國家過去十年為房地產(chǎn)市場出臺了九次政策，但在地方落實上都被大打折扣。這次地方對中央政策同樣采取了部分虛置的態(tài)度，新的樓市調(diào)控可能會在很大程度上落空，這給樓市新政的嚴(yán)肅性、權(quán)威性帶來了嚴(yán)峻考驗，也給維護(hù)新一屆政府信譽(yù)提出了一個重大難題。

 

——陳永杰

 

新“國五條”及其細(xì)則的公布在社會上引起空前反響。支持者希望地方能夠堅決執(zhí)行，真正控制房價上漲勢頭，使房價合理回歸，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；反對者對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅、限購限價等措施多有微詞，希望地方能夠變通執(zhí)行，避免房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊。近日各地方紛紛出臺實施細(xì)則，而細(xì)則中多半措施只是簡單重復(fù)國辦文件提法，有的還加以抽象化和模糊化，有的只有百余字甚至幾十字。如果地方細(xì)則真的就是如此簡單，中央精神不能被有效貫徹，那么，國家樓市調(diào)控的目標(biāo)恐怕就將落空。

 

一是地方房價調(diào)控目標(biāo)十分模糊，且具極大彈性，照此執(zhí)行，今年房價可能繼續(xù)上漲。

 

國辦文件規(guī)定，地方要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。綜觀各地細(xì)則，絕大多數(shù)都只是重復(fù)中央關(guān)于“保持房價基本穩(wěn)定”的提法，沒有一個提出房價控制的明確具體目標(biāo)。既無一個提出要降房價，也無一個提出至少保持房價不上漲的要求。可見，地方并不希望房價下降。

 

北京提出了“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格”，但北京的提法本身就與客觀事實相悖。北京房價幾乎從來就沒有降低過，近年更是每年大幅度上漲，“進(jìn)一步降低”無從談起。

 

上海、重慶、深圳等多數(shù)地方都提出，新建商品住房價格控制目標(biāo)為不超過本地居民人均可支配收入增長幅度。這一提法很模糊，彈性極大。近三年上海、重慶、深圳等地公布的統(tǒng)計房價年均上漲幅度均未超過2%，而實際可比房價（同地區(qū)同品質(zhì)房價）近年漲幅平均都在10%以上。而這些城市的居民收入年均上漲幅度也在10%左右。如果以此為據(jù)，意味著其房價漲幅只要不超過10%左右就符合房價調(diào)控目標(biāo)要求。這將遠(yuǎn)超前幾年公布的房價漲幅。這是在保持房價基本穩(wěn)定嗎？這實際上是在暗示，今后房價可能繼續(xù)大幅夠上漲。

 

各地都提出居民收入要翻番，由此推之，即使房價在過去畸高的基礎(chǔ)上再次翻番也不算違反調(diào)控目標(biāo)！照此看來，今年全國房價完全可能繼續(xù)明顯上漲。

 

二是地方?jīng)]有一家提出地價控制目標(biāo)，高地價現(xiàn)象將繼續(xù)發(fā)展，繼而將進(jìn)一步推高房價。

 

我國房價畸高的第一推手是地價畸高，控制地價是控制房價的前提和基礎(chǔ)，地價不控制，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展無從談起。非常遺憾，國辦文件沒有對此提出任何要求。人們希望地方能夠在控制地價上采取措施。結(jié)果是希望落空。

 

綜觀各地細(xì)則，沒有一家提出地價調(diào)控目標(biāo)。只有重慶提出了“引導(dǎo)和調(diào)節(jié)樓面地價不超過當(dāng)期房價的三分之一”的要求，這具有一定積極意義。但仔細(xì)推敲，發(fā)現(xiàn)這里也暗藏文章。樓面地價不超過當(dāng)期房價的1/3，這意味著實際地價仍可高于過去。住房建設(shè)周期一般為2年，當(dāng)期房價中的實際地價是2年前的地價，而重慶樓面地價一般就在房價的1/3左右，房價年年上漲，以當(dāng)期房價為依據(jù)，其結(jié)果是樓面地價也會年年上漲。不僅如此，如果以同地區(qū)同地段看，樓面地價更是年年大幅上漲，今后也將繼續(xù)上漲。全國一、二線城市的地價基本也是一樣。

 

三是地方對征收房產(chǎn)交易所得稅政策模糊，實際可能變通執(zhí)行、甚至不執(zhí)行，將使國家房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅法律繼續(xù)落空。

 

國辦文件規(guī)定，“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。許多人都希望地方在這一政策上能夠變通。結(jié)果可能真是如愿以償。各地的細(xì)則，許多都根本不提房產(chǎn)交易所得稅問題，提及者大都在重復(fù)國辦提法的基礎(chǔ)上，加以模糊化。

 

特別是，大多數(shù)地方都不提如果不能核實房屋原值的應(yīng)該如何處理。只有北京等幾個地方提出“不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅”。而北京稅務(wù)部門對“依法按照核定征收方式計征”的解釋是，按照交易總額的1%征稅。這實際上是仍然執(zhí)行過去的政策，過去就是因為大量的賣房者借口無法核實房屋原值，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就統(tǒng)統(tǒng)按交易額的1%征稅。北京在2011年的相關(guān)文件中就提出“嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策”，實際執(zhí)行就是只按交易額的1%征稅。北京過去是如此，今后也可能仍然如此。

 

北京如此，其他地方也將如此。有的地方已經(jīng)明確提出按過去辦法征稅。地方細(xì)則在房產(chǎn)所得稅上繼續(xù)模糊政策，為繼續(xù)進(jìn)行選擇性征稅留下后路，國家房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅法律的執(zhí)行很可能繼續(xù)落空。

 

四是地方對擁有三套及以上住房者、特別是那些非法擁有多套住房者，在政策上不作為，可能使房產(chǎn)財富分配極端不公現(xiàn)象繼續(xù)惡性發(fā)展，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收流失更加嚴(yán)重，住房空置率進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

媒體披露的眾多房姐、房叔等“多房族”現(xiàn)象，引起了極大社會公憤。實際上，這只是冰山一角。我國黨政官員和國有企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人住房情況存在著四個大多數(shù)現(xiàn)象：一是大多數(shù)公務(wù)人員實際住房面積遠(yuǎn)高于社會平均水平，黨政機(jī)關(guān)與企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人更是多倍地高于社會平均水平；二是大多數(shù)異地調(diào)任黨政官員領(lǐng)導(dǎo)和國有企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，均在原工作地方單位保留住房，在新工作地方單位無償分配或低價購買住房；三是大多數(shù)有實際權(quán)力和影響力的黨政官員領(lǐng)導(dǎo)和國有企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，除國家或單位正式和公開分配的一至兩套住房外，大都擁有多套住房，這些住房或是非正式和非公開分配的住房，或是通過非公開途徑變相低價、折價購房，或是他人直接或變相送房；四是大多數(shù)被查處官員，均有少則幾套多則幾十套非法住房。

 

面對上述情況，普通百姓意見極大，普遍、急切地希望國家的樓市調(diào)控政策能夠采取措施遏制“多房族”現(xiàn)象。比如，加快房產(chǎn)登記、聯(lián)網(wǎng)與信息公開，對持有三套及以上住房者征收房產(chǎn)稅，對房屋出租者嚴(yán)格征稅，公布國家機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)官員住房信息，對非法擁有多套住房者予以清查。人們希望通過這些措施，既可有效遏制投資投機(jī)性購房，明顯擴(kuò)大二手房和房屋租賃市場供給，大大緩解住房供求矛盾，還可有效遏制房產(chǎn)財富分配嚴(yán)重不公現(xiàn)象，為國家提供新的重要稅收來源。但是，非常遺憾，國辦文件除提及加快住房登記外和聯(lián)網(wǎng)外，基本沒有涉及此問題。于是人們希望地方能有所作為，但同樣讓人失望。國家提出的住房登記與聯(lián)網(wǎng)計劃執(zhí)行時間被地方一推再推，人們看不到各類公有單位官員住房信息的公開化何時能夠真正進(jìn)行，更看不到何時能夠真正著手查處非法擁有房產(chǎn)的各類官員。這些重大問題若不著手解決，房產(chǎn)財富分配嚴(yán)重不公現(xiàn)象將繼續(xù)惡性發(fā)展，房屋租賃上稅收流失更加嚴(yán)重，住房空置率將進(jìn)一步提高，數(shù)量龐大的市場可供存量房將繼續(xù)流轉(zhuǎn)不暢，中國房地產(chǎn)市場根本就好不起來，更談不上持續(xù)健康發(fā)展。

 

國家過去十年為房地產(chǎn)市場出臺了九次政策，但在地方落實上都被大打折扣。這次地方對中央政策同樣采取了部分虛置的態(tài)度，新的樓市調(diào)控可能會在很大程度上落空，這給樓市新政的嚴(yán)肅性、權(quán)威性帶來了嚴(yán)峻考驗，也給維護(hù)新一屆政府信譽(yù)提出了一個重大難題。新一屆政府一定要高度重視這個問題，采取果斷有力措施加以解決。