiàn)在發(fā)展商對(duì)新盤定價(jià)趨于保守。
香港政府樓市新招出臺(tái)不足一個(gè)月，二手住宅市場(chǎng)的交易量持續(xù)淡靜。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)2月25日至3月3日的一周時(shí)間里，全港35個(gè)大型屋苑的成交量按周下跌40.6%，其中超過半數(shù)屋苑的成交量為零，這也是近期連續(xù)第5個(gè)星期成交量不足百宗。
“雙倍印花稅，已如壓垮駱駝的最后一根稻草。”中原集團(tuán)董事施永青在中原網(wǎng)站撰文指出，香港樓市的情緒已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，發(fā)展商紛紛減價(jià)已經(jīng)是市況轉(zhuǎn)淡的先兆。
施永青指出，樓市進(jìn)入牛市亢奮期后，動(dòng)力主要來自投資與投機(jī)需要，而政府的額外印花稅措施已經(jīng)讓住宅市場(chǎng)上的短線炒家全面離場(chǎng)，中途轉(zhuǎn)讓的交易量減少了90%左右；而買家印花稅則讓本地買家和機(jī)構(gòu)投資者的入市意愿大減，最近的雙倍印花稅則將冷卻范圍擴(kuò)大到本地投資者。他更進(jìn)一步預(yù)言，“市場(chǎng)上大部分買家，都會(huì)因交易費(fèi)用的樓控措施而被迫選擇離場(chǎng)。”
新人笑，舊人哭
盡管新招出臺(tái)，但發(fā)展商的主動(dòng)降價(jià)，加之目標(biāo)瞄準(zhǔn)豁免雙倍印花稅的首次置業(yè)人群，讓近期推出的新盤備受市場(chǎng)青睞。
市場(chǎng)消息稱，香港小輪旗下新盤共700多個(gè)單位，但目前已有約1000個(gè)買家表示有興趣，給付定金支票；李嘉誠(chéng)旗下宣布降價(jià)約11%的樓盤，也已累計(jì)售出逾30個(gè)單位。
“如果減價(jià)之后賣得不錯(cuò)，不排除其他發(fā)展商會(huì)跟風(fēng)（降價(jià)）。”美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理黃子華表示，發(fā)展商降價(jià)出售本身也證明政府“辣招”有效，“發(fā)展商要想賣得好，價(jià)錢已經(jīng)不同。”
香港置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，去年第三季度，一手樓盤相對(duì)于同區(qū)內(nèi)的二手房溢價(jià)還有24.3%，溢價(jià)縮窄后，已經(jīng)接近最近3年來的最低點(diǎn)8.3%。
黃子華認(rèn)為，已經(jīng)推出的一手樓盤，剩余單位的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌，因突然降價(jià)可能會(huì)影響已經(jīng)繳付定金的單位的成交情況，至于新推出的樓盤，發(fā)展商的定價(jià)態(tài)度將從激進(jìn)轉(zhuǎn)向保守。
新盤更加保守的定價(jià)，將讓二手住宅的吸引力更進(jìn)一步降低。
“一手房市場(chǎng)上，開發(fā)商提供優(yōu)惠及二次按揭計(jì)劃，甚至有個(gè)別開發(fā)商降低開售價(jià)，減少購房者入市的初始成本。”高緯環(huán)球大中華區(qū)董事張翹楚指出，而在二手房市場(chǎng)上，買家面臨買家印花稅、特別印花稅、額外印花稅等額外成本，賣家叫價(jià)又毫不讓步，各種因素夾雜讓二手市場(chǎng)更趨于淡靜。
第一次特別印花稅出臺(tái)后，香港置業(yè)收集的20大屋苑成交量從93宗銳減至42宗，今年2月推出“雙倍印花稅”政策后，20大屋苑的成交量已經(jīng)跌至18宗。王品弟預(yù)期，今年2月香港的二手成交量可能只有3000宗，創(chuàng)下2011年12月以來的新低。
“二手住宅交易量已經(jīng)降至極低、不正常的水平，”王品弟坦言，二手住宅交易量的下降無助于政府遏制樓價(jià)上漲，“辣招”阻礙了市場(chǎng)購買力，讓部分買家選擇轉(zhuǎn)買為租，導(dǎo)致購買力轉(zhuǎn)到租務(wù)市場(chǎng)。
租務(wù)市場(chǎng)的火熱，又讓不少業(yè)主放棄大幅減價(jià)放售單位的想法，轉(zhuǎn)而將單位轉(zhuǎn)售為租。香港置業(yè)新界區(qū)區(qū)域營(yíng)業(yè)董事張國(guó)峰表示，目前的租售比率已經(jīng)從1月份的23%拉大至38%，反映租務(wù)成交量明顯增加。
而與此同時(shí)，香港1月份中小型屋苑平均尺租較去年同期增長(zhǎng)19%。“香港不少屋苑出現(xiàn)租金比月供低的情況，準(zhǔn)買家轉(zhuǎn)買為租情況也在加劇，建筑面積在600-1000平方英尺的租盤需求急升，第二、三季度內(nèi)將有15%升幅。”王品弟認(rèn)為。
租金見漲的同時(shí)，樓價(jià)也未見低。香港置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，政府新招出臺(tái)之后，港島、九龍、新界三區(qū)市區(qū)樓價(jià)繼續(xù)攀升，升幅分別為4.9%、9%和8.7%。王品弟認(rèn)為，樓價(jià)走勢(shì)反映政府以強(qiáng)硬“辣招”遏制樓價(jià)的目標(biāo)并未奏效。
不過，張翹楚則認(rèn)為，還需先剔除通脹因素。“2012年全年通脹率達(dá)4.3%，若2013年全年樓價(jià)升幅低于4%，已經(jīng)是沒有凈增長(zhǎng)，更是回調(diào)的跡象。”他解釋指，當(dāng)各國(guó)再不斷印鈔，令鈔票貶值，通脹升溫，房地產(chǎn)價(jià)格若不及通脹升幅，已是回調(diào)。
按揭利率醞釀上調(diào)
今年2月，伴隨著政府的額外印花稅措施，香港金管局也就物業(yè)按揭貸款業(yè)務(wù)向銀行發(fā)出指引，推出新一輪的審慎監(jiān)管措施。其中，金管局指出，為進(jìn)一步提升香港銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理，金管局決定為香港采用《內(nèi)評(píng)法》的銀行，對(duì)所有在指引出臺(tái)后批出的住宅按揭貸款，設(shè)立一個(gè)15%的《風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)比率》下限。
上周，渣打香港行政總裁洪丕正表示，將按揭風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)加權(quán)比例的下限由10%提高至15%，將會(huì)導(dǎo)致銀行提供按揭的成本增加20至25個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，最終會(huì)導(dǎo)致按揭利率上升。
3月11日，有港媒消息稱，匯控將很快提高按揭利率。接受本報(bào)查詢時(shí)，匯控發(fā)言人表示目前該行按揭利率保持不變，但對(duì)于近期是否有計(jì)劃則未評(píng)論。
目前，香港銀行提供的按揭計(jì)劃下，實(shí)際利率均為2.15%。去年，盡管香港政府已經(jīng)推出遏制樓價(jià)和收緊按揭的政策，但措施總體而言并未對(duì)按揭市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。永亨銀行住宅按揭貸款同比增加8.4%，恒生和東亞則分別略降4%和7%。
“銀行提高按揭利率一直在低息環(huán)境下發(fā)生，但因利率長(zhǎng)期在低位盤旋，可加幅度有限，對(duì)實(shí)際供款成本影響有限。”張翹楚認(rèn)為，不過，考慮到最近的多項(xiàng)樓控加上按揭利率提高，一定會(huì)為市場(chǎng)添加不明朗因素及壓力，對(duì)樓市成交量料有進(jìn)一步的沖擊。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
