新城鎮(zhèn)化建設(shè)，與2013年全國(guó)兩會(huì)前新版國(guó)五條出臺(tái)，讓新一年房地產(chǎn)走向捉摸不定，而土地市場(chǎng)的走勢(shì)，又將呈現(xiàn)一幅什么樣的情景？
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松對(duì)本報(bào)表示：“我們通常對(duì)于城鎮(zhèn)化的思維邏輯是——城鎮(zhèn)人口比例上升，從而形成的各種城鎮(zhèn)土地需求上升，由于土地資源極度稀缺，供需矛盾加大，進(jìn)而導(dǎo)致地價(jià)上升。”
“但在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)背景下，這個(gè)邏輯鏈條還存在彈性空間。因?yàn)閷?duì)土地的需求并不一定都要用新增建設(shè)用地來(lái)解決，我國(guó)現(xiàn)在的土地利用強(qiáng)度整體并不高，很多城市內(nèi)部，可盤活，提高集約度的空間還很大。”趙松表示。
而兩會(huì)之時(shí)，政府工作報(bào)告回顧過(guò)去五年工作時(shí)指出，堅(jiān)持搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。
趙松表示，無(wú)論是“地市”還是“樓市”，調(diào)控中強(qiáng)大的行政限制政策確實(shí)能夠在一定時(shí)期內(nèi)取得效果，但2012年年底以來(lái)的樓市回暖也給予我們警示，即：沒(méi)有配套制度、機(jī)制的跟進(jìn)，單純的行政限制效果難以長(zhǎng)期持續(xù)。
連續(xù)調(diào)控的成效
《21世紀(jì)》：從2010年開始，國(guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控一直持續(xù)，就你的領(lǐng)域來(lái)看，這些調(diào)控是否收到比較好的成效？
趙松：2010年至今，房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控主基調(diào)未變，限購(gòu)、即貸等行政干預(yù)措施仍在持續(xù)，2012年，中央政府也多次向市場(chǎng)釋放“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”的政策信號(hào)。
盡管如此，從根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算分析，去年下半年以來(lái)，一二三線城市的新建商品住宅價(jià)格，整體進(jìn)入上升通道，熱點(diǎn)城市年底房?jī)r(jià)漲幅及市場(chǎng)的熱度接近2007、2009年的水平。
但是根據(jù)國(guó)土部對(duì)105個(gè)主要城市的地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)反映，住宅地價(jià)年度增幅處于近十年來(lái)的歷史低位，僅略高于2008年。
原因是多方面的，一則商品房市場(chǎng)上，房屋需求市場(chǎng)規(guī)模仍然較大，樓市調(diào)控政策的效應(yīng)減弱，公眾對(duì)調(diào)控的信心不足，供需矛盾難以緩解。
而在土地市場(chǎng)，隨著調(diào)控的增強(qiáng)，各地直接調(diào)整土地“招拍掛”出讓市場(chǎng)中的競(jìng)價(jià)機(jī)制，有的在賣地過(guò)程中設(shè)置了競(jìng)價(jià)“漲停板”，有的直接取消或暫停熱點(diǎn)區(qū)位、優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。所以市場(chǎng)上的“高價(jià)地”信號(hào)減少，相對(duì)穩(wěn)住了地價(jià)的整體形勢(shì)。
《21世紀(jì)》：因?yàn)閾?dān)心高溢價(jià)地出現(xiàn)，在土地出讓方式上，地方在2012年也出現(xiàn)了一些各自的調(diào)整，也是行政方式居多，是否符合市場(chǎng)邏輯？
趙松：至于土地出讓方式的變化，這符合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的要求，但我并不贊成用過(guò)度的行政措施干預(yù)土地市場(chǎng)機(jī)制，例如停售優(yōu)質(zhì)地塊，強(qiáng)行將優(yōu)質(zhì)地塊與劣質(zhì)地塊搭配出讓等。
因?yàn)槿藶槭故袌?chǎng)價(jià)格信號(hào)弱化、模糊，雖然能暫時(shí)在一定程度上緩解局勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，反而不利于各方對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行清晰判斷，也不利于管理部門做出科學(xué)決策。從大方向來(lái)看，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的地價(jià)形成機(jī)制是這幾年一直強(qiáng)調(diào)的，也是深化土地有償使用制度改革的必然要求。
而最近剛剛出臺(tái)的新版國(guó)五條雖再次強(qiáng)化了若干方面的調(diào)控措施，但在涉及制度、機(jī)制層面的內(nèi)容仍需要有明確具體的落實(shí)要求。
城鎮(zhèn)化：地價(jià)會(huì)保持波動(dòng)上升
《21世紀(jì)》：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)的還有更重要一點(diǎn)，就是城鎮(zhèn)化，會(huì)不會(huì)繼續(xù)延伸為一場(chǎng)地方權(quán)貴的圈地運(yùn)動(dòng)，其對(duì)地價(jià)有何影響，政府應(yīng)該如何規(guī)避？
趙松：關(guān)于上述問(wèn)題，我認(rèn)為首先應(yīng)正確認(rèn)識(shí)和理解城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化不是造城運(yùn)動(dòng)。城鎮(zhèn)化的過(guò)程要尊重客觀規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源環(huán)境相適應(yīng)，引導(dǎo)人口合理布局。
無(wú)論是黨的十八大報(bào)告，還是溫總理剛剛作的政府工作報(bào)告，對(duì)城鎮(zhèn)化的要求都不在于“快”而在于“好”。
隨著征地范圍的縮小、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有序開展，城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)建設(shè)等制度機(jī)制的變革，會(huì)有部分用地需求由集體土地分流，也可以緩解一部分城鎮(zhèn)內(nèi)的土地供需矛盾。
至于地價(jià)，供需情況是它的重要影響因素，此外，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有良好的前景，總體來(lái)看，在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，地價(jià)也會(huì)保持波動(dòng)上升的態(tài)勢(shì)。
《21世紀(jì)》：城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，另外一個(gè)重要課題是如何維護(hù)失地農(nóng)民的權(quán)益，政府應(yīng)當(dāng)如何能保證到農(nóng)民的合理權(quán)益？
趙松：保護(hù)農(nóng)民的土地合法權(quán)益，核心是賦予集體土地與國(guó)有土地平等的法律地位，具體就體現(xiàn)在權(quán)能及權(quán)利上。因?yàn)橥恋厥羌w經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)之一。
關(guān)于如何測(cè)算征地補(bǔ)償更為合理，我認(rèn)為應(yīng)放在補(bǔ)償安置的大制度框架下綜合考慮，才能既體現(xiàn)公平、公正的法律精神，又有利于培育農(nóng)村土地財(cái)產(chǎn)意識(shí)和集體土地價(jià)格體系，同時(shí)還能保證失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，使農(nóng)民分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的增值收益。
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