“量跌價穩(wěn)”是當下樓市的現(xiàn)實寫照，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格延續(xù)了新年以來的上漲態(tài)勢，無論是同比還是環(huán)比，全國主要城市房價幾乎全線上漲，但多數(shù)城市房價環(huán)比漲幅明顯縮小。目前樓市已進入新一輪政策效果觀察期，短期內(nèi)房價仍會延續(xù)前期上漲態(tài)勢，但其上漲的空間及延續(xù)的時間，將主要取決于地方政府對樓市調(diào)控的決心及對政策的執(zhí)行力度。

 

當下擾動房價的因素依然活躍。一方面，房價漲勢雖趨緩，但上漲預(yù)期猶存。受前期房價上漲慣性作用的影響，70個大中城市中房價上漲的城市個數(shù)依然較多，房價上漲的預(yù)期尚未解除。土地市場熱度不減，一線城市高價地頻現(xiàn)便是佐證，如近日北京市土地整理儲備中心成功出讓通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)兩宗土地，其中，臺湖鎮(zhèn)B-23多功能用地以8.25億成交，溢價率高達230%。

 

另一方面，由于一季度業(yè)績大增、融資成本下降以及房貸增加，房企資金狀況明顯好于往年，部分大型房企開始取消價格優(yōu)惠措施。上海易居房地產(chǎn)研究院5月22日發(fā)布的《2013年一季度全國房企資金報告》指出，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài)。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年年內(nèi)，10大標桿房企融資額度已經(jīng)達到了380億，已接近2012年全年的413億融資額。相比去年下半年151.6億的融資額上漲了150%。

 

第三，從供求關(guān)系看，部分熱點城市供應(yīng)依然偏緊，在需求動力強勁的情況下，價格下調(diào)難度增大。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，今年北京僅新增供應(yīng)22378套商品住宅，而成交量則達到了48910套，高達2.6萬套的供需缺口，導(dǎo)致庫存急劇減少。目前北京商品住宅存量僅61000余套，相比去年同期下滑了39%。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計也顯示，1至4月，北京新房銷供比達到3.4，為近年最高水平，而從出清周期來看，為6.1個月，處于近年調(diào)控以來較低水平。

 

此外，地方政府出于自身利益考慮對樓市調(diào)控態(tài)度曖昧，落實力度不一，也增加了房價未來走勢的不確定性。這從“國五條”地方版細則就可看出端倪，各地細則普遍寬松，房價控制目標大多設(shè)定為不超過“同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實際增幅”，而市場最為關(guān)注的20%個稅問題，部分城市僅要求與國務(wù)院一致，但未做進一步明確，有的個別城市甚至在細則中并未提到20%個稅事項。

 

本輪調(diào)控的難度依然不小，盡管政府希望通過抑制不合理需求來限制房價，但被壓制的需求并沒有消失，只是暫時將現(xiàn)有需求后置；一旦調(diào)控效果被消解，新一輪房價上漲很可能會卷土重來。實踐證明，過多地依賴行政手段并不能從根本上為房價降溫。

 

毋庸諱言，從深層次看，房價上漲源于實體經(jīng)濟日益呈現(xiàn)的虛擬化特征，消除這一現(xiàn)象應(yīng)綜合治理。但是，短期看，若要進一步鞏固和擴大樓市調(diào)控效果，一方面，要斬斷地方政府對“土地財政”的依賴。目前調(diào)控重壓之下，土地市場所呈現(xiàn)的逆勢火爆景象便是“土地財政”在作祟。地方政府通過控制土地出讓節(jié)奏和規(guī)模，使得地價極易被炒高，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，而這直接影響房價和購房者的心理預(yù)期。另一方面，在限購、限貸仍然嚴格實施、繼續(xù)嚴格抑制投資投機型需求的同時，要努力增加普通住房的有效供給。只有采用市場手段，增加供給，改變供求關(guān)系，實現(xiàn)供求平衡才能實現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長的密切關(guān)系，如何實現(xiàn)樓市調(diào)控與穩(wěn)增長之間的平衡也將是個考驗。