近日國(guó)務(wù)院發(fā)布的新政及其細(xì)則中，房?jī)r(jià)調(diào)控，提高二套房首付比例，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，保障房覆蓋面積擴(kuò)大等內(nèi)容均體現(xiàn)出政策變化。相比之下，“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管”這一規(guī)定略顯缺乏新意，從“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售”等措辭中不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)監(jiān)管這一條規(guī)定主要意圖在于強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行。 

 

    對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，嚴(yán)格此條新政落地執(zhí)行，有利于完善商品房預(yù)售制度，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是近年來，國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，落實(shí)中卻有些不順利。 

 

    首經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池 

 

    大范圍聯(lián)網(wǎng)有難度 

 

    趙秀池認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，一個(gè)有效的市場(chǎng)需要完備的信息、有信用的供求雙方等因素組成，因此，強(qiáng)化企業(yè)信用管理、推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理是非常重要的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。 

 

    個(gè)人住房信息系統(tǒng)與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)系緊密，它將為宏觀調(diào)控提供最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)支持。此前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，屢次提到打擊炒房投機(jī)。然而，由于個(gè)人住房信息系統(tǒng)一直未能建立起來，一個(gè)人擁有多少套房產(chǎn)、都分布在什么地方、何時(shí)購買，都無從查證。 

 

    “沒有這些信息，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的制定和實(shí)施缺少依據(jù)。”趙秀池分析說，“但目前實(shí)現(xiàn)大范圍的房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)存在難度，至少短期內(nèi)難以實(shí)行。”同時(shí)，她指出即使實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)，也存在一些難以覆蓋到的房產(chǎn)。“比如，一些單位分的公房，并不是通過網(wǎng)簽交易完成的，這些房屋數(shù)據(jù)無法統(tǒng)計(jì)。”對(duì)于業(yè)內(nèi)人士提出的進(jìn)行全國(guó)性房屋普查的觀點(diǎn)，趙秀池表示贊同。“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息，可以為政府制定政策提供科學(xué)依據(jù)。同時(shí)，也可以防止由于信息不透明導(dǎo)致的虛假炒作，哄抬房?jī)r(jià)。” 

 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉 

 

    “老調(diào)重彈”仍有新意 

 

    加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，查處中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為等措施，一直以來都是房地產(chǎn)調(diào)控的基本政策。雖是老政策的延續(xù)，但各地在公布的一些舉措中仍存在不少變化。以北京為例，今年北京從在售房地產(chǎn)項(xiàng)目中選出100個(gè)熱銷樓盤進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)關(guān)注交易的數(shù)量、面積、套型和價(jià)格，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)逐月累計(jì)，觀察交易價(jià)格、結(jié)構(gòu)等變化。監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的選擇將考慮項(xiàng)目的不同性質(zhì)，覆蓋普通住宅、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、公寓等全產(chǎn)品線。監(jiān)測(cè)范圍將囊括各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，而監(jiān)測(cè)的目的在于給購房者提供樓盤或區(qū)域價(jià)格波動(dòng)的趨勢(shì)，給購房者買房及企業(yè)合理定價(jià)提供一些幫助。 

 

    對(duì)于新政中提到的“強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)”等規(guī)定，張大偉透露，近期有消息傳出北京多個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售證難度增大，而南京有關(guān)方面也規(guī)定新一期的預(yù)售價(jià)不得高于前一期的105%，這些都是通過加強(qiáng)預(yù)售許可管理調(diào)控市場(chǎng)的相關(guān)舉措。 

 

    而對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，張大偉認(rèn)為在技術(shù)層面已不存在問題，公安、國(guó)家安全等部門擁有合法查詢權(quán)，所以實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)的條件已基本具備。 

 

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅 

 

    考驗(yàn)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè) 

 

    總體來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管包括商品住房預(yù)售行為監(jiān)管、查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為以及房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管等，大部分內(nèi)容是此前政策的延續(xù)和重申。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，鉆政策空子擾亂市場(chǎng)秩序的行為仍然存在，因此整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，是保障調(diào)控政策落地執(zhí)行的前提。“如果市場(chǎng)缺乏必要的監(jiān)管，無論政策多有力，總會(huì)在落地效果上大打折扣。” 

 

    郭毅認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)大范圍的房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，才能監(jiān)測(cè)到家庭擁有房產(chǎn)的情況，并以此作為制定房產(chǎn)調(diào)控政策的基本依據(jù)。目前，政府尚無法獲得此依據(jù)，房產(chǎn)稅究竟是針對(duì)多套房還是高端住宅來征收，也無定論。一旦相關(guān)政策導(dǎo)向出現(xiàn)偏差，可能導(dǎo)致投機(jī)需求得不到抑制，或改善性需求被誤傷等，達(dá)不到最終的調(diào)控效果。 

 

    與此同時(shí)，她認(rèn)為，各地網(wǎng)簽內(nèi)容，購房合同等不是全國(guó)統(tǒng)一制式，基層房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)相對(duì)滯后，是阻礙房產(chǎn)信息大范圍聯(lián)網(wǎng)的因素之一。 

 

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè) 

 

    為推行房產(chǎn)稅做鋪墊 

 

    “新政中提到，各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到‘十二五’期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。”對(duì)此，程浩業(yè)表示，信息聯(lián)網(wǎng)越來越得到政府的重視，其根本作用在于為將來推行房產(chǎn)稅做鋪墊。當(dāng)前，個(gè)人住房信息尚未實(shí)現(xiàn)各地聯(lián)網(wǎng)，在此條件下，假設(shè)某人在多個(gè)城市擁有多套房產(chǎn)，其中僅某一城市征收房產(chǎn)稅，并不能對(duì)其名下所有房產(chǎn)進(jìn)行稅收征管。“這樣一來，政府所期望的通過房產(chǎn)稅征收達(dá)到的調(diào)控效果會(huì)減弱。因此，實(shí)現(xiàn)大范圍的聯(lián)網(wǎng)是必要的。”程浩業(yè)說。 

 

    同時(shí)，程浩業(yè)指出，信息聯(lián)網(wǎng)雖是大勢(shì)所趨，但真正實(shí)現(xiàn)尚需突破兩大瓶頸。首先是信息安全立法的缺失，如何保證個(gè)人的數(shù)據(jù)信息完整性保護(hù)及隱私權(quán)得到保護(hù)，需要政府相關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)予以界定。政府部門作為個(gè)人房產(chǎn)信息最大的擁有者，需做到應(yīng)用調(diào)取和個(gè)人信息保護(hù)兩方面兼顧。其次，三四線城市聯(lián)網(wǎng)存在技術(shù)和資金的瓶頸。據(jù)程浩業(yè)介紹，目前很多小城市房屋管理系統(tǒng)、交易登記系統(tǒng)尚待建立，而一些數(shù)據(jù)錄入整合等工作也需要財(cái)政給予支持。因此，實(shí)現(xiàn)大范圍覆蓋的信息聯(lián)網(wǎng)需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程。