6、精裝房導(dǎo)向與控房價(jià)之背反

 

早在2008 年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部便發(fā)文要求各地制訂出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。而精裝修房因可避免二次裝修造成結(jié)構(gòu)破壞和綠色環(huán)保、節(jié)約等優(yōu)點(diǎn)，也被更多開發(fā)商和買房人所接受。由于附件裝修，其價(jià)格自然要高于同等條件的毛坯房。但為維穩(wěn)樓市，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控始終未有放松，希望平抑房價(jià)，一些地方甚至限制售價(jià)，而為追求低價(jià)快跑的策略，一些開發(fā)商又選擇回歸毛坯房之路。而精裝修導(dǎo)向與控房價(jià)的矛盾就此產(chǎn)生。

 

7、限購加劇民間資金外流

 

在限購與限貸政策持續(xù)、樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵的背景下，大量資金從樓市撤出，有的涉足礦業(yè)，有的投入其他領(lǐng)域。與此同時(shí)，在樓市“限購”時(shí)

 

代，由于在國內(nèi)暫無購房資格，因此，有投資需求的購房者紛紛在國外置業(yè)，導(dǎo)致大量民間資金外流。此外，在限購政策下，房企為了尋找新的利潤增長點(diǎn)，亦將投資觸角伸向了海外市場，這也是一種資金外流的現(xiàn)象。

 

8、養(yǎng)老住宅開發(fā)政策支持缺失

 

隨著我國逐漸步入老齡化社會(huì)，近年來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注，不少品牌開發(fā)商紛紛成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，部分保險(xiǎn)資金也紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。然而，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資大、回收慢，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏完善的商業(yè)模式，再加上國家以及地方政府沒有相關(guān)金融及土地等方面的政策支持，現(xiàn)階段的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無法做到地產(chǎn)開發(fā)與專業(yè)配套設(shè)施、配套服務(wù)的兼顧，更多仍是停留在以養(yǎng)老住宅開發(fā)為主的階段，不少開發(fā)商甚至借養(yǎng)老之名行圈地之實(shí)。

 

9、借題材圈地、大盤卷土重來

 

工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等非限購領(lǐng)域興起的同時(shí)，亦有不少開發(fā)商借到這些題材，大舉圈地。尤其在旅游地產(chǎn)方面，海南便是典型一例。不足4萬平方公里的土地上，動(dòng)輒引來數(shù)十億、上百億的投資。云南旅游地產(chǎn)更達(dá)狂熱的境地。而萬達(dá)集團(tuán)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、雅居樂[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等企業(yè)更是重金下注旅游地產(chǎn)。事實(shí)上，瞄準(zhǔn)旅游地產(chǎn)這塊肥肉并不是這一兩年的事情。數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，國內(nèi)已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過3000億元。由于在城市范圍內(nèi)針對(duì)土地的政策和限制繁多導(dǎo)致幾乎已無地可圈，開發(fā)商庫存壓頂，生存壓力越來越大。于是，城市邊緣地區(qū)，特別是旅游區(qū)域就成了開發(fā)商打擦邊球、大肆圈地的灰色地帶。

 

10、境內(nèi)外融資成本過高

 

當(dāng)前，迫于資金鏈壓力，大部分房企選擇發(fā)行債券票據(jù)或是信托方式進(jìn)行融資以解決當(dāng)前困境，然而，這些融資方式的成本已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。而隨著大房企的擴(kuò)張，中小房企受到嚴(yán)重?cái)D壓，回款困難，利潤率整體下滑，利潤難以覆蓋前期融資成本。傳統(tǒng)渠道融資困難重重，而再次通過民間借貸或者信托融資“借新還舊”，面臨的是又一輪“飲鴆止渴”。不過，除了民間融資和信托渠道，赴港上市也成了不少中小房企募資自救的選擇之一。此外，還有不少中小房企選擇了房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化、出售項(xiàng)目或子公司股權(quán)等融資渠道。但整體而言通過高利貸融資成本高達(dá)30%-40%。目前，中型房企的融資成本在25%，小型房企更高，大型房企稍低。但總體而言，中國房企融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家的房企。