3月27日上午，首創(chuàng)置業(yè)有限公司發(fā)布公告稱，建議發(fā)行4億美元（約人民幣24.84億元）8.375%的高級永續(xù)證券。此外，公司表示，首創(chuàng)置業(yè)尋求該證券于聯(lián)交所上市，并已接獲聯(lián)交所有關(guān)批準將證券上市及僅向?qū)I(yè)投資者進行買賣的合資格函件。
“以目前海外發(fā)債的利息率來看，8.375%的利息率并不低”，一位不具姓名的房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師向《證券日報》記者表示，雖然不同企業(yè)資質(zhì)不同，海外融資成本可能隨之不同，但綜合首創(chuàng)置業(yè)近幾筆融資和近期內(nèi)地房企海外融資成本情況來看，這一利息率還是相對較高的。
對此，正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁郝炬也向《證券日報》記者表示，相對于同類證券而言，這一利息率確實并不低。
不過，有分析人士向本報記者表示，公司不惜以相對以往較高的融資成本發(fā)債可能意在支付部分土地款以及償還即將到期的一筆信托債務(wù)。
首季拿地開支較高
值得一提的是，據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，截至3月27日，首創(chuàng)置業(yè)年內(nèi)已經(jīng)在土地市場上豪擲約65億元，先后在天津、北京和重慶三地斬獲土地。
而據(jù)首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在其3月初的“2012年業(yè)績發(fā)布會”上表示，預(yù)計2013年拿地開支為80億元，但并不排除增加的可能性。由此可見，若公司按照2013年拿地計劃來執(zhí)行，一季度就已完成全年拿地計劃的81.25%。
實際上，據(jù)首創(chuàng)置業(yè)2012年業(yè)績報告顯示，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，公司的銷售業(yè)績主要貢獻地區(qū)和毛利率相對較高的項目皆集中在京津區(qū)域。而2013年1月中下旬，公司更是在3天內(nèi)接連斬獲北京市豐臺區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)三宗地塊。
1月18日，首創(chuàng)置業(yè)以21.8億元的總價競得麗澤金融商務(wù)區(qū)F02地塊；1月21日，首創(chuàng)置業(yè)公布，全資附屬公司于今日通過招投標方式，中標北京市豐臺區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)F-03、05兩宗地塊，代價為28.84億元。此外，首創(chuàng)置業(yè)在公告中指出，拿下這兩宗地塊所需要的28.84億元的收購資金，將由集團內(nèi)部資源撥付。
如此一來，首創(chuàng)置業(yè)在北京金融商務(wù)區(qū)已經(jīng)相繼拿下三宗地塊，總建筑面積約48.93萬平方米，總耗資為50.64億元。
對此，有分析人士向本報記者表示，如此集中的拿地動作和大筆的支付金額自然需要大量現(xiàn)金支持，公司此次不惜以相對以往更高的資金成本來融資或許就是意在支付部分土地款，償還即將到期的債務(wù)，加強企業(yè)現(xiàn)金儲備，甚至應(yīng)對接下來 “國五條”細則落地的調(diào)控措施。
不過，穆迪副總裁兼高級分析師曾啟賢表示：“發(fā)行永久性證券募集的資金，可提供首創(chuàng)置業(yè)集團開發(fā)項目及改善銷售所需的資金。”曾啟賢還稱：“募資所得亦可擴大首創(chuàng)置業(yè)集團的資金來源，延長債務(wù)限期。”
融資成本升高
值得注意的是，據(jù)首創(chuàng)置業(yè)2012年業(yè)績報告顯示，2011年2月15日，公司發(fā)行2014年到期的4.75%的11.5億元人民幣的有擔保債券；而2012年11月22日，公司發(fā)行2015年到期的7.60%的有擔保債券。
而2013年3月27日，公司此次發(fā)行的高級永續(xù)證券為4億美元（約24.84億元人民幣），利息率為8.375%。
從上述數(shù)據(jù)可以看出，公司的融資成本逐漸提高，甚至此次融資債券利息率比上一次要提高0.775個百分點，而比2011年初則要提高近4個百分點。
不過，有資深分析師向本報記者表示，不同類型的債券利息率可能不同，而且這也跟企業(yè)資質(zhì)有關(guān)，評級較好資質(zhì)比較好的企業(yè)融資成本可能相對較低，但從目前的海外資本市場來看，8.375%的利息率并不低。而從公司歷年的融資成本來看，這無疑是一直攀升的，這或許與公司業(yè)績比預(yù)期弱有關(guān)。此外，公司毛利率從2011年的33%降至2012年的27%可能也是一部分原因。
值得注意的是，曾啟賢稱：“穆迪認為這些高級永久性資本證券屬100%債務(wù)，但其所增加的債務(wù)對于該集團的信用狀況不會造成重大壓力，原因是部分所得資金會用于償付將到期的高成本信托融資。”
而記者翻看公司2012年業(yè)績報告發(fā)現(xiàn)，截至2012年12月31日，由首創(chuàng)集團持有的對子公司應(yīng)收款的債券作為質(zhì)押取得，并由首創(chuàng)集團提供擔保的信托貸款為17.95億元人民幣，而2011年則為5億元，同比增長了12.95億元。而首創(chuàng)置業(yè)的債務(wù)水準也從2011年底的130億元人民幣升至2012年底的186億元人民幣。
不過，盡管如此，穆迪仍預(yù)計，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率會在2013年有小幅改善，可能達到30%左右，原因是公司在北京和天津等主要城市將交付更多項目。而對于新收購的北京麗澤金融商務(wù)區(qū)(臨近金融街的新金融區(qū))的核心地帶，公司將會把其發(fā)展為甲級寫字樓及服務(wù)式公寓，預(yù)計項目將于3至5年內(nèi)竣工。
對此，本報記者多次致電首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)部門，均無人接聽，也未收到任何回復(fù)。
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