近期，隨著樓市調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著新一輪調(diào)整。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控政策的不斷細(xì)化，不少房企已經(jīng)或正在調(diào)整和完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、招商[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、華遠(yuǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入。為此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市調(diào)控不斷發(fā)力的情況下，住宅開發(fā)企業(yè)仍然會(huì)被動(dòng)、盲動(dòng)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，部分城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)泡沫化傾向。

 

樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)力 多房企加速商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

 

據(jù)悉，在樓市調(diào)控背景下，伴隨著住宅市場的新一輪調(diào)整，保利、招商、華遠(yuǎn)等房企紛紛增加商業(yè)項(xiàng)目的投入。因?yàn)闆]有樓市限購、限貸、限價(jià)政策的束縛，商業(yè)地產(chǎn)再次成為地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。

 

近日，據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)報(bào)道稱，保利地產(chǎn)今年即將推出北京核心區(qū)域四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總面積達(dá)到20萬平米，包括超甲級(jí)寫字樓、整層出售的高端項(xiàng)目，以及小面積寫字樓。按照保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%。

 

4月2日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》援引華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法稱，“華遠(yuǎn)正加大力度推動(dòng)集團(tuán)層面的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)投入，尋求新的盈利增長點(diǎn)。”據(jù)了解，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在青島、西安均有商業(yè)整體推出，而去年底在通州所得地塊項(xiàng)目，也將以寫字樓和中高端購物中心為主。

 

另據(jù)《新商務(wù)周刊》報(bào)道稱，龍湖地產(chǎn)宣稱商業(yè)地產(chǎn)2013年將快速擴(kuò)張，預(yù)計(jì)用15年時(shí)間，將商業(yè)地產(chǎn)利潤占比從不到5%提升至30%。招商地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達(dá)到15%~20%。

 

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，2007年以來到2010年，商業(yè)地產(chǎn)投資在30%以上的增幅增長，2012年是20%，雖然增幅有所回落，但仍處于增長高峰。由于今年住宅持續(xù)調(diào)控，一些住宅開發(fā)企業(yè)仍然會(huì)被動(dòng)、盲動(dòng)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)投資依然高位運(yùn)行。

 

同時(shí)，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，樓市基本延續(xù)調(diào)控以來房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，適當(dāng)增加持有物業(yè)比例。“近期的新政只能說助推一下這樣的趨勢。”張宏偉說。

 

部分城市出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫化趨勢

 

或許，從商業(yè)地塊的火熱成交可以窺見房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的看重。昨天，北京市石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地(原北京市彈簧廠)出讓，溢價(jià)率高達(dá)174%。同日，戴德梁行發(fā)布2013年第1季度市場數(shù)據(jù)，其中北京甲級(jí)寫字樓租金上漲至每月每平方米298.23元，環(huán)比上漲1.27個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比上漲7.46%。同時(shí)，在無新項(xiàng)目入市的情況下，寫字樓空置率下降至1.97%，環(huán)比降低0.79 個(gè)百分點(diǎn)。

 

據(jù)《新商務(wù)周刊》報(bào)道，在行業(yè)龍頭企業(yè)萬科、保利、招商、龍湖、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)紛紛進(jìn)入或加大商業(yè)項(xiàng)目投入背景下，業(yè)外企業(yè)也開始參與投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。東方園林、維維股份和金威啤酒等非房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)體企業(yè)也宣布投資商業(yè)地產(chǎn)；2012年底，娃哈哈集團(tuán)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

對(duì)此，戴德梁行華北區(qū)研究部主管及高級(jí)助理董事魏東認(rèn)為，致力于長期可持續(xù)發(fā)展的房企都開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，或是看中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來的增值效應(yīng)。張宏偉表示，“商業(yè)地產(chǎn)的品牌，每家都在自建，萬科、保利等品牌房企銷售額到了千億以后，必須尋找空間轉(zhuǎn)型。”那么，隨著大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的落地，市場過?；蚴袌雠菽欠褚呀?jīng)出現(xiàn)？王永平表示，目前不少企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，很多企業(yè)也意識(shí)到了操作的復(fù)雜和難度，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也在增強(qiáng)。從全國整體來看，商業(yè)地產(chǎn)的投資增速過快，過于集中。

 

4月4日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在回答《新快報(bào)》關(guān)于中國商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫問題時(shí)稱，“中國商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)構(gòu)性失衡，并不是真正意義上的完全過剩，有的地方購物中心的確太多，但還有很多地方是缺乏的。部分地區(qū)的確存在著商業(yè)項(xiàng)目一擁而上的情況，但市場會(huì)進(jìn)行淘汰，這不是壞事。”

 

王永平認(rèn)為，不能說整體市場存在泡沫，但是很多地方確實(shí)投資過猛，原因在于有很多無效供給，產(chǎn)品做得不夠?qū)I(yè)。然而也不能否認(rèn)部分城市出現(xiàn)了泡沫化的情況，比如成都、沈陽等城市就有泡沫化的傾向。