權(quán)威分析

 

四類房產(chǎn)糾紛將激增

 

從今天開始，北京樓市恢復(fù)網(wǎng)簽，因限購標(biāo)準(zhǔn)、二手房過戶個(gè)稅繳納規(guī)定有了變化，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，四類房產(chǎn)糾紛或?qū)㈦S著北京樓市網(wǎng)簽系統(tǒng)的重啟而激增。昨天，本報(bào)記者采訪了兩位資深法官，請(qǐng)他們對(duì)可能集中出現(xiàn)的四類房產(chǎn)糾紛進(jìn)行分析，指點(diǎn)解決途徑。

 

糾紛1：多出的20%個(gè)稅或引“解約潮”

 

賣方非唯一住宅，買賣雙方已簽訂購房合同但尚未辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)，且合同中尚未約定如政策變化而多出的稅費(fèi)如何繳納。京版“國五條”實(shí)施后，該類賣房人要多繳差價(jià)20%的個(gè)稅，賣方可以以政策調(diào)整為由解除買賣合同嗎？

 

法官說法：

 

房山法院民庭法官盧濤表示，正常情況下賣房人的要求是可以得到法律支持的。因?yàn)閲艺咦鞒鲋卮笳{(diào)整，屬于法律上的情勢變更，即雙方在簽訂買賣合同時(shí)不能預(yù)料到賣房人在辦理過戶手續(xù)時(shí)會(huì)突然要多承擔(dān)20%的稅費(fèi)，國家政策調(diào)整對(duì)賣房人的預(yù)期收益產(chǎn)生重大影響，所以一般情況下賣房人以此要求解除買賣合同，會(huì)得到法律支持。

 

對(duì)此，市一中院的郭嘉法官表示，法院在審理此類案件時(shí)還會(huì)根據(jù)政策變化對(duì)賣房人收益影響的大小考慮是否解除買賣合同，如果對(duì)賣房人的預(yù)期收益影響很大，會(huì)考慮支持解除買賣合同；如果對(duì)賣房人的收益影響并不大，也可能會(huì)要求雙方繼續(xù)履行合同。

 

糾紛2：買房人拒絕承擔(dān)多出稅費(fèi)

 

房屋買賣合同里約定，“所有稅費(fèi)都由買房人承擔(dān)”，包不包括因政策變化而多出來的稅費(fèi)？買房人可不可以不承擔(dān)新政實(shí)施后多出來的稅費(fèi)？

 

法官說法：

 

郭嘉法官對(duì)此表示，原則上，買賣雙方在“國五條”出臺(tái)之前簽訂的“所有稅費(fèi)由買房人承擔(dān)”的約定是有效的。但該約定并不應(yīng)當(dāng)包括因政策調(diào)整而新增的“賣房人需交納轉(zhuǎn)讓所得20%的個(gè)人所得稅”，所以這部分稅費(fèi)由誰來承擔(dān)，應(yīng)該由買賣雙方重新進(jìn)行協(xié)商以確定，甚至可賦予一方當(dāng)事人變更合同的救濟(jì)權(quán)利。協(xié)商不成，但新增稅款對(duì)房屋買賣合同的履行影響較小的，法院可判決合同繼續(xù)履行，但依據(jù)當(dāng)事人變更合同條款的訴訟請(qǐng)求或公平原則來直接分擔(dān)或變相分擔(dān)雙方承擔(dān)的稅費(fèi)。

 

糾紛3：失去購房資格能否退房解除合同

 

簽訂了房屋買賣合同，甚至預(yù)付了部分購房款，但新政實(shí)施后，本來可以購買兩套房的京籍單身買房人失去了購買第二套住房的資格。這類購房人是否可以要求退房？退房是否算違約？

 

法官說法：

 

盧濤法官表示，京版“國五條”明確規(guī)定京籍單身人士在北京擁有一套住房不能再購房。這類購房人是由于國家政策發(fā)生重大變化，導(dǎo)致無法再購買第二套住房，房屋買賣合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，所以完全可以要求退房。買賣雙方都不承擔(dān)違約責(zé)任。

 

至于購房人向房主繳納的定金是否應(yīng)該全額退還？盧濤法官認(rèn)為，這要看購房人在房屋買賣過程中是否有違約的行為，比如，是否按照合同約定支付所有房款、及時(shí)辦理過戶手續(xù)。如果因?yàn)橘彿咳吮旧淼脑?，沒有及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)，由于國家政策調(diào)整，則購房人要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，定金要適當(dāng)扣除。如果沒有違約行為，則房主應(yīng)全額返還購房人的定金。此外，盧濤法官還表示，如果買房人已經(jīng)支付了全額購房款而又沒有違約行為，而且房款已經(jīng)在賣房人手里放置了一段時(shí)間，賣房人還應(yīng)按照活期存款退還買房人的房款利息。

 

糾紛4：買房無果是否退還部分中介費(fèi)

 

買賣雙方通過中介成交，買房人向中介公司支付了中介費(fèi)，但京版“國五條”實(shí)施，買房人因購房資格等原因?qū)е沦彿亢贤瑹o法繼續(xù)履行。買房人能否要回部分中介費(fèi)？

 

法官說法：

 

郭嘉法官表示，中介費(fèi)實(shí)際包括了中介人員帶領(lǐng)客戶看房的勞務(wù)費(fèi)、居間介紹費(fèi)、代書費(fèi)、貸款費(fèi)、信息費(fèi)等，本身構(gòu)成較為復(fù)雜。在因新政原因?qū)е沦I賣合同被法院判令解除的情況下，買賣雙方的合同并未得到實(shí)際履行，不應(yīng)當(dāng)全額支付中介費(fèi)用，而應(yīng)在給予中介公司必要?jiǎng)趧?wù)費(fèi)用之后將剩余部分返還實(shí)際承擔(dān)中介費(fèi)的一方。