二手成交
維權攻略
案例1：賣房者并非房主
2012年6月，蘿崗區(qū)市民張先生從李先生手中買了一套二手房，雙方就各方面達成一致后簽訂了購房合同，張先生支付了一部分購房款。但在辦理過戶時，張先生才知道這套房屋的出賣并沒有經(jīng)過房屋共有人、李先生妻子的同意。后來李先生妻子就此起訴至法院，法院最終判決該房屋買賣合同無效。
目前二手房交易市場上有不少與張先生遭遇相同的情況。不少賣房者，并非房主，只是共有人或者只有使用權。買房者如果找不對人導致合同無效，不僅購房努力宣告白廢，還有可能帶來經(jīng)濟上不少的損失。
事實上，二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產(chǎn)證、假信息等。二手房交易中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然后以各種理由騙取購房者信任，將本不屬于自己的房子賣掉，拿到購房款后跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格，確定房屋轉讓人是否是該房屋的產(chǎn)權人。
還有一些購房者對二手房賣家拿出的房產(chǎn)證沒有一絲懷疑，結果掉進“假房產(chǎn)證”的陷阱，造成“錢房兩空”。而且，現(xiàn)在一些假房產(chǎn)證做得非常逼真，只有專業(yè)人士才能辨出真假。業(yè)內(nèi)人士建議，買房人最好到房屋產(chǎn)權交易中心查看該房屋的產(chǎn)權證是否真實。
對策：購房人可以到房管局產(chǎn)權登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權人，購房人應立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產(chǎn)權也存在風險。如果存在房產(chǎn)的共有人，購房者還應要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認；購買二手公有住房，應取得共同居住人同意。
案例2：隱瞞房屋真實情況
王女士準備在步行街開店做生意，過完年后她就開始留意合適的店面房源。二月份，她看到一家中介公司登的房源廣告中，有一套店鋪比較滿意的，根據(jù)廣告中的描述，該房源面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，而且有兩個房間。綜合這些條件，王女士覺得這套房源做店面房還蠻合適。
但經(jīng)紀人第一次帶李女士去現(xiàn)場看房的時候，問題就開始出現(xiàn)。經(jīng)紀人表示房東出差了，手里沒有房子的鑰匙。但當時王女士從外面看房子的時候就發(fā)現(xiàn)，從門面的梁柱來看，這套房子應該是單間的。但是經(jīng)紀人就解釋說，旁邊空的那套商鋪也是這位房東的，里面是打通的，肯定是雙開間，王女士選擇相信經(jīng)紀人的話。
之后王女士提出等房東過來的時候好好再看一下房子的時候，經(jīng)紀人表示現(xiàn)在想買這套房子的客戶很多，如果王女士有意買這套房子，現(xiàn)在可以先交訂金，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全額退還。李女士想想自己也沒什么損失，于是交了訂金。過了幾天，中介通知她可以去現(xiàn)場看房，這次李女士進到房子里面，發(fā)現(xiàn)根本就是單開間，當她詢問經(jīng)紀人的時候，經(jīng)紀人表示是自己弄錯了。但當王女士決定退了這套房子的時候，前面一直服務態(tài)度很好的經(jīng)紀人就翻臉了，不肯退還訂金。
對策：中介常常為了更好的脫手房源，經(jīng)常會夸大房源的好處，消費者如果不做實地考察就會中計，而有些中介還會和賣房者合謀來騙取消費者的定金。購房者最好的做法就是一定要在簽協(xié)議和給定金之前做好實地考察，這樣才能更好地避免被騙。
案例3：中介合同有陷阱
去年10月，張女士逛街時看到一家房屋中介公司的宣傳欄，就進店內(nèi)詢問房源、房價等信息。中介公司業(yè)務員告訴張女士，現(xiàn)在就可以帶她去看房，并讓她在一張空白欄中填有字跡的紙上簽上姓名，并聲稱這些是委托中介幫張女士找房子的憑證。
張女士沒在意文件的內(nèi)容，也未留存復印件，就簽了字。中介服務人員隨即帶張女士去看了附近一小區(qū)的某房屋，并讓張女士在《看房確認書》上簽字。張女士因有急事，也沒太在意，沒有閱讀內(nèi)容就匆忙簽字離開。
一個月后，張女士發(fā)現(xiàn)另一家房屋中介公司也有此房屋的備案，即通過該中介公司，與房主聯(lián)系，簽訂了房屋買賣協(xié)議，辦理了房屋過戶手續(xù)。
不料，數(shù)天后張女士竟接到了法院傳票，第一家房屋中介公司要求張女士承擔雙倍傭金，即近6萬元的違約金。“我只是看過一次房子，怎么就違約了呢？”張女士怎么也想不通。庭審中，第一家房屋中介公司提交了《求購委托協(xié)議》和《看房確認書》等證據(jù)。這兩份文件上寫著：“在委托期限內(nèi)或委托終止后6個月內(nèi)，若甲方私自或者委托其他中介機構與乙方曾經(jīng)介紹過的客戶簽訂買賣合同，則要承擔雙倍傭金的違約責任。”法院最終認定此協(xié)議及違約條款均有效，張女士應當承擔違約責任。
對策：大部分二手房都是通過中介來成交的，為了快速達成買賣協(xié)議好提取中介費，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時，最好把和中介有關的條款寫入合同中，同時還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應只注重房屋本身的價格，還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介、出賣人違約，買方可依據(jù)此來維護權益，要求賠償。二手房買賣雙方還要查看費用清單，如二手房買賣當中牽涉到中介公司的傭金和手續(xù)費等問題。
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