受新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)的影響，4月樓市受到了較大沖擊，但土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了短暫的冷場(chǎng)后，熱度已有所回升。記者從土地儲(chǔ)備中心了解到，4月份，北京市土地成交金額為67.80億元，環(huán)比大漲1603.52%；成交面積85.97萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅345.90%。5月土地市場(chǎng)更開(kāi)閘放量，截至7日，北京供應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)12宗，包括商業(yè)金融、混合公建、住宅等，總建筑面積達(dá)到90.54萬(wàn)平方米，集中在大興、通州、豐臺(tái)、門(mén)頭溝等區(qū)域。

 

部分房企逆市拿地

 

土地的稀缺性日益凸顯，這種稀缺性所引發(fā)的擴(kuò)張動(dòng)力，表現(xiàn)在郊外土地市場(chǎng)越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)中。由于一線(xiàn)城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，各地的“國(guó)五條”細(xì)則落地后，這些城市的住宅地塊市場(chǎng)依然比較熱。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，306個(gè)城市土地交易2153宗，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲11.1%。其中，一線(xiàn)城市交易地塊73宗，土地出讓金高達(dá)212億元，比去年同期上漲208%。

 

今年3月以來(lái)，從中央至地方各級(jí)的調(diào)整政策頻出，在一定程度上干擾市場(chǎng)預(yù)期，土地市場(chǎng)也因此受到一定程度的影響。在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，每次新政出臺(tái)之后，樓市總會(huì)迎來(lái)短暫的調(diào)整期，一些房企往往選擇在此時(shí)逆市拿地。4月北京土地市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面就是最好的說(shuō)明：4月9日，北京石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能(北京)國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以11.65億元競(jìng)得，樓面價(jià)為每平方米2.13萬(wàn)元，溢價(jià)率高達(dá)174%；4月11日，福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以19.3億元中標(biāo)通州臺(tái)湖地塊，溢價(jià)率高達(dá)112%。

 

拿地策略更趨理性

 

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉的預(yù)計(jì)，2013年的土地交易量不會(huì)比2012年少。他認(rèn)為，加大土地供應(yīng)是調(diào)控政策的要求，也是地方政府財(cái)政收入的保障，受此影響，5至6月份各地將迎來(lái)一輪土地供應(yīng)高峰。加之絕大多數(shù)房企對(duì)中長(zhǎng)期樓市普遍看好，短期拿地積極性較高，今年土地交易仍將保持熱度。

 

一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)依然是房企競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，二三四線(xiàn)城市需求也即將爆發(fā)。由于一線(xiàn)城市樓市需求旺盛，項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，結(jié)合過(guò)去幾年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不少標(biāo)桿房企已表示可能將戰(zhàn)略重心重新轉(zhuǎn)移到一線(xiàn)城市；而隨著城市化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，中型房企和區(qū)域性房企還將繼續(xù)深耕二三四線(xiàn)城市，成為區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)需求的支撐力量。

 

蘭德咨詢(xún)宋延慶則指出，土地儲(chǔ)備量、儲(chǔ)備時(shí)機(jī)、目標(biāo)城市和項(xiàng)目土地等，應(yīng)結(jié)合房企實(shí)際情況深入研究，并形成相應(yīng)的策略。一方面要深入研究市場(chǎng)周期，盡量做到逆周期操作，爭(zhēng)取做到“逆市拿地，旺市賣(mài)房”。以龍湖地產(chǎn)為例，2012年拿的地很多是底價(jià)成交，即使有溢價(jià)的，溢價(jià)率也不高。另一方面，要考慮到房企的開(kāi)發(fā)能力和去化情況，特別是從拿地到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)周期。研究顯示，每年一季度和三季度是房企拿地的相對(duì)高峰期，這實(shí)際就與前期開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短有關(guān)。適量的土地儲(chǔ)備要以快速開(kāi)發(fā)高周轉(zhuǎn)為前提，如果后期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售速度比較慢，樓面地價(jià)和其他成本費(fèi)用將不斷上漲，最終可能降低凈利潤(rùn)。