3月1日，“新國五條”正式出臺，明確要求二手房交易時，房東需按買賣差價的20%計征個人所得稅。各地二手房交易量大增，武漢房產(chǎn)交易中心大廳的業(yè)務(wù)量比平時多了兩三倍。
不僅交易量增加了，成交效率也大大提高。據(jù)百居易、華明達(dá)等多家連鎖房產(chǎn)中介公司介紹，以前，二手房的成交周期往往需要1個月，現(xiàn)在兩三天內(nèi)就完成從看房到簽合同整個流程的大有人在。
因匆忙交易導(dǎo)致的糾紛隱患逐漸顯現(xiàn)：有的買家未看清房屋性質(zhì)和房屋質(zhì)量，有的賣家本來有“免稅”資格卻低價拋售，有的房產(chǎn)中介渾水摸魚亂收費……
未看清房產(chǎn)性質(zhì)，商品房價格買下經(jīng)適房
十多天來，趙女士心里一直不太舒服：她以8000元單價購買的一套二手房，竟然是經(jīng)濟適用房。
去年，趙女士和家人看中武昌徐東某小區(qū)的一套二手房，但由于價格談不攏，購房計劃擱淺。今年3月1日，“新國五條”出臺，她擔(dān)心房東會將因此增加的20%個稅轉(zhuǎn)嫁給買家，被迫重啟購房計劃，短短10天之內(nèi)就和房東談好價格、簽好合同、完成過戶。
這時她才發(fā)現(xiàn)，自己以8000多元單價購買的二手房，是一套土地性質(zhì)為劃撥的經(jīng)適房。“我以前就知道這是個經(jīng)適房小區(qū)，卻不知道土地性質(zhì)跟商品房有差異。當(dāng)時問中介，中介說我們是自住，沒有任何影響。”趙女士說，“我擔(dān)心的是，如果以后拆遷，劃撥性質(zhì)的用地不能和出讓用地同等賠償。”
該小區(qū)是武漢最早搖號銷售的經(jīng)適房，由于銷售時間超過5年，按規(guī)定可以上市交易，此前對外公開銷售的價格不到3000元。而這一片區(qū)的純商品二手房價格為8000元―9000元，意味著趙女士以商品房的價格購買了經(jīng)適房。
八旬太婆房產(chǎn)贈孫女，床上急簽單身證明
3月14日一大早，武昌區(qū)民政局的工作人員就來到80多歲的韓婆婆家中，讓躺在床上的她在“單身證明”上按下手印。
老人的家人告訴記者，韓婆婆喪偶多年，其名下有一套房產(chǎn)，早已說好要贈給孫女，卻一直沒有辦理過戶手續(xù)。“新國五條”出臺后，家人擔(dān)心要多繳個稅，催她趕緊過戶，以免夜長夢多。
但武漢市房管局介紹，像韓婆婆這樣把房產(chǎn)過戶給直系親屬，如果是通過贈予方式，可以免征個稅和營業(yè)稅，根本不受新政影響。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)、順馳置業(yè)等多家房產(chǎn)中介公司介紹，他們近期受理的二手房交易中，一些房東因急著出手，主動降價拋售。順馳置業(yè)（武漢）總經(jīng)理張葵說，交易5年以上唯一住房，很可能將繼續(xù)免征個人所得稅，而武漢類似二手房約占20%，全年成交約7000套。
顧不上仔細(xì)看房，交易后才發(fā)現(xiàn)房頂漏水
急著買房、過戶的這一周，胡先生把所有時間和精力都放在與房東討價還價、在房產(chǎn)交易中心排隊上，甚至都沒來得及仔細(xì)看看房子本身。
完成過戶后，他定下心來看房子，這才發(fā)現(xiàn)房頂有漏水痕跡。“雖然只有巴掌大的一塊，但我擔(dān)心以后會越來越大。”他說，如果漏水是由外墻裂痕引起，解決起來相對方便一些；但如果是鄰居裝修損壞防水層導(dǎo)致的漏水，那就非常麻煩，“因為水會在墻里面到處流走，不知道從哪里漏出來，今天可能在這里，明天又可能在那里。”
胡先生趕緊再度聯(lián)系房東，房東一再保證房頂水漬是由潮濕引起，絕非滲水。但他心里仍然不踏實，硬是要求房東退還2000元錢，作為維修費用。
“如果真是防水層出了問題，這點錢根本解決不了問題。都怪我買房時太著急，沒有仔細(xì)看房，現(xiàn)在只能希望房東沒有騙我了。”他說。
部分中介趁機亂收費，請交易者擦亮眼睛
讓人操心的不僅有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等問題，對魏女士來說，如果不是多了個心眼，她這次匆忙買房可能要多花近萬元冤枉錢。
“中介一開始告訴我，說免費幫我辦理過戶，只是代收6.7萬元稅費。”魏女士告訴記者，但她堅持自己辦理過戶手續(xù)，最終只花了不到6萬元。
但在過戶現(xiàn)場，中介經(jīng)紀(jì)人拿出一張收據(jù)，稱她還要再繳納一筆費用。她一看，原來是2000元的房產(chǎn)價值評估費。“武漢去年不是已經(jīng)開始電腦估價，取消評估費了嗎？”魏女士提出質(zhì)疑并拒繳。
記者了解到，武漢對中介傭金的收取規(guī)定了上限比例，如總價100萬元以內(nèi)的二手房，中介傭金為總房價的1%。但對中介代收項目沒有收費細(xì)則，由買房人和中介協(xié)商。即便如此，中介要求買房人支付已經(jīng)取消的收費項目，顯然是違規(guī)行為。建議交易人一定要仔細(xì)看清各種費用，如遇亂收費，可向房管或工商部門投訴。
三月底新政“落地”，搶成交切莫搶出麻煩
根據(jù)住建部要求，“新國五條”各地實施細(xì)則須在3月底之前出臺。武漢市房管局承諾，所有手續(xù)齊全的房產(chǎn)過戶申請，只要一經(jīng)受理，即便在辦理過程中新政“落地”，仍舊按照原政策辦理。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，有買家為求盡快成交，而簽下稅費全包協(xié)議，并因此埋下隱患。
據(jù)了解，二手房正式成交前，買方大多要向中介和賣方支付定金甚至首付，比例最高可占總房價三成左右。盲目承諾稅費全包，一旦新政正式執(zhí)行而過戶流程尚未開始，買家成本將大大增加；而如果到時反悔，預(yù)先支付的錢很難收回。
按規(guī)定，武漢對辦理房產(chǎn)證5年以上的二手房交易免征營業(yè)稅，對5年以下的按總價5.8%征收。因此，部分交易者簽訂合同后，先不過戶，而是準(zhǔn)備拖過5年時限再辦理手續(xù)。去年，武漢正式上線存量房評估系統(tǒng)，即以系統(tǒng)評估作為二手房交易計稅的基礎(chǔ)，5年內(nèi)房產(chǎn)升值部分也將納入計稅，導(dǎo)致出現(xiàn)大量已經(jīng)交易多年的二手房糾紛。
北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師吳良濤認(rèn)為，如果交易雙方對可能出現(xiàn)的狀況沒有事先約定好，未來難免出現(xiàn)糾紛，“因此雖然時間緊迫，但建議雙方還是多多考慮可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并事先約定好，如：什么情況下可以退房？如果新政執(zhí)行而過戶手續(xù)尚未受理，是停止交易還是稅費各付一半？只有這樣，一旦出現(xiàn)突發(fā)狀況，雙方處理時才有據(jù)可依。”
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