在房地產(chǎn)行業(yè)潛心探索長達(dá)20年之后，錢生輝終于摸索出了一種可復(fù)制的合作建房模式。他在江蘇太倉以合作建房模式開發(fā)的“麗晶·上海新城”已經(jīng)宣告成功，2013年年初又在上海臨港新城拿下一塊土地，目前正在為拿下上海的第二塊土地做準(zhǔn)備。
近日在接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時，錢生輝詳細(xì)解釋了合作建房的每個關(guān)鍵節(jié)點。
給市場多提供一種選擇
第一財經(jīng)日報：近年來有很多合作建房或者集資建房的案例，但大都以失敗告終，而你在太倉項目取得成功之后，又在上海成功拿地，目前也進展順利，你覺得跟其他各種嘗試主要的區(qū)別在哪里?
錢生輝：主要有主觀立意、制度模式設(shè)計和專業(yè)技術(shù)能力幾方面的不同。主觀上來說，我的目的并非只是拉低房價，不是要當(dāng)陳勝、吳廣揭竿而起，而是像宜家家居一樣提供一種自助產(chǎn)品，給市場多提供一種選擇，我相信合作建房的模式比傳統(tǒng)的房產(chǎn)商開發(fā)模式有很多優(yōu)點，它能夠使得中國的房地產(chǎn)市場告別扭曲，實現(xiàn)良性健康發(fā)展。
當(dāng)然客觀上我們開發(fā)產(chǎn)品的價格一定是低于其他房產(chǎn)商的價格的，這也是它的生命力所在。此外合作建房還有很多的文化和社會涵義，我們是帶著理想去發(fā)展。
制度模式設(shè)計方面，我們的核心是把房地產(chǎn)開發(fā)的各個要素在時間段上重新排列了，將購房者(以及一部分投資者)時間上分成四段先后投資，按“勞”分配，多“勞”多得，先進入的風(fēng)險高一點，收益也高，后進入的風(fēng)險很低，收益也低一些。包括退出機制，就是中間你不想?yún)⒓恿艘顺?，也有專門的制度設(shè)計，可以順暢退出，不會鬧矛盾。專業(yè)技術(shù)能力指的是必須很熟悉房地產(chǎn)開發(fā)，能夠把好的產(chǎn)品真正做出來，外行賺吆喝是不行的。
日報：那你靠什么盈利?
錢生輝：拿項目管理費。我們的團隊組織整個項目的運行，然后拿總銷售額的2%或者更多一點的管理費。目前的項目體量很小，管理費總額并不多，主要是為了總結(jié)經(jīng)驗，現(xiàn)在模型比較成熟了，接下來會靠適度規(guī)模實現(xiàn)較大盈利。
日報：土地怎么拿下來的？
錢生輝：通過招拍掛。如果我們有看中的地塊，也會建議政府拿出來拍賣，我們會去競拍。
日報：太倉項目和臨港新城項目體量多大？
錢生輝：太倉項目相當(dāng)于實驗品，項目很小，占地只有7畝多，建了37套房子和40套小商鋪，總面積約7600平方米，實現(xiàn)總銷售額2000多萬元。上海臨港新城地塊面積約13畝，預(yù)計建100套房子，預(yù)期總銷售額約1.5億元。臨港新城項目是太倉項目的升級版，我們現(xiàn)在的制度模式已經(jīng)基本總結(jié)成熟了，接下來的其他項目將會比較大。
低風(fēng)險低收益
日報：你們合作開發(fā)的房子比市場價便宜很多，價格差來自哪里？
錢生輝：有兩個來源：一是開發(fā)商的利潤，二是縮短開發(fā)周期、降低財務(wù)成本。房產(chǎn)開發(fā)商的利潤我們不賺，這些都讓渡給合作建房參與者了；資金來自于合作建房參與者，就省掉了房產(chǎn)商付給銀行的高額利息，有的房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托甚至民間融資，財務(wù)成本就更高，我們沒有這塊成本。
日報：你和一般的開發(fā)商，從收益角度看，區(qū)別何在？
錢生輝：他們是高風(fēng)險高收益，我們是低風(fēng)險低收益，目的是穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。所謂風(fēng)險，主要是銷售環(huán)節(jié)，如果滯銷，房產(chǎn)商就會面臨巨大的利息壓力、盈利壓力，我們合作建房的投資者就是購房者，建完就賣完。
基本不找銀行貸款
日報：你如何取得合作建房參與者的信任？
錢生輝：第一波參與者，也就是核心投資人，必須是經(jīng)過深入交流的，對我個人能力比較信任，這個類似于私募股權(quán)基金(PE)的融資。我從1993年入行，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有20年的經(jīng)驗，專業(yè)素養(yǎng)沒問題。在此基礎(chǔ)上大家再以共同的理念去做事業(yè)。
第二波及以后的投資人，主要是靠完善的、透明的制度設(shè)計，例如風(fēng)險控制機制、退出機制等，都要有專門的制度。例如中途有人因某種原因想退出，則可以把自己擁有的份額轉(zhuǎn)讓給他人，而公司方面則考慮使其獲得相應(yīng)的投資收益。
日報：銀行貸款難度大嗎?運作過程中資金鏈緊張嗎？
錢生輝：基本不找銀行貸款。第一波資金購置土地有余，此后開建，建筑商也會以合作建房的形式進來，然后等預(yù)售許可證出來之后資金就可以迅速回籠了。資金鏈壓力不大。
日報：你們單個項目的開發(fā)周期一般多久?
錢生輝：一年多，控制在兩年內(nèi)。我們只拿固定的管理費，因此花的時間越少越好，我們有動力縮短周期、通過滾動開發(fā)實現(xiàn)利潤。
日報：受你啟發(fā)，社會上不少人也想組織合作建房，你對他們有什么建議?
錢生輝：要提高房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力。站在街上一喊，很容易得到響應(yīng)、聚集到人，但團隊中必須有懂房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人才，有專業(yè)素養(yǎng)，才能把產(chǎn)品做出來。
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