北京的樓市調(diào)控持續(xù)升級(jí)。

 

繼從嚴(yán)征收“20%個(gè)稅”、加強(qiáng)限購(gòu)和提高二套房貸之后，4月10日，北京市住建委主任楊斌又表示，將對(duì)該市新建樓盤(pán)實(shí)施限價(jià)政策，增加“限房?jī)r(jià)、競(jìng)價(jià)地”地塊的供應(yīng)，“新盤(pán)取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤(pán)此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類(lèi)品質(zhì)商品房的價(jià)格”。

 

昨日 (4月17日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一調(diào)控措施，將使一些地王項(xiàng)目遭遇“面粉貴過(guò)面包”的窘境，“香餑餑”變成了“燙手山芋”。備受關(guān)注的萬(wàn)柳地王，就是一個(gè)典型案例，因?yàn)槠淇捎?jì)算出的成本價(jià)，明顯高于目前周邊以往開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)，在取得預(yù)售許可證時(shí)，其定價(jià)策略將面臨政策限制。

 

萬(wàn)柳地王定價(jià)難/

 

2012年，北京土地市場(chǎng)最為引人注目的事件，當(dāng)屬萬(wàn)柳地塊的出讓。

 

去年7月，北京海淀萬(wàn)柳一塊面積3.9萬(wàn)平方米的土地，在央企“集體放棄”、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]全程未舉牌的情況下，經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及326輪回購(gòu)面積博弈后，終被民企中赫置地投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中赫置地)摘得。

 

中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、40.9%的溢價(jià)率、配建16400平方米回遷房的條件，最終勝出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，扣除海淀區(qū)政府回購(gòu)的面積后，該地塊樓面價(jià)約為4.29萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。

 

當(dāng)時(shí)就有分析指出，如果考慮到政府回購(gòu)房以及各種建安、財(cái)務(wù)、管理成本，該地塊的項(xiàng)目成本接近6萬(wàn)元/平方米，未來(lái)開(kāi)盤(pán)價(jià)格在8萬(wàn)元/平方米以上。

 

曾發(fā)起北京第一起集資建房的業(yè)內(nèi)人士于凌罡當(dāng)時(shí)就曾提出質(zhì)疑：考慮到資金每年10%的利息成本，以及5000元/平方米的建房成本，兩年后，萬(wàn)柳地塊的直接得房成本將達(dá)33億元，再考慮10%的其他成本(稅費(fèi)和管理)，每平方米不賣(mài)到59450元，開(kāi)發(fā)商就是賠本賺吆喝。

 

值得注意的是，該地塊所在的萬(wàn)柳區(qū)域，目前已是比較成熟的高檔社區(qū)，2008年以后，區(qū)域內(nèi)基本已經(jīng)無(wú)期房住宅供應(yīng)。周邊中介工作人員也向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，該區(qū)域最近幾年無(wú)新盤(pán)入市。

 

記者在北京市住建委的網(wǎng)站上，以“萬(wàn)柳”為項(xiàng)目地址進(jìn)行搜索，共查到11個(gè)預(yù)售許可證，取得時(shí)間從2003年到2008年不等，最近一個(gè)項(xiàng)目是2008年的萬(wàn)柳華府尚園，其住宅擬售價(jià)格僅為4.4萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于萬(wàn)柳地王項(xiàng)目的實(shí)際成本價(jià)。

 

在海淀區(qū)，還有兩個(gè)高端樓盤(pán)在2012年取得過(guò)預(yù)售證。“西山壹號(hào)院[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]”最高擬售價(jià)格為60706元/平方米，住宅最高成交均價(jià)為47212元/平方米。“萬(wàn)科如園”住宅擬售價(jià)格最高報(bào)60536元/平方米，住宅最高成交均價(jià)為42264元/平方米。這兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)都低于萬(wàn)柳地王項(xiàng)目的實(shí)際成本價(jià)。

 

因此，如果按上述北京新政執(zhí)行，萬(wàn)柳地王項(xiàng)目的成本價(jià)又明顯高于目前周邊以往開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)，在其取得預(yù)售許可證時(shí)，定價(jià)將面臨政策限制，中赫置地就可能賠本。

 

記者致電中赫集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]媒體發(fā)言人劉峰，試圖詢(xún)問(wèn)該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間、預(yù)計(jì)售價(jià)、建設(shè)成本等問(wèn)題，均未能得到回復(fù)。

 

北京高端項(xiàng)目失寵？

 

在中赫置地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，以豪宅 “釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]”最為出名。記者查詢(xún)北京市住建委網(wǎng)站得知，該項(xiàng)目現(xiàn)房成交價(jià)超過(guò)11萬(wàn)元/平方米。

 

隨著調(diào)控政策的持續(xù)收緊，萬(wàn)柳地王恐難復(fù)制“釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院”的成功模式。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，北京住建委還擬對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格進(jìn)行干預(yù)。開(kāi)發(fā)商將期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，這一“漏洞”也會(huì)被堵住。

 

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析道，中赫置地?fù)碛懈叨俗≌_(kāi)發(fā)的實(shí)力毋庸置疑，但在高成本拿地后，卻面臨一系列調(diào)控政策，特別是限價(jià)政策，將使其項(xiàng)目陷入進(jìn)退兩難的境地。即使有較好的成本控制能力，也很難再“榨”出項(xiàng)目利潤(rùn)，甚至面臨成本不保的尷尬。因此，在政策變數(shù)下，很難保證項(xiàng)目不出現(xiàn)踉蹌的姿態(tài)。

 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在“國(guó)五條”出臺(tái)后的1個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，北京合計(jì)預(yù)售項(xiàng)目為16個(gè)，提供住宅套數(shù)為4521套，其中已簽約的住宅套數(shù)為1425套，簽約率為31.5%(4月以后因新政改變了對(duì)購(gòu)房資格核驗(yàn)的時(shí)間，以后預(yù)售項(xiàng)目體現(xiàn)到簽約數(shù)據(jù)起碼需要10天)。

 

在去年同期的3月到4月15日，北京入市的期房項(xiàng)目有24個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)為4863套。即是說(shuō)，在新政后，北京供應(yīng)項(xiàng)目實(shí)際并未明顯減少。

 

在16個(gè)預(yù)售項(xiàng)目中，所有老項(xiàng)目相比前期預(yù)售的項(xiàng)目?jī)r(jià)格均明顯受到了抑制，成交均價(jià)基本平穩(wěn)，出現(xiàn)平穩(wěn)的主要原因是，預(yù)售價(jià)格從3月開(kāi)始明顯受到了監(jiān)管。

 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，北京樓市成交價(jià)格已經(jīng)停漲，主要影響來(lái)自于限價(jià)政策。短期來(lái)看，可能會(huì)抑制供應(yīng)量，但對(duì)市場(chǎng)的影響非常直接。而且一旦這一政策執(zhí)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，部分項(xiàng)目可能從資金成本的角度考慮加快預(yù)售。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，而且少數(shù)可售房源價(jià)格相比之前持平，也影響了二手房的價(jià)格。

 

“北京調(diào)控政策最嚴(yán)厲，從目前來(lái)看，北京樓市調(diào)控的政策壓力最大的并非二手房市場(chǎng)，反而是新建住宅市場(chǎng)。”張大偉說(shuō)，如果監(jiān)管時(shí)間超過(guò)兩個(gè)月，各家房企不僅要面臨客戶(hù)需求變化的影響，其資金壓力也將明顯加大。所以預(yù)期在一兩個(gè)月的市場(chǎng)博弈后，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目加快預(yù)售。房?jī)r(jià)目前來(lái)看，3個(gè)月內(nèi)零上漲的可能性非常大，北京樓市調(diào)控的效果可以說(shuō)將是全國(guó)最明顯的。

 

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，高調(diào)拿地容易引起各種關(guān)注，在地王現(xiàn)象遭打壓的情況下，高地價(jià)易使市場(chǎng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、拿地背景、操作透明度、捂盤(pán)惜售等形成質(zhì)疑。同時(shí)，在國(guó)家土地供給傾向于保障房及中小戶(hù)型產(chǎn)品的背景下，地王項(xiàng)目可能在未來(lái)市場(chǎng)中“失寵”。