王素榮，博士，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國際商學院教授。研究特長：稅務籌劃、國際稅務、企業(yè)稅負。
“新國五條”中，住房轉(zhuǎn)讓所得要繳納20%個人所得稅成為關注焦點。究竟政策的變化對普通老百姓會帶來多大影響？對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國際商學院教授王素榮近日在接受《國際金融報》記者采訪時進行了詳細解讀。
“出售自有住房按規(guī)定應征收個人所得稅的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?，F(xiàn)行出售住房應征收個人所得稅的情況有：出售高檔住房、出售不滿5年的普通住房、出售已滿5年的多套普通住房之中的一套，都應該繳納個人所得稅。原來各地征收個人所得稅基本上都按售價的1%簡易計算，此次的通知則要求各地新調(diào)控政策應按住房出售收入減去原購房成本，再減去營業(yè)稅等稅費后的凈所得額，繳納20%的個人所得稅。”王素榮說。
舉例來看，張某家庭有2套房，2013年轉(zhuǎn)讓了2006年貸款購買的105平方米的普通商品房，原購買價80萬元，買房契稅1.2萬元（有契稅發(fā)票），發(fā)生裝修費10萬元（有正規(guī)稅務發(fā)票）。2011年還清貸款，結(jié)息證明上貸款利息共計11萬元?，F(xiàn)轉(zhuǎn)讓價為300萬元。
因轉(zhuǎn)讓的是已滿5年的普通住房，獲得免營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅和印花稅的稅收優(yōu)惠。
同時，因為該家庭擁有多套住房，應征收個人所得稅。出售商品房，可扣除的裝修費為購買價的10％，即8萬元，但要求裝修費發(fā)票的付款人與房產(chǎn)證一致。應交個人所得稅=（300－80－1.2－8－11）×20%=199.8×20％=39.96萬元。
原來各地簡易計稅時，征收個人所得稅＝300×1%=3萬元。政策嚴格后，個人所得稅增加了36.96萬元。
另外，出售住房，中介交易費率一般為2.7％，則交易費=300×2.7%=8.1萬元，評估費約1%，則評估費=300×1％＝3萬元。
王素榮特別提到，二手房交易中，交易過程中的上述各種稅費一般由買方負擔。若新政策實施，因稅負比較重，二手房交易合同中一定要明確稅費由哪一方承擔。
【他山之石】
那么，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個人所得稅是否太重？王素榮向記者介紹了中國香港以及其他國家的相關做法。
在香港，出售3年內(nèi)房產(chǎn)，需繳納SSD（額外印花稅），此稅最高占交易總金額的15%，出售3年以上房產(chǎn)免稅。
在英國，出售自住房屋，不用繳納資本利得稅。出售非自住房屋，利得超過免征額的部分，征收18%或28%的資本利得稅。
在新加坡，對住房轉(zhuǎn)售繳納印花稅在近幾年多次調(diào)整。2011年1月出臺新的抑制房價措施中明確：在2011年1月14日之后購買的房屋，4年之內(nèi)轉(zhuǎn)售都要繳交印花稅，逐年遞減稅率為16%、12%、8%和4%。
在日本，出售住房免征額為3000萬日元，出售5年內(nèi)的住房，減除3000萬日元后，稅率為39%；出售5年以上的住房，除3000萬日元后余額低于6000萬的，稅率為14%；高于6000萬日元的，稅率為20%。
除上述稅收規(guī)定外，王素榮告訴記者，《通知》中還有3點對普通百姓影響較大。一是更加嚴格限制外地購房者。對那些雖有納稅證明但沒有當?shù)貞艨?，且已?套以上住房的家庭，暫停售房；對既無當?shù)貞艨?，又無納稅證明或社保繳費證明的家庭，暫停售房。
二是嚴格實施差別化住房信貸政策。《通知》要求房價上漲過快的城市，提高第[最新消息 價格 戶型 點評]二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這將在很大程度上限制無全款買房者。
三是到“十二五”末，所有地級以上城市要實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。
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