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問答
如果說非典是壓垮香港樓市的最后一根稻草，今天的H7N9禽流感或?qū)⒊蔀橄愀鄞溯啒莾r狂飆的終點(diǎn)。
10年前，非典來襲，香港經(jīng)濟(jì)近乎停滯，商鋪關(guān)門，學(xué)校停課，加上經(jīng)濟(jì)通縮，嚴(yán)重打擊投資氣氛。疫情爆發(fā)的3個月內(nèi)，樓價在原先低位再跌9%，中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)跌至31.77點(diǎn)的谷底。
今天，H7N9疫情雖仍未大舉南下，樓市成交已提前踏入“寒冬”。首季500萬港元以下二手注冊量跌破1萬宗，是17年有記錄以來的第5次；樓價連升13個月后終告回落，每月平均10多位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)才有1人開單。境況尤勝10年前。
政府調(diào)控，銀行加息，加上外圍疫情洶涌；縱使全球流動性泛濫，發(fā)展商仍驚呼香港樓價已見頂。太古地產(chǎn)控股股東英國太古集團(tuán)主席何禮泰接受外電專訪時表示，香港住宅樓價自2009年至今飆升逾一倍，貴絕全球，認(rèn)為樓價已見頂。
德意志銀行亦悲觀預(yù)測，香港樓價受供應(yīng)回升和按息上調(diào)的雙重夾擊，未來2年內(nèi)將下跌15%至20%。
“苛政猛于禽流感，只要香港政府一天不取消額外印花稅，樓市永無翻身之日。靜待美國進(jìn)入加息周期，無論疫情襲來與否，香港樓價難逃大跌。”中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青接受本報(bào)專訪時，預(yù)言香港樓價恐長期步入下跌通道，呼吁特區(qū)政府及時調(diào)整錯誤政策，不要“被民意所要挾”。
中介“閑”過雞販
4月10日起，新界文錦渡口岸，十幾名身著綠色隔離衣的食環(huán)署獸醫(yī)，一手舉著針筒，一手按著雞頭，抽取血液和分泌物，寧可錯驗(yàn)一千，絕不放過一只染病活禽。
“只要從任何一只供港活禽中檢驗(yàn)出H7N9病毒，香港會立刻撲殺所有家禽，禁止從內(nèi)地進(jìn)口。”香港食物及衛(wèi)生局局長高永文表情嚴(yán)肅，一字一頓地重復(fù)當(dāng)局迎戰(zhàn)疫情的應(yīng)變機(jī)制。
盡管尚未有確診病例，但整個香港早已全副武裝，醫(yī)院管理局屬下近2000張隔離病床可在72小時內(nèi)全面啟用，以應(yīng)對大規(guī)模傳染病的爆發(fā)。
“10個買家9個看跌，剩下1個觀望。政府調(diào)控已大幅增加交易成本，禽流感來的真不是時候，生意甚至比雞販還清閑。”黎小姐從事地產(chǎn)中介逾20年，眼看隔壁的中小代理行陸續(xù)結(jié)業(yè)，坦言仿佛回到了2003年。
特區(qū)政府2月23日出招打壓房地產(chǎn)市場，樓市買賣總數(shù)急跌，幾乎陷于停頓邊緣。3月13日，匯豐、中銀等主要銀行宣布上調(diào)新造按揭利率，緊接的周末，香港十大屋苑成交僅1宗。業(yè)界感嘆，就算非典期間，亦從未如此低迷，二手樓市首當(dāng)其沖。
中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良昇預(yù)期，香港樓市將從第二季起向下調(diào)整，二手房價可能需要急跌10%至15%，才能重新吸引買家入市。
香港土地注冊處統(tǒng)計(jì)顯示，3月整體樓宇交易登記僅6841宗，環(huán)比大跌29%。其中，500萬港元(含以下)的成交個案首季為9586宗，按季回落16%，創(chuàng)1年來新低；是1996年有記錄以來第5次低于萬宗。
苛政猛于禽流感
“H7N9本身不會壓垮樓市，錯誤的政策導(dǎo)向，才會逆轉(zhuǎn)樓市走向。”在施永青看來，15%的買家印花稅和最高8.5%買賣印花稅，企圖壓低整個存量房地產(chǎn)市場的樓價，去幫助尚未買樓的人置業(yè)，實(shí)在是吃力不討好的做法。結(jié)果只能是傷害了大量小業(yè)主的利益，卻一樣幫不了“上樓客”。
他主張，政府透過新批準(zhǔn)或開發(fā)的土地去解決民生需要，例如大量建造公共房屋和資助型居屋。“二手市場可放任由市場來決定，不可被一時的民意所要挾。”
交銀國際房地產(chǎn)分析師劉雅瀚認(rèn)為，買家印花稅隔絕了境外炒家，交易印花稅翻倍則打擊了所有長線投資者。
金管局收緊銀行按揭風(fēng)險加權(quán)比率，銀行只能將增加的按揭成本轉(zhuǎn)嫁給買家，無論一、二手市場均遭重挫。參考2011年銀行加息25點(diǎn)的情況，即使沒有禽流感疫情，樓市成交半年內(nèi)也無法恢復(fù)。他說：“全球量寬環(huán)境未變，樓價立刻暴跌的風(fēng)險不大。但政府須考慮在炒賣活動禁絕后，靈活調(diào)整稅收杠桿，以免各國退市加上禽流感疫情，重復(fù)10年前的非典崩盤。”
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