近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市中68個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比均出現(xiàn)上漲，尤其是北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)漲幅再度居前。而此時(shí)，距離最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施“國(guó)五條”出臺(tái)不到兩個(gè)月，全國(guó)樓市卻仍沒有降溫跡象，這使得此前預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將會(huì)下降的專家學(xué)者們大跌眼鏡，也讓一年前提出“3月暴漲論”的房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言成真。中國(guó)樓市究竟怎么了，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，專家咋還不如地產(chǎn)商預(yù)測(cè)得準(zhǔn)呢？

 

【調(diào)控加碼難阻房?jī)r(jià)上漲】

 

“需求集中釋放是推動(dòng)3月房?jī)r(jià)上漲的主要原因。” 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季，成交情況往往比前兩個(gè)月都要活躍，加之各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前，潛在購(gòu)房者擔(dān)心實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后政策從緊、購(gòu)房成本進(jìn)一步增加，因而急于入市導(dǎo)致需求集中提前釋放，開發(fā)商也隨之取消優(yōu)惠甚至上調(diào)了價(jià)格，從而助長(zhǎng)了3月份房?jī)r(jià)。

 

事實(shí)上，自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，調(diào)控政策已經(jīng)歷經(jīng)5次升級(jí)。盡管2011年1月的“新國(guó)八條”讓房地產(chǎn)市場(chǎng)沉寂了一年之久，但是在經(jīng)歷了數(shù)次冷暖交替后，終于在去年12月份打破了均衡態(tài)勢(shì)，各地樓市全面升溫。即使今年2月份第五次升級(jí)的“國(guó)五條”出臺(tái)，也未能遏制3月份房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入了越調(diào)越漲的怪圈。

 

【抑房?jī)r(jià)不能僅靠行政手段】

 

對(duì)于房?jī)r(jià)，為什么專家學(xué)者們的預(yù)測(cè)屢屢失手，而始終對(duì)房?jī)r(jià)一路看漲的房地產(chǎn)商的預(yù)言卻總是得到應(yīng)驗(yàn)?zāi)兀侩y道專家學(xué)者們對(duì)于房?jī)r(jià)真的不如開發(fā)商看得準(zhǔn)嗎？

 

對(duì)此，中國(guó)政法大學(xué)資本研究中心主任劉紀(jì)鵬對(duì)本報(bào)記者表示，并不是開發(fā)商有多聰明或者說開發(fā)商預(yù)測(cè)得有多準(zhǔn)確，關(guān)鍵是我們抑制房?jī)r(jià)、解決房地產(chǎn)困境沒有找到正確的方法。因?yàn)槲覀兛傁胍揽啃姓氖侄谓鉀Q市場(chǎng)的問題，既限買又限漲，這就完全違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，這些簡(jiǎn)單粗暴的行政手段屢打敗仗，所以這么多年房地產(chǎn)問題始終解決不了。我們也能清楚地看到，用行政手段壓制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)并沒有降下來，反倒是杭州、天津等地出現(xiàn)了半夜起來排隊(duì)離婚的現(xiàn)象，這是十分荒唐的。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多專家學(xué)者對(duì)如何抑制房?jī)r(jià)有很好的建議，但是很多建議并未被采納，即使有些被采納了，在落實(shí)過程中很多政策也被各地方政府打了折扣。

 

“比如說房產(chǎn)稅，試行兩年多了都還沒有全面推廣。”劉紀(jì)鵬認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅并不存在技術(shù)問題，關(guān)鍵是下不了決心征收。因?yàn)槿绻魇辗慨a(chǎn)稅，必然要求信息高度透明，包括決策者在內(nèi)的很多人可能自家所占房產(chǎn)也不少，所以使得房產(chǎn)稅征收到現(xiàn)在都無法完全推出來。

 

【應(yīng)加大房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)成本】

 

那么，如何才能破解房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的困局？分析人士指出，如果政府不下決心改革房地產(chǎn)制度，僅僅是通過行政手段管制房?jī)r(jià)，進(jìn)行限購(gòu)限貸，就只能是臨時(shí)性的治標(biāo)之策，而無助于從根本解決由于貨幣流動(dòng)、地價(jià)上漲和供求緊張給房?jī)r(jià)帶來的持久壓力。

 

劉紀(jì)鵬認(rèn)為，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)國(guó)情來看，不能像現(xiàn)在僅在商品房的銷售環(huán)節(jié)征稅，而必須在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。過去賣一套房子是“弓箭戰(zhàn)略”，射出去很有力，但射出去就沒了，地方政府賣地也是一樣的道理，賣一塊就少一塊。所以我們要采取“井水戰(zhàn)略”，即打一桶水后井里還是滿的，這口“井”就是房產(chǎn)稅。因?yàn)橘u一套房子就可以多征一種稅，而且年年都可以征，有了這樣的辦法，我們就可以把占房?jī)r(jià)比例很高的地價(jià)，由過去一次性回收變成20年、30年回收。當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格如果除以20，除以30，房?jī)r(jià)能不降下來嗎？此外，地方政府按照房子的大小征收1%-3%不等的房產(chǎn)稅，并由地方自行掌握，不僅給地方開拓了稅源，而且也回避了不讓貸款的簡(jiǎn)單粗暴辦法，所以實(shí)施房產(chǎn)稅是可以行之有效的。