一套還未出產(chǎn)權(quán)證的房屋，竟以低于市場(chǎng)價(jià)將近一半的價(jià)格簽約銷售，雙方還在合同中約定以更名方式進(jìn)行交易過(guò)戶，如未完成由賣方負(fù)全責(zé)，近日，這樣一份奇特的二手房[區(qū)域地鐵學(xué)位]交易合同引起了記者的好奇。

 

由于更名過(guò)戶無(wú)法完成，如今，這套房產(chǎn)的糾紛已經(jīng)鬧上了法院，那么，緣何在現(xiàn)在的二手房[區(qū)域地鐵學(xué)位]市場(chǎng)上，無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子還能上市交易，并以更名方式進(jìn)行過(guò)戶？

 

合同

 

“售價(jià)低于市價(jià)一半？”

 

“我之前也不知道房子大概能賣多少錢，只是聽(tīng)朋友介紹認(rèn)為價(jià)格差不多，就這樣賣給了對(duì)方。結(jié)果沒(méi)想到，現(xiàn)在更名辦不下來(lái)，對(duì)方反而把我告上了法庭”。賣方鐘先生拿著合同找到了記者。

 

2009年10月，在福州樓市仍居于高位之時(shí)，鐘先生僅以36.8萬(wàn)元的價(jià)格，將一套位于金山大道旁近80平方米的房產(chǎn)賣給了買方王先生。據(jù)鐘先生告訴記者，當(dāng)時(shí)他自己人在外地，是朋友的朋友托人找到他，想要購(gòu)買該套房產(chǎn)。

 

“當(dāng)時(shí)他們告訴我，市場(chǎng)價(jià)格目前基本上就只能賣到這個(gè)數(shù)目”，鐘先生說(shuō)，既然如此，他也沒(méi)有多想，就同意將該套房產(chǎn)出售給對(duì)方。

 

雙方意見(jiàn)基本一致后，鐘先生就從外地回到福州，與買方簽訂合約。而當(dāng)鐘先生提及沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的情況下要如何過(guò)戶時(shí)，朋友告訴他，可以通過(guò)更名的方式，由開(kāi)發(fā)商辦理。由于是朋友介紹，又說(shuō)可以更名，這樣可以省去一筆稅費(fèi)，對(duì)方來(lái)簽約時(shí)，提供了一份自己帶來(lái)的合同，鐘先生說(shuō)，“簽約的時(shí)候也沒(méi)有多想，總想著朋友肯定不會(huì)騙我，所以也沒(méi)細(xì)看，就簽了。”在簽訂合同后，買方王先生支付了4萬(wàn)元的定金，然而，在合同中約定，必須在60天內(nèi)辦理好房產(chǎn)的更名手續(xù)，如超過(guò)時(shí)間未辦完，視為賣方違約，需退還全額定金，并賠償違約金8萬(wàn)元整。

 

問(wèn)題，也恰恰就出現(xiàn)在了這里。

 

鐘先生此后找了開(kāi)發(fā)商，但經(jīng)過(guò)交涉，房產(chǎn)的更名手續(xù)無(wú)法辦理，無(wú)法履行合約中兩個(gè)月辦完更名手續(xù)的條款，于是，在今年的4月，買方一紙?jiān)V狀，將鐘先生告上了法庭，不僅要求鐘先生必須賠償定金并支付違約金，同時(shí)，還要求鐘先生必須履行合約，繼續(xù)想辦法將房產(chǎn)更名給王先生。

 

質(zhì)疑

 

“無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋如何交易？”

 

根據(jù)建設(shè)部的文件和省政府的有關(guān)政策，二手房[區(qū)域地鐵學(xué)位]產(chǎn)必須兩證(房產(chǎn)證和土地證)齊全才能上市交易。那么，鐘先生和王先生這種明顯和當(dāng)前政策相互抵觸的交易方式，到底是否合法呢？“這種更名交易的方式在市場(chǎng)上曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)，然而，隨著有關(guān)限制政策的出臺(tái)，基本上這種現(xiàn)象已經(jīng)銷聲匿跡很久了。”一不愿透露姓名的房產(chǎn)中介有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：在市場(chǎng)不好的時(shí)候，也曾經(jīng)有過(guò)購(gòu)房者與賣方私下簽訂合同，采用公證的方式，將房產(chǎn)有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)到買方身上，以此暫時(shí)完成交易，等產(chǎn)權(quán)證辦出后再進(jìn)行過(guò)戶。

 

不過(guò)，該負(fù)責(zé)人也告訴記者，這種現(xiàn)象一般僅發(fā)生于所交易的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證即將辦出，但買賣雙方卻急于成交的情況，“這種公然將更名及更名時(shí)間、違約責(zé)任等寫(xiě)在合同中的交易方式，還是首次見(jiàn)到。”隨著市場(chǎng)的日益規(guī)范，這種無(wú)產(chǎn)權(quán)交易的行為已經(jīng)逐漸淡出市場(chǎng)，各家中介企業(yè)特別是知名品牌中介企業(yè)，是從不敢越過(guò)這道“警戒線”的。“無(wú)產(chǎn)權(quán)交易，無(wú)論對(duì)于買方還是賣方，都存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從法律層面而言，這種交易方式，是不受認(rèn)可的。

 

是否存在合同欺詐？

 

據(jù)記者找業(yè)內(nèi)數(shù)位專家仔細(xì)研究合同后發(fā)現(xiàn)，鐘先生和王先生簽訂的這份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中，存在不少令人費(fèi)解的部分。

 

首先，作為一份對(duì)于買賣雙方交易進(jìn)行約定的房屋轉(zhuǎn)讓合同而言，合同中對(duì)于甲方即賣方必須承擔(dān)的義務(wù)、責(zé)任及違約處罰，作出了非常詳細(xì)的規(guī)定，然而，與之相反的是，在合同中卻找不到關(guān)于乙方即買方必須承擔(dān)的違約責(zé)任，“作為這種交易雙方所簽訂的合同，從常規(guī)角度來(lái)說(shuō)，必須要明確指出買賣雙方各自必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，”業(yè)內(nèi)人士王先生告訴記者，而就這份合同而言，存在過(guò)于明顯的傾向性，且合同是由買方提供，則不免讓人產(chǎn)生會(huì)否買方刻意規(guī)避自己責(zé)任的懷疑。“這并不是正規(guī)的房地產(chǎn)交易合同文本，合同條款存在太過(guò)明顯的傾向性，而此外，房屋低于市場(chǎng)價(jià)接近一半的價(jià)格被售出，同時(shí)，支付的定金和違約金額又針對(duì)賣方進(jìn)行限制”，一不愿透露姓名的房產(chǎn)中介老總告訴記者，從合同本身來(lái)看，這像是一起合同欺詐事件，“合同條款內(nèi)容本身就與現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸。”

 

律師說(shuō)法

 

“無(wú)證房產(chǎn)的交易合同即為無(wú)效”

 

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條中規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，福州某律師事務(wù)所的林律師認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。“本身國(guó)家法規(guī)已經(jīng)限定了，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不能上市交易的，該合同簽訂的所有內(nèi)容，即為與國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策相抵觸，簽訂之時(shí)，雙方就應(yīng)該意識(shí)到，這份合同是難以履行的。”林律師也告訴記者，現(xiàn)在對(duì)于更名房產(chǎn)的糾紛問(wèn)題，各家法院的判決不盡相同，然而，由于合同條款中所約定的更名本身就與國(guó)家法律相沖突，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，這就是一份無(wú)效合同。“退一步來(lái)說(shuō)，就算這份合同有效，合同約定內(nèi)容賣方也是無(wú)法履行的，最終只能解除合同。”

 

“合同有效，但無(wú)法履行”

 

福州另一知名律師事務(wù)所的王律師針對(duì)此糾紛發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，關(guān)于無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣的問(wèn)題，一直以來(lái)在法律上都存有爭(zhēng)議。一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子在二手房[區(qū)域地鐵學(xué)位]市場(chǎng)上進(jìn)行交易，簽訂的合同本身就屬于無(wú)效合同。不過(guò)，盡管在相關(guān)法律中對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房子轉(zhuǎn)讓問(wèn)題作出了規(guī)定，但法律作出這樣規(guī)定的目的是為了防止權(quán)屬不清的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易，損害當(dāng)事人的合法利益，法庭如何審判，從某種程度上來(lái)說(shuō)，還是應(yīng)該根據(jù)合同內(nèi)容來(lái)進(jìn)行裁定，如果合同內(nèi)容的確是賣方無(wú)法履行的，就應(yīng)判以解除合同。

 

□記者的話

 

買房賣房，切勿“鉆空子”

 

買房賣房，對(duì)于每個(gè)人而言，都是一件人生大事，無(wú)論是決定買進(jìn)還是賣出，牽扯的，至少是數(shù)十萬(wàn)乃至百萬(wàn)以上的金額，如鐘先生和王先生此般買賣房產(chǎn)、簽訂合同，是否太過(guò)輕率？自福州各家房產(chǎn)中介企業(yè)從一人一桌一電話發(fā)展至如今的企業(yè)規(guī)?；\(yùn)作，福州的二手房[區(qū)域地鐵學(xué)位]市場(chǎng)，走的是一條穩(wěn)步發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營(yíng)的道路，因此，在這個(gè)過(guò)程中，相關(guān)法律法規(guī)的推出，歸根結(jié)底，都是為了規(guī)范市嘗保證買賣雙方交易安全而從政策層面作出的保障。

 

二手房買賣交易，必須雙證齊全，這是在福州二手房[區(qū)域地鐵學(xué)位]市場(chǎng)上早已眾所周知的規(guī)定，無(wú)論鐘先生和王先生是不懂、不知道；還是知道、卻想鉆政策的空子，省去二手房[區(qū)域地鐵學(xué)位]過(guò)戶交易時(shí)的一筆費(fèi)用，“觸線”之后，往往帶來(lái)的，就是重重風(fēng)險(xiǎn)。

 

鐘先生不僅拿不到房款，還面臨王先生對(duì)其提出的訴訟賠償；王先生付了定金，卻在長(zhǎng)達(dá)半年后還未能順利買到房子，雖然省了小錢，但如今，需要付出的，是幾倍于此的精力和時(shí)間，甚至金錢，這是否有些得不償失？我們不能保證在福州的二手房[區(qū)域地鐵學(xué)位]市場(chǎng)上，這種類似的事件不會(huì)再發(fā)生，然而，我們所能做的，是通過(guò)這樣的教訓(xùn)，一次次警示自我，只有遵守市場(chǎng)的游戲規(guī)則，才能最終如愿以償。