多個(gè)城市的“新國(guó)五條”細(xì)則近日出臺(tái)，以限購(gòu)、限價(jià)、限貸為核心的行政手段維持高壓，未來房地產(chǎn)“去投機(jī)化”趨勢(shì)有望延續(xù)，但要真正驅(qū)動(dòng)住房回歸居住屬性，不僅有待以市場(chǎng)化手段為核心的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，更有賴于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”。

 

繼續(xù)強(qiáng)化行政調(diào)控手段是各地調(diào)控細(xì)則的共性。在限購(gòu)方面，擴(kuò)大限購(gòu)范圍，嚴(yán)格購(gòu)房資格審核；在限價(jià)方面，強(qiáng)調(diào)保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定；在限貸方面，提高二套房首付比例，停發(fā)第三套及以上住房貸款。可以預(yù)計(jì)，剛性政策的剛性落地有望進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)投資投機(jī)泡沫，加速住房市場(chǎng)去投機(jī)化。

 

值得注意的是，房?jī)r(jià)一調(diào)反漲、一放瘋漲的怪現(xiàn)象是否會(huì)再現(xiàn)？畢竟，近十年來的經(jīng)驗(yàn)顯示，過于倚重行政手段、過度壓制購(gòu)房需求這條老路已走不通，需要跳出“就房論房”的圈子，從更宏大的視野去尋找問題的根本。多年來形成的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)成為事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)于高房?jī)r(jià)與高地價(jià)帶來的土地出讓收入、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)數(shù)十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模溢出效應(yīng)、房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的龐大稅費(fèi)收入極為依賴，不愿下重手調(diào)控樓市。這從部分地方“新國(guó)五條”細(xì)則對(duì)限價(jià)目標(biāo)的模糊處理、售房所得計(jì)征20%個(gè)稅政策的柔性落地可見一斑。

 

房地產(chǎn)調(diào)控牽一發(fā)動(dòng)全身，需要財(cái)稅、信貸、土地等多項(xiàng)配套制度跟進(jìn)，更關(guān)鍵的則是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的“去房地產(chǎn)化”。首先，改革土地財(cái)政，削弱地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴。在未來新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，利用土地進(jìn)行融資仍是地方政府的主要模式，但目前土地“一錘子”買賣方式、龐雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系有待改革完善。對(duì)此，構(gòu)建以房產(chǎn)稅、資源稅為主體的地方稅收體系應(yīng)提上日程，強(qiáng)化房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革應(yīng)加速推進(jìn)，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)應(yīng)盡快擴(kuò)圍。其次，培育發(fā)展新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)支撐。以人為核心的新型城鎮(zhèn)化不能再走“造城運(yùn)動(dòng)”的老路，必須在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上摒棄房地產(chǎn)化思路，引導(dǎo)扎堆于房地產(chǎn)業(yè)的資金、人才等要素向其他產(chǎn)業(yè)特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)分流。

 

結(jié)構(gòu)調(diào)整、制度建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期性系統(tǒng)工程，非一朝一夕之功。當(dāng)前必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)從緊，避免長(zhǎng)期性、制度性手段缺位而周期性、臨時(shí)性手段失位造成房地產(chǎn)發(fā)展失序。因此，以行政手段的剛性抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化發(fā)展——這種方式收縮市場(chǎng)化手段空間，以此換取調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立的時(shí)間，有其合理性和必要性，但需警惕“看得見的手”過度越界，導(dǎo)致調(diào)控政策異化。

 

值得重視的是，一些有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制正在構(gòu)建之中。例如，國(guó)務(wù)院明確提出，明年上半年出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。不少地方細(xì)則明確提出加強(qiáng)保障房建設(shè)、推進(jìn)舊區(qū)改造、構(gòu)建多層次住房體系。我們期待更多的長(zhǎng)短結(jié)合政策落地，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化創(chuàng)造較好的條件，更期待經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化組合拳出手，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”的實(shí)現(xiàn)。