案情:2004年2月16日,X房地產(chǎn)公司與張某簽訂《C時代商品房預(yù)訂單》一份,該預(yù)訂單約定:張某預(yù)訂X房地產(chǎn)公司8號樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米,雙方約定房屋單價為2568元/平方米,簽訂合同時單價不變；張某向X房地產(chǎn)公司預(yù)繳購房款50000元,《商品房銷售合同》簽訂時再繳付剩余房款258484元。同日,張某向X房地產(chǎn)公司交納了房款50000元。其后,C時代項(xiàng)目因拆遷受阻,工程進(jìn)度拖延,X房地產(chǎn)公司未與張某簽訂商品房買賣合同。請問:本案《C時代商品房預(yù)訂單》是否屬于商品房買賣合同?

 

劉懷勇律師解答:依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同,預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃,其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平誠信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)；本約合同則是對雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定,其中對經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容,將來簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn),其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時繼續(xù)磋商。

 

判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同,最主要是看此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期,同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的,該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。因此,本案《C時代商品房預(yù)訂單》不屬于商品房買賣合同。