繼去年下半年以來升溫，今年上半年樓市依舊熱力不減。大型房地產企業(yè)銷售業(yè)績有較大幅度增長，拿地熱情高漲。日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布52家品牌房地產企業(yè)年中銷售業(yè)績報告顯示，50%的房企在上半年銷售額突破百億元，萬科銷售額達到830億元，成為年度半程銷售冠軍，而綠地、保利、中海則緊隨其后，銷售額都突破600億元大關。
分析顯示，品牌房企在上半年大多采取了提價策略，行業(yè)龍頭市場份額進一步提升。雖然下半年房地產調控政策或保持平穩(wěn)，但貨幣政策有趨緊的跡象，房企融資成本一旦持續(xù)上升，不排除降低利潤率加快出貨的可能，可能在一定程度上緩解房價上行的壓力。
第一梯隊競爭白熱化
“千億”房企將擴軍
數(shù)據(jù)顯示，銷售業(yè)績行業(yè)領先的52家品牌房企中有26家在上半年銷售額突破百億元，其中萬科、綠地、保利、中海、恒大五家企業(yè)位列榜單前五位，銷售額都突破600億元大關，萬科累計實現(xiàn)銷售金額843億元，與第二位的綠地集團業(yè)績相差177億元，龍頭地位日趨穩(wěn)固。
業(yè)內指出，萬科憑借其在全國范圍內的廣泛布局，及其長期所堅持的剛需產品定位持續(xù)獲得市場關注，累計實現(xiàn)銷售金額843億元，銷售面積726萬平方米，行業(yè)領導地位持續(xù)穩(wěn)固。
綠地集團則以653億元緊隨其后。與去年底最后階段才搭上千億集團末班車不同，今年上半年，綠地集團銷售額達653億元，同比增長45%。業(yè)內分析，其多元化的產品線、合理的城市布局以及借力資本市場的行動都將繼續(xù)助推企業(yè)的規(guī)模和地位更快地提升。
上半年排名第三的保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)，通過均衡布局全國各大區(qū)域，重點深耕核心城市，并憑借其完善的產品線和靈活的銷售策略在2013年上半年共實現(xiàn)銷售金額648億元，銷售面積581萬平方米。
重點布局區(qū)域核心城市的中海地產(中海九號公館 中海尚湖世家) ，受益于一二線城市房地產市場上半年的放量成交，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，以643億元的銷售業(yè)績緊隨其后。
業(yè)內人士預計，如果政策不出重大調整，上半年銷售業(yè)績超過600億元的幾家房企年底銷售額超千億已經問題不大。
近年來一直以萬科為趕超目標的恒大地產，在銷售面積榜單上實現(xiàn)了趕超，以729萬平方米的成交面積重奪銷售面積桂冠。其上半年482億元的銷售額則排在第五位。業(yè)內人士預計，按照房企一貫的銷售策略，勢必在下半年加大推盤量，恒大沖擊千億規(guī)模不是“不能完成的任務”。
此外，萬達、綠地兩家大型房企借殼上市成功后，隱形地產航母將浮出水面，屆時，房企“千億俱樂部”將再度擴軍。
標桿房企地位穩(wěn)固
部分房企“彎道超車”
分析顯示，調控持續(xù)深入令市場發(fā)生深刻變化，龍頭企業(yè)市場份額進一步提升，房企競爭日趨激烈。2013年1-5月，萬科、保利、中海三家房地產企業(yè)的市場份額分別為2.71%、1.98%，2%，較2012年末分別提升了0.52、0.41、0.61個百分點，龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢進一步凸顯。
值得注意的是，在萬科、保利、中海、綠地四家企業(yè)上演第一梯隊激烈角逐的同時，銷售額在300億元以上企業(yè)之間的競爭也日益強化。
2013年上半年，銷售額在300億元以上的企業(yè)由去年同期的6家擴大至現(xiàn)在的9家。其中，融創(chuàng)124.4%的增長速度、碧桂園97%的增長幅度令人咋舌，也成為各大房企業(yè)績增長幅度之首。業(yè)內分析，受益于大環(huán)境的同時，也得益于其“全民營銷”等營銷模式上的突破。
此外，華潤、世茂則以50%左右的增長速度順利躋身前十。專家分析，調控背景下，華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 加快布局全國，調整產品結構，加大中小戶型剛需產品推盤力度，持續(xù)實現(xiàn)銷售業(yè)績的高速增長，2013年上半年，企業(yè)共實現(xiàn)銷售金額348億元，較去年同期增長49.36%，可以說實現(xiàn)了“彎道超車”的戰(zhàn)略目標。此外，佳兆業(yè)與融創(chuàng)等企業(yè)銷售額同比增長50%以上，這些企業(yè)下半年的銷售表現(xiàn)也十分值得期待。
上半年“提價”奏效
下半年“走量”關鍵
業(yè)內人士分析，房企業(yè)績提升與各大公司銷售策略調整直接相關。從十大品牌房企產品結構和銷售均價來看，隨著房地產市場的持續(xù)回暖、企業(yè)去庫存壓力的不斷減小，品牌房企在主攻剛需市場的同時，開始加推高端項目，中高端項目的熱銷有效促進了其在上半年的銷售表現(xiàn)。此外，品牌房企還在上半年采取了“提價策略”，與上年同期的“以價換量”形成鮮明對比；1-5月，十大代表企業(yè)中僅保利、中海兩家企業(yè)的銷售均價出現(xiàn)結構性下調，其余8家企業(yè)的均價漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產企業(yè)的銷售均價亦較上年同期增長了10%以上。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，宏觀經濟面臨的不確定性增強，房地產業(yè)作為經濟增長的重要支柱，不太可能出臺新政打壓。房企完成全年目標難度不大，尤其是部分企業(yè)的可售貨量充足，下半年超額完成全年目標將是大概率事件。雖然主要城市的房價仍然漲勢難改，但決策層調控加碼的可能性較小。
也有專家指出，近期貨幣流動性趨緊，已經給各方發(fā)出了警示。未來房企融資問題依舊需要面對。
中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，地產商下半年角色可能轉弱。作為資金密集型產業(yè)，房地產企業(yè)大都高負債運作，長期依賴融資，在這波“錢荒”中，一旦錢緊，眾多依靠國內銀行貸款以及信托、理財產品等表外資金的房地產企業(yè)國內融資必將緊張。下半年隨著資金鏈緊張，有可能會加速銷售，快速回籠資金。
隨著下半年貨幣政策寬松幅度有限、美國等海外量化寬松政策的逐步退出，一些品牌房企的融資成本勢必出現(xiàn)上升。加上一些熱點城市房價上漲壓力持續(xù)，以及房企拿地熱情相對高漲，不排除地方政府會出臺針對性政策來緩解房價上漲壓力。專家建議房企應采取審慎、穩(wěn)健的經營策略應對市場的變化。
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