今年以來(lái)基建類信托有所降溫，地產(chǎn)類信托卻趁勢(shì)而起。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月地產(chǎn)信托共成立347.24億元，占比超過(guò)總規(guī)模的三成，房地產(chǎn)再度成為信托資金的最主要投向。對(duì)此有專家提醒，地產(chǎn)信托今年將面臨近2000億元的兌付高峰，投資者選擇時(shí)仍不可忽視其兌付風(fēng)險(xiǎn)及諸多政策風(fēng)險(xiǎn)。

 

地產(chǎn)信托

 

今年持續(xù)回暖

 

今年房地產(chǎn)信托有明顯回暖趨勢(shì)，據(jù)用益信托最新一期信托月報(bào)顯示，前兩月共成立119款房地產(chǎn)信托，募集資金347.24億元，占比達(dá)31.19%，較去年全年21.83%的占比大幅提升。在2月共成立的289款信托產(chǎn)品中，基建類信托占比連續(xù)三個(gè)月下滑，2月占比僅為20.74%；地產(chǎn)信托共成立52款，募集資金達(dá)162.95億元，同比增長(zhǎng)142.8%，占比高達(dá)33.98%，較1月29.49%的占比也進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)領(lǐng)域再度成為信托資金的最主要投向。

 

據(jù)了解，去年下半年，地產(chǎn)信托的發(fā)行呈下滑趨勢(shì)，每月規(guī)模占比基本都在20%左右。對(duì)于近期回暖的原因，分析人士表示，隨著基建類信托的減少，信托公司又將業(yè)務(wù)開(kāi)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托。普益財(cái)富研究員范杰則認(rèn)為，一方面是由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，交易量有所回升，地產(chǎn)商加大開(kāi)發(fā)的動(dòng)力比較強(qiáng)；另一方面是季節(jié)性因素造成的，信托公司一般會(huì)在年初安排較多項(xiàng)目。

 

別被巧立名目的

 

地產(chǎn)信托忽悠

 

北京商報(bào)記者查閱了近期發(fā)行的產(chǎn)品，發(fā)現(xiàn)目前在售的中融信托泰合國(guó)際財(cái)富中心集合信托、津文1號(hào)集合信托、中鐵信托優(yōu)債1327期西安高科尚都項(xiàng)目集合信托、東莞信托恒信－華夏幸福集合信托、方正信托安徽金三角有限集團(tuán)有限公司貸款集合信托、長(zhǎng)安信托涇河建設(shè)股權(quán)投資集合信托都投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些產(chǎn)品根據(jù)投資金額大小及期限的不同收益率也存在一定差異，收益率在9%-12.7%之間，產(chǎn)品期限以兩年為主。

 

投資者很難通過(guò)命名就直接辨別這些信托的具體資金投向，經(jīng)查詢，發(fā)現(xiàn)它們主要以股權(quán)投資、債權(quán)投資以及信托貸款的形式將資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，有的產(chǎn)品介紹甚至未對(duì)資金運(yùn)用情況及擔(dān)保形式進(jìn)行明確說(shuō)明。

 

一位信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京商報(bào)記者表示，投資者在選擇產(chǎn)品時(shí)首先要明確其投向及擔(dān)保是否充足完善，要讓銷售人員解釋清楚。由于去年不少房地產(chǎn)信托出事，不少投資者對(duì)地產(chǎn)信托提高警惕，一些信托公司甚至借助其他一些名目將信托資金曲線投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此也要避免被這類產(chǎn)品忽悠。

 

地產(chǎn)信托主要面臨

 

兌付及政策風(fēng)險(xiǎn)

 

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目一般依靠銷售回款完成兌付，去年房地產(chǎn)調(diào)控逐漸深入，不少地產(chǎn)信托因房地產(chǎn)商資金鏈告急而陷入兌付危機(jī)，如吉信·長(zhǎng)白山11號(hào)南京聯(lián)強(qiáng)集合信托未能按期兌付，再如中融信托青島凱悅中心集合信托計(jì)劃、中信-舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資信托都因融資方資金緊張而被迫拍賣抵押品。

 

“房地產(chǎn)信托收益率一般高于其他投資領(lǐng)域的信托產(chǎn)品，高收益通常意味著高風(fēng)險(xiǎn)，去年一些地產(chǎn)信托抵押資產(chǎn)遭到拍賣就是最好的例子。”上述信托業(yè)內(nèi)人士還指出，前兩年迅猛發(fā)行的地產(chǎn)信托也面臨集中到期，今年房地產(chǎn)信托面臨近2000億元的兌付高峰，主要集中在二三季度，一些項(xiàng)目甚至?xí)ㄟ^(guò)借舊還新來(lái)完成兌付，所以其中風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

 

對(duì)于政策風(fēng)險(xiǎn)，大家不禁想到近期出臺(tái)的“國(guó)五條”，有人認(rèn)為這是利空出盡，因?yàn)樾磐泄局饕粗匦路渴袌?chǎng)，調(diào)控二手房市場(chǎng)給地產(chǎn)信托公司新的機(jī)會(huì)，將有助于進(jìn)一步推動(dòng)地產(chǎn)信托回暖。用益信托首席分析師李旸對(duì)此分析稱，新政對(duì)于房地產(chǎn)信托勢(shì)必會(huì)有影響，如果銀行貸款受到打壓，那么信托公司會(huì)迎來(lái)新的機(jī)會(huì)；但如果調(diào)控政策繼續(xù)收緊，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都可能受影響，房地產(chǎn)信托自然會(huì)被殃及。