超規(guī)劃建18萬㎡ 補(bǔ)32億出讓金

 

2007年，陸家嘴(600663，SH)與上海城投及上海建工共同出資成立項(xiàng)目公司開發(fā)Z3-2地塊(上海中心大廈項(xiàng)目)，項(xiàng)目規(guī)劃面積約為20萬平方米。

 

此后據(jù)媒體報(bào)道，因?yàn)橐ǔ?ldquo;中國(guó)第一高樓”，上海中心需要增加容積率，建筑面積增加至38萬平方米。陸家嘴在財(cái)報(bào)中也證實(shí)了這一說法，但并未披露公司需為此補(bǔ)繳土地出讓金。

 

4月16日，陸家嘴在股東大會(huì)上透露，上海中心大廈因容積率超出規(guī)劃，于2012年補(bǔ)繳土地款32億元。超容積率折算下來的樓板價(jià)尚不足2萬元/平方米，項(xiàng)目投資商或?qū)闹蝎@得更大收益。

 

上海中心大廈擴(kuò)“容”后，為何直到2012年才補(bǔ)繳土地出讓金？昨日(4月17日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此向陸家嘴方面詢問，但截至發(fā)稿仍未得到回應(yīng)。

 

5年后補(bǔ)繳土地款32億元/

 

在2008年，上海市環(huán)境科學(xué)研究院發(fā)布的一份 《上海中心大廈項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示》中就指出，上海中心大廈的總體量并非20萬平方米，而將達(dá)到38萬平方米。這在陸家嘴隨后幾年的年報(bào)中也得到了證實(shí)，該公司2009年年報(bào)顯示，上海中心大廈的地上建筑面積為38萬平方米，總建筑面積為56萬平方米。

 

陸家嘴方面還在股東大會(huì)上透露，由于補(bǔ)繳土地出讓金，上海中心項(xiàng)目的自有資金投入由此前的54億元增加至86億元。而整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際所需資金大約在155億~165億元之間，其余資金均靠借貸來籌集。

 

在2008年5月9日的一份公告中，陸家嘴以小陸家嘴區(qū)內(nèi)Z3-2土地作價(jià)24億元，以及3000萬元貨幣資金，在上海中心大廈項(xiàng)目公司54億元的總投資中占比45%。而在此次土地款的補(bǔ)繳過程中，陸家嘴也依據(jù)該股份占比拿出了14.4億元。

 

新增面積樓板價(jià)不足2萬元/㎡/

 

2008年據(jù)媒體報(bào)道，上海中心大廈項(xiàng)目啟動(dòng)之初便被定位為“中國(guó)第一高樓”，其高度將達(dá)到580米。因此有業(yè)內(nèi)人士指出，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，擴(kuò)大建筑面積勢(shì)在必行。

 

按照上述陸家嘴補(bǔ)繳的土地出讓金和增加的建筑面積計(jì)算，新增面積每平方米樓板價(jià)約17778元。

 

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，加上土建、稅費(fèi)等最終成本，造價(jià)約為5萬元/平方米，相比目前陸家嘴地區(qū)寫字樓10萬元/平方米的售價(jià)，顯然有很大的利潤(rùn)空間。

 

中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，幾年前陸家嘴地區(qū)的寫字樓價(jià)格應(yīng)該在5萬元/平方米左右，2萬元/平方米左右的地價(jià)在當(dāng)時(shí)來說比較合理，但放到現(xiàn)在肯定是很便宜的。

 

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，陸家嘴旗下還有其他項(xiàng)目存在容積率調(diào)整后，補(bǔ)繳土地出讓金的案例。

 

2012年11月6日，陸家嘴發(fā)布公告稱，SN1地塊(浦東金融廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)])經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，地上總建筑面積由轉(zhuǎn)讓合同簽署時(shí)的131900平方米調(diào)整為313400平方米，增加181500平方米，公司向該地塊以前的擁有者陸家嘴集團(tuán)補(bǔ)繳土地轉(zhuǎn)讓金1270.5萬美元。

 

記者查詢近年來的土地拍賣情況發(fā)現(xiàn)，2012年9月29日，上海申電投資有限公司以20.5億元底價(jià)競(jìng)得黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價(jià)28983元/平方米。而該地塊離陸家嘴尚有一段距離，遠(yuǎn)不如上海中心所在的位置。

 

部分城市對(duì)于超容積率補(bǔ)繳土地出讓金有較為明確的規(guī)定，如常州市政府在2011年8月16日頒發(fā) 《常州市市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地容積率調(diào)整補(bǔ)繳出讓金實(shí)施意見》中規(guī)定，補(bǔ)繳的出讓金以評(píng)估基準(zhǔn)日樓面地價(jià)乘超建的建筑面積計(jì)算；應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金應(yīng)在評(píng)估基準(zhǔn)日60日內(nèi)繳納，超出時(shí)限，應(yīng)按銀行同期貸款基準(zhǔn)利率繳納滯納金；評(píng)估基準(zhǔn)日超過出讓成交日2年的，樓面地價(jià)應(yīng)重新評(píng)估，按照評(píng)估的凈地樓面地價(jià)計(jì)算。但在上海，記者暫時(shí)沒有找到相關(guān)的政策。