盡管“國(guó)五條”地方細(xì)則大限將至，但各個(gè)地方政府似乎都不愿搶先公布。
“地方政府的心態(tài)十分復(fù)雜，與以往一樣，既要配合中央的調(diào)控，又不希望出臺(tái)力度過(guò)猛的政策，從而打壓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。”廣東省政府一位不愿具名的人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
江蘇省政府一位人士則表示，“國(guó)五條”留給地方政府的空間較大。有了2010年“新國(guó)十條”后出臺(tái)細(xì)則的經(jīng)驗(yàn)，此次地方政府更加謹(jǐn)慎，不敢貿(mào)然透露政策動(dòng)向，以防成為“箭靶子”。
上述廣東省政府人士坦言，“國(guó)五條”制定得有些倉(cāng)促，很多城市尚未建立20%個(gè)稅方面的相應(yīng)評(píng)估系統(tǒng)，短期內(nèi)強(qiáng)制執(zhí)行該政策有難度。“中央應(yīng)允許地方循序漸進(jìn)地完善稅收機(jī)制，否則很難避免地方出現(xiàn)消極應(yīng)對(duì)的情況。”
“具體還是要看中央的要求，如果必須緊跟20%個(gè)稅政策，地方政府可能會(huì)考慮從其他方面適度調(diào)整。”上述人士補(bǔ)充道。
地方上演“拖字訣”
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，如何拿捏政策的尺度，已成為擺在地方政府面前的一道難題。
日前，各種版本的地方細(xì)則在坊間流傳，但均遭到官方否認(rèn)。
“各地都要制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅不同，各地的政策力度肯定會(huì)有所不同，上漲過(guò)快的城市政策一定會(huì)更加嚴(yán)厲。同時(shí)，各地的供求關(guān)系也有差異，這也是地方細(xì)則制定時(shí)需要考慮的重要因素。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者。
“目前有幾種方案?jìng)溥x，這次地方政策不僅要緊跟中央，更要斟酌地方的具體情況。”上述廣東省政府人士向記者透露，目前執(zhí)行細(xì)則仍處于“保密商討”的狀態(tài)。
他進(jìn)一步表示，圍繞“二手房20%差額個(gè)稅”政策，目前市場(chǎng)爭(zhēng)議較大，出于對(duì)保護(hù)剛性需求的考慮，地方政府將會(huì)細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，例如滿五年且為個(gè)人唯一住房，在出售時(shí)將免征20%個(gè)稅。
而適當(dāng)調(diào)整購(gòu)房資格已被納入部分地方政府的考慮范圍。記者從廣州、深圳兩地政府相關(guān)人士處了解到，在購(gòu)房資格方面，兩地除了加強(qiáng)已有政策的審核和管理，可能不會(huì)再進(jìn)一步加碼。其中一位人士強(qiáng)調(diào)，即使有這樣的計(jì)劃，地方也不會(huì)率先公開(kāi)，擔(dān)心成為“出頭鳥(niǎo)”之后，會(huì)遭到廣泛質(zhì)疑。
“‘國(guó)五條’細(xì)則與2010年出臺(tái)的調(diào)控政策不同，基本是一個(gè)‘補(bǔ)漏式’的新政，主要是對(duì)限購(gòu)令執(zhí)行兩年來(lái)所出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行完善，二手房按差額征收20%個(gè)稅一直未得到有效執(zhí)行，其實(shí)這是個(gè)老規(guī)定。”上述江蘇省政府人士稱。
他進(jìn)而補(bǔ)充，不少城市希望能夠主導(dǎo)20%個(gè)稅政策的地方細(xì)則，但又擔(dān)心被批。目前該政策仍未有明確的執(zhí)行方案，地方未必會(huì)完全跟進(jìn)該政策，博弈的心態(tài)依然在影響地方細(xì)則的出臺(tái)。
此前有分析稱，關(guān)于二手房20%個(gè)稅的具體征收方法目前尚難確定。因?yàn)樨?cái)政部、住建部、國(guó)家稅務(wù)總局三部門會(huì)簽的實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)。此外，20%個(gè)稅政策由于涉及的征收方式以及免征范圍相對(duì)復(fù)雜，使該政策的具體方案出臺(tái)存在爭(zhēng)議。目前地方正在等待部委版的“國(guó)五條”細(xì)則。
“‘國(guó)五條’細(xì)則中20%個(gè)稅只是一個(gè)大方向，并沒(méi)有細(xì)化。‘一刀切’的做法是不現(xiàn)實(shí)的，各地在20%個(gè)稅征收?qǐng)?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上一定會(huì)呈現(xiàn)差異化，這是意料之中的事情。不過(guò)，即使不同情況區(qū)別對(duì)待，20%的個(gè)稅對(duì)于市場(chǎng)的影響絕對(duì)不能低估。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者。
實(shí)際上，由于近幾年樓市調(diào)控政策頻出，地方政府在這方面已具備較豐富的經(jīng)驗(yàn)。江蘇省政府相關(guān)人士告訴記者，盡管有些城市會(huì)選擇消極執(zhí)行調(diào)控政策，但“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)樓市還是會(huì)產(chǎn)生一定效果。
一位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，地方政府都有自己的“小算盤”，估計(jì)會(huì)在“保護(hù)自住需求、鼓勵(lì)改善型需求”方面大做文章。因?yàn)檫@不僅符合中央的要求，還可以減緩必須實(shí)施的財(cái)稅政策對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械臎_擊力。
一線城市細(xì)則或趨嚴(yán)
在執(zhí)行細(xì)則上顧慮重重，顯示出地方政府“進(jìn)退兩難”的尷尬處境。
按照此前住建部副部長(zhǎng)齊驥的說(shuō)法，地方政府將在3月底開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則。這意味著，留給各地將“國(guó)五條”細(xì)則“翻譯”成可操作的具體條款的時(shí)間，已然有限。
“各地細(xì)則或?qū)⒂傻胤秸k公廳以一攬子的形式出臺(tái)，涉及限購(gòu)、個(gè)稅等方面。”陳晟說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士分析，在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市細(xì)則將更為嚴(yán)厲，二三線城市的執(zhí)行力度會(huì)相對(duì)寬松。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市只有溫州這一個(gè)城市，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市達(dá)到66個(gè)。其中，北上廣深等一線城市“領(lǐng)漲”，漲幅最高的是北京和廣州，達(dá)到3.1%。
在細(xì)則出臺(tái)的過(guò)程中，不少地方已著手為“減壓”做準(zhǔn)備。上述廣東省政府人士稱，尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，在政策出臺(tái)之前，會(huì)想辦法減輕調(diào)控從嚴(yán)升級(jí)的壓力。
近日，廣州出現(xiàn)每平方米售價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的豪宅單位被限制網(wǎng)簽的現(xiàn)象，雖然廣州市國(guó)土房管局否認(rèn)設(shè)定限制的具體面積和單價(jià)，但該局也透露，會(huì)通過(guò)限售達(dá)到控制高端商品住宅上市的規(guī)模和交易節(jié)奏的效果。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，繼去年9月廣州對(duì)高端樓盤進(jìn)行限售政策后，該手段將會(huì)持續(xù)進(jìn)行，希望拉低區(qū)域平均房?jī)r(jià)，緩解房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，深圳主管部門已召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，口頭通知大家“悠著點(diǎn)，不要漲價(jià)”，但是并未下達(dá)正式文件。“地方政府也清楚價(jià)格干預(yù)并不科學(xué)，白紙黑字寫出來(lái)會(huì)遭人非議，所以政府不會(huì)公開(kāi)承認(rèn)。”
深圳已暗中執(zhí)行的“限漲令”，要求深圳所有新盤都必須實(shí)現(xiàn)月度零增長(zhǎng)，即每個(gè)新盤每個(gè)月的成交均價(jià)，環(huán)比上個(gè)月都不能上漲，只能下跌。另外，國(guó)土部已經(jīng)嚴(yán)格限制超越價(jià)格紅線的項(xiàng)目備案登記，超出政府限價(jià)的項(xiàng)目將不予備案。
對(duì)于“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)未來(lái)樓市的影響，記者采訪的房企人士都認(rèn)為，強(qiáng)壓需求只能暫時(shí)緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，在供應(yīng)跟不上的前提下，被調(diào)控政策壓制的需求今后仍會(huì)“井噴”。
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