隨著行政化調(diào)控手段逐漸消化，年中樓市又迎來一波上漲，房產(chǎn)稅等市場(chǎng)化樓市調(diào)控政策日益浮出水面。那么，房產(chǎn)稅擴(kuò)容會(huì)否遏制投機(jī)，帶來房?jī)r(jià)下降？建立科學(xué)持久的調(diào)控體系，還需配套哪些政策措施？
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容箭在弦上
國家稅務(wù)總局近日下發(fā)通知明確，研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。進(jìn)一步加強(qiáng)稅收信用體系建設(shè)，探索建立納稅信用評(píng)價(jià)規(guī)則、信用記錄公開查詢和社會(huì)共享制度。在此之前，國家發(fā)改委公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》也明確提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
早在2011年1月，房產(chǎn)稅就在上海、重慶兩個(gè)直轄市首先試點(diǎn)。上海只針對(duì)增量，稅率分0．4％和0．6％，并給予戶籍居民家庭新購房人均60平方米的免征額；重慶則是偏重于高檔住房，涉及存量與增量，稅率為0．5％至1．2％。
通過兩年多的試點(diǎn)，重慶、上海高端房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨于平穩(wěn)。市場(chǎng)人士判斷，房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市和準(zhǔn)備較為充分的二、三線城市可能成為下一批試點(diǎn)城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，湖北鄂州、湖南湘潭等地都有可能納入擴(kuò)容試點(diǎn)。只是，征收方式會(huì)有所不同與側(cè)重。
雖然各個(gè)城市擬定的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案不盡相同，但“增量征收”都是主要方向。湖北某地稅局負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然在擴(kuò)容方向上劍指增量，但在起征點(diǎn)是第二套還是第三套，以及稅率設(shè)定上尚存爭(zhēng)論，各地的設(shè)計(jì)也不盡相同。
樓市行政調(diào)控陷入僵局
中國指數(shù)研究院研究數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國商品房銷售同比大幅增長(zhǎng)，百城住宅均價(jià)自去年5月以來連續(xù)7個(gè)月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，“地王”頻現(xiàn)，房企拿地積極性高漲。全國300個(gè)城市住宅用地推出量、成交量同比分別增長(zhǎng)13．2％、11．4％，一線城市增長(zhǎng)更為明顯。
“市場(chǎng)是堵不住的。”中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，當(dāng)前，樓市已步入一個(gè)敏感時(shí)期，行政化調(diào)控的積極作用有所弱化，依靠市場(chǎng)化手段來破解樓市困局將是下一個(gè)階段的調(diào)控重點(diǎn)。
李國政分析，雖然限購政策短期抑制了不合理投機(jī)需求，房?jī)r(jià)漲幅也得到一定的控制，但在供需的動(dòng)態(tài)博弈中，只要房?jī)r(jià)一有小幅回落或限購條件有所放松，購房需求就會(huì)快速釋放，對(duì)市場(chǎng)造成“報(bào)復(fù)性”破壞。相比之下，房產(chǎn)稅無疑對(duì)調(diào)整市場(chǎng)供需關(guān)系，打擊過度投機(jī)投資等行為有著更為積極的作用。
同時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)于破解地方土地財(cái)政依賴都有明顯作用。中國金融四十人論壇近期發(fā)布的《關(guān)于財(cái)稅體制改革的思路》認(rèn)為，以房地產(chǎn)保有稅為主的財(cái)產(chǎn)稅是適宜的城市政府主體稅之一，且按財(cái)產(chǎn)存量計(jì)征，穩(wěn)定性和可持續(xù)性較好。
長(zhǎng)效機(jī)制還需多種手段配合
至于征收房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲，一些市場(chǎng)人士并不樂觀。浦江中國市場(chǎng)研究總監(jiān)梅水雄說，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定的情況下，如果土地財(cái)政制度不改，房?jī)r(jià)很難大幅下降。而且，房產(chǎn)稅還可能被轉(zhuǎn)嫁給二手房購買者或租房者，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
梅水雄認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要取決于稅率及征稅范圍，稅率越高影響越大，范圍越廣影響越大。從目前情況看，由于試點(diǎn)范圍有限，稅率相對(duì)較低，不足以對(duì)房?jī)r(jià)造成過大影響。“房產(chǎn)稅只是一個(gè)稅種，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生決定性作用。”他說。
因此，在實(shí)施房地產(chǎn)稅的同時(shí)，應(yīng)該有一整套的樓市調(diào)控措施，應(yīng)有一個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)長(zhǎng)期科學(xué)的制度體系。
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新說，作為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大、新型城鎮(zhèn)化、土地制度改革等一系列配套制度或在下半年逐步落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期運(yùn)行環(huán)境將有所轉(zhuǎn)變。
董登新建議，進(jìn)一步理順和簡(jiǎn)化與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)稅收，避免重復(fù)征稅以及向買方轉(zhuǎn)嫁稅賦等行為。同時(shí)，厘清中央與地方財(cái)權(quán)和稅權(quán)關(guān)系，減少地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴。
除對(duì)持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅外，董登新還建議，在轉(zhuǎn)讓或交易環(huán)節(jié)，配套征收遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅及資本利得稅，徹底擠壓炒房行為。“只要有了完善的稅制，政府就可以放任房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開發(fā)、投資與交易了。房?jī)r(jià)也會(huì)控制在合理的水平上。”
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